住宅ローン 返済計画の基本と決断について教えて下さい。

質問

この度新築することになり、住宅ローンのことで教えて下さい。

民間の銀行で、住宅ローン総額は2500万円で35年です。
来週契約を控えており、返済について考えております。
変動　2.1％
３年固定　2.3％
５年固定　2.4％
10年固定　2.8％
10年以上不可
を提示されております。
（銀行員に聞けばいいのですが、土日休みで月曜日に返事をしないといけない状況ですのでこちらで質問させて頂きます。）

変動でもいつでも固定に変更でき、5年間は返済額は変わらないそうですので固定３年か５年で組むよりは変動の方が良いと思っておりました。
しかし、金利上昇に伴い元金の支払いが減って後々にしわ寄せがくると考えると変動で決めきれず、金利が今が底だという状況で10年組んでしまった方が確実なのか悩んでおります。

10年後は子供が高校・中学入学になり、あまり大幅に返済額アップされると困る部分もありますが10年経てば私も働き、主人の収入も増えていることを考えれば問題ないのかな。とも思います。

そこでお伺いしたいのは、
(1)一長一短でどちらも選べないのですが、皆様はどのように決断されたのでしょうか。

もう1点お伺いしたいのは、
(2)例えば10年固定で組んだ場合、10年後の金利は残金×その時の金利という考え方で良いのでしょうか？

当初10年間は上記金利を元金に掛け、35年で割った数字で返済し、
10年後は（再度10年固定を選んだと仮定すると）残り元金にその時の金利を掛けて25年で割った額を月々返済するという（計算式は置いておいて）考え方で良いのでしょうか？

乱文にお付き合い下さりありがとうございました。
ご意見をお伺いできれば幸いです。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

適用金利が少し高めですね。
現在（２月資金実行）、三菱東京ＵＦＪ銀行の最優遇金利ですと、15年固定2.40％、20年固定2.65％ですし、10年固定で金利優遇が適用されれば1.85％～2.30％で借りられる金融機関が多いと思うのですが…。

> 変動でもいつでも固定に変更でき、5年間は返済額は変わらないそうですので固定３年か５年で組むよりは変動の方が良いと思っておりました。
> しかし、金利上昇に伴い元金の支払いが減って後々にしわ寄せがくると考えると変動で決めきれず
そうですね。
変動金利型は、毎月の『返済額』は５年ごとにしか見直されませんが、金利の方は半年ごとに見直されますから、金利が上昇していけば、毎月の返済額のうちの『元金充当分』が減らないことになり、結果的に元金の減りが少なくなります。
しかも、適用金利が2.10％とのことですから、変動金利型を選ばれるメリットは少ないような気がします。
日本はアメリカと違って、この先利下げがあったとしても、その幅は小さいものですし、方向的には利上げの方が『余地』が大きいですからね。

> 10年経てば私も働き、主人の収入も増えていることを考えれば問題ないのかな。とも思います。
これは、返済計画から外していただきたい考え方です。
このために日本の『住宅ローン』は大きく失敗をしたのですから。

借入金額：2,500万円　返済期間：35年　元利金等返済　ボーナス返済なし　という条件で見た場合、毎月の返済額は
2.30％…86,716円
2.40％…88,039円
2.80％…93,444円
となります。
確かに毎月の返済額に5,000～7,000円の差が出ますが…。
３年固定（2.30％）の場合、４年目～10年目の適用金利が3.10％以上になりますと10年固定の10年間の返済額を上回ります。
５年固定（2.40％）の場合、６年目～10年目の適用金利が3.30％以上になりますと10年固定の10年間の返済額を上回ります。
10年以上の固定金利が選べないため、その後については条件が同一になる訳ですから、当初10年間の返済額をどこまで減らせるか…ですね。

現在の経済・金融情勢からすると、10年固定をお勧めすることが多いのですが、ご質問者さまがご利用される銀行の金利が既に提示されていて、しかも、あまり低くない。
この中でしたら、
・10年固定にして、10年間の返済計画をしっかり立ててその後に備える
・５年固定にして、金利上昇傾向になったら無理をしてでも繰上返済をする（でも10年固定との差が、５年間で30万円強しかないんですよね…。）
のいずれかを選びますが、個人的にはやはり10年固定かな…。

> (1)一長一短でどちらも選べないのですが、皆様はどのように決断されたのでしょうか。
ご参考までに、私もただいま住宅ローン返済中ですが、選んだのは10年固定です。

> (2)例えば10年固定で組んだ場合、10年後の金利は残金×その時の金利という考え方で良いのでしょうか？
「10年後の金利は残金×その時の金利」という言葉の意味がよく分かりませんが、「10年後の利息は、残金×その時の金利」いうことでしょうか？
揚げ足を取るようで申し訳ないのですが、言葉を混同されると「経験者」は？？？になってしまうのです。
利息に関してはそんなに単純ではありません。＃１さまが仰っているとおりです。
お手持ちのパソコンにエクセルがインストールされていて、そのバージョンが2002以降ならば、テンプレートに『ローン計画書』がありますので、それを利用されると便利ですよ。
元利均等返済ならば、これで計画表が作れます。
元金均等返済の場合は、少し違いますが。
（お知りになりたければ補足にでもお書入れください。長文回答でよろしければ＆数日お時間をいただければ、細かくお教えします。）

> 当初10年間は上記金利を元金に掛け、35年で割った数字で返済し
算数の基本ですが…。
『元金』に『金利』を掛けてください。
そうしませんと、利息『額』は算出できません。

お礼

今回のローンは土地担保の関係で既に取引のある銀行に限られてしまっており、上記金利条件の中でしか選べないという状況です。

細かく説明して下さり、本当にありがとうございます。
どの期間を選ぶかDomenicaさまに頂いた回答をじっくり考えて決めることができそうです。

(2)の質問に関しましては、説明がうまくできず、申し訳ありません。
教えて頂いたエクセルのローン計画書で解決できました。

大変参考になるお話をありがとうございました。

回答No.1

kadakun1

１．私は全期間固定金利で借入れしました。やはり、今後の金利の低下は考えられず、10年後にはかなり上がると予想しましたｗ
他の銀行には聞いてないのでしょうか？？たぶん全期間固定金利もあるはずです。そうしないと、予定が立てにくくありませんか？？
２．基本的に違います。その金利は年間の金利ですから、25,000,000×0.028÷365×31日=59,452円が最初の利息です。（おおよそ）
たいていは元利均等払いでしょうから返済額が毎月80,000円だとして、その内の利息が59,452円ですから元金は20,548円返したことになります。
翌月は(25,000,000-20,548)×0.028÷365×31日=59,403円が利息で元金は20,597円となります。
つまり、毎月毎月利息を計算し直す形となります。
10年後は利率が変わるだけで、計算方法は同じです。
なので、初めは元金はなかなか減らず、2/3くらい経過すると一気に減り出します。
厳密には金額はちょと違いますが、こんな感じですので、専用のソフトがないと自分で計算するのは難しいです。
銀行にＨＰにもおおよその金額が計算できるところもありますよ。