不動産購入時の融資条件

質問

私は28才のサラリーマンで、家族（妻と子２人）がいます。
現在、会社から車で15分程のアパートに住んでいますが、１年後に新たに商売（Cafe）をしようと計画しており、土地と店舗付住宅の購入を検討しています。
土地・建物の購入はもちろんローンを組むのですが、融資先等アドバイス頂けたらと思い質問いたしました。

融資先・方法としてどういったものがあるのか全く詳しくありませんが、ひとつには開業資金として国民生活金融公庫や銀行等から借り入れる方法があるそうですが、私は出来れば住宅ローンとして銀行等から借入れたいと考えています。そのため、融資がおりるまでは現在の会社に勤めているつもりでいますが、いくつか懸念していることがあります。（以下）

１．現在購入を検討している不動産が私の実家の近くということもあり、勤務先から２時間程の距離になります。これは融資査定時に問題になるのでしょうか？

２．店舗付住宅ということもあり、建物の一部が店舗化します。といってもCafeですので、もしかしたら２世帯住宅として判断されるかもしれませんが、融資査定時に多分聞かれると思っています。その際、妻が運営し、私自身は会社勤めを続けると嘘を言ってしまっても通用するのでしょうか？（非常識ですみません。）または、何か良い受け答えがありませんでしょうか？

アドバイス頂ければ助かります。
また、違う方法でも良い融資先・方法等でアドバイスありましたら教えて頂ければ幸いです。よろしくお願い致します。

回答No.2

coffeecan · ベストアンサー

不動産事務をしています。

住宅ローンは住宅部分にしか使えません（公的、銀行共に）
金額は面積による按分です。5000万円の売買物件で建物１００m2、店舗部分20m2だとすると、価格5000万円のうち4000万分が住宅部分で頭金＋住宅ローンが可能、残り1000万円は別途事業用ローンや現金で用意する必要があります。

事業用のローンは敷居が大変高いです。
住宅ローンのようにお勤め●年以上年収●円以上でＯＫのような楽なものではありません。

国民生活金融公庫はこれから開業しようとする業種について６年以上の経験者でないと申し込めません。ですので「脱サラ」は対象外です。
http://www.kokukin.go.jp/sinkikaigyou/loanj_c.html
もちろん「カフェでバイトしてました」では論外です。店長など経営者クラスの実績が必要です。

新規創業について、民間金融機関は公的機関よりさらに審査が厳しいです。銀行などは営利企業なので当然といえば当然でしょう。

当社取扱例ですが、医師様で、医院にお勤めの方が独立しようと医院兼用住宅購入を検討していらっしゃいますが、公的ローン及び地元銀行ローン共に審査に通りませんでした。どちらも申込者本人には審査結果の理由は非公開ですが、不動産担当者が融資担当者にさぐったところ自己資金の低さと事業計画の甘さがネックだったようです。

国の補助等が充実している農業でも、最低2年分の生活費＋運転資金くらいは準備するべきといわれています。

新規開業すると、当分は買掛金や手形小切手での取引は断られますので、入念な準備が必要です。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
国民生活金融公庫からの融資は、ご回答者様の紹介リンク先にもあります、新規開業ローンの中の女性、若者/シニア起業家資金の分類での借り入れができるのではと考えていましたが、そちらは対象外となりそうでしょうか？
ただ、回答者様の経験談にもあります通り、融資までの道は険しいと感じています。また、住宅ローンと別で資金調達もとなると、返済が不安ですので極力避けたいと思います。

そこで、以前担当不動産の方からいただいた助言に従って進めようか迷っていますが、すこし疑問に思っていることもあり、アドバイスいただけないでしょうか？（以下）

不動産担当者からは、今回の物件を、店舗部分も住宅として申請・建築してしまい（全てを住宅ローン対象範囲とする。）、その後、カフェとして営業許可を取れば良いのではと助言いただきましたが（極力改築のないように調整は必須ですが）、それは一般的に可能でしょうか？
また、可能であった場合、今回の土地には店舗部分は50平米以内という制約がありますが、それを超えた範囲で運営しようとして出来るものでしょうか？（あくまで建築許可時は住宅として、保健所での営業申請時に店舗付きとする。）またそれはやはり違法行為でしょうか？

度々のご質問でご迷惑おかけしますが、ご回答いただければ助かります。よろしくお願い致します。

回答No.1

tarotaro001

＞開業資金として国民生活金融公庫や銀行等から借り入れる方法があるそうですが、私は出来れば住宅ローンとして銀行等から借入れたいと考えています。

まず勘違いしています。
住宅ローンは、住宅取得のため以外には借りることができません。
開業資金は別途高金利のローンを組むことになります。
ただ、住宅ローン＋開業資金ローンを同時に組むのは物理的に無理（審査が通らない）ですよ。

店舗付き住宅はフラット３５を例にすれば
http://www.flat35.com/faq/faq_204-7.html
という条件を満たしている前提で貸してもらえます。
銀行の一般的な住宅ローンもこういったある条件を満たせば大丈夫のはずです。

＞妻が運営し、私自身は会社勤めを続けると嘘を言ってしまっても通用する

嘘はよくないですが、銀行側は貸し付けるときに安定した収入がある人に貸し付けるので、あなたが会社勤めを辞めるといわなければ（収入などの面で問題なければ）審査は通ると思います。
銀行側は貸し付けた後は、支払いが滞らなければ、基本的にその後の追跡調査は行いません。

ただ、問題は・・・・

カフェ開業していたという実績がないため、カフェとしての運営計画の提出を迫られたり、開業資金を現金でもっているか、をキチンと審査すると思いますよ。

一般的に店舗付き住宅は、今まで開業していて、家購入に合わせて店舗も組み込んでローンを組むという人たちだと思います。

それ以前にまったくの新規でリピーターのいないカフェの収入だけで住宅ローンを返していけるのでしょうか？
先ほども書きましたが、住宅兼店舗は、ある程度の顧客（リピーター）を見込めるため、何とかやっていけるのですよ。

まったく新規の店舗の場合、物珍しさによる開店ダッシュは見込めても、開店後数ヶ月後は、そうとううまくやらないと閑散としてしまいますよ。

確かにカフェは軌道に乗って安定してくると何百万という売り上げは可能らしいですが、ノウハウのない新規オープンでは５年、１０年のキチンとした運営計画を立てていなければ（別の安定収入がないため）間違いなく破綻しますよ。

ましてや、カフェの開業資金の用意もないようですから。。。。
確か開業資金は数百万単位で必要なはずですよ。

世の中そんなに甘くないですよ。
まずは開業資金をコツコツと貯めてからにすべきです。

お礼

親身なアドバイスありがとうございます。
おっしゃる通りまだまだ計画は甘いものです。
数年先どころかまだ季節ごとの初期計画しか練れておりません。
ただ、カフェに対する思いは強く、そのために開業資金もそれなりに貯めてきました。ご回答者様のアドバイスを参考に、より綿密な計画をたて進めていきたいと思います。