家賃の値上げを拒否したい！

質問

経営する店舗が入っているビルが年末、競売によって落札されました。新オーナーはビルを解体し転売する意向で当初は「すぐ出て行け！」の一点張りでしたが私を含め各入居者が固辞していると「6ヶ月は居座って良いが家賃は値上げする」と先日伝えられました。
従来　　家賃88.200円　管理費36.750円　計124.950円
新家賃　178.500円
管理費込でも53.550円の値上げ、純粋に家賃だけなら90.300円の値上げとなりとても承服できまません。これから長い付き合いになるオーナーさんなら多少の値上げは仕方が無いのでしょうが、半年後に追い出されるのであれば値上げは認めたくありません。自分なりに勉強し供託金・・・内容証明・・・など様々な物が「ぼんやり」とは見えてきましたが専門知識も無いので不安です。
ちなみに・・・
※私は抵当権を付けられた後に入居しました。
※現テナントは約13坪、築25年程で家賃相場は管理費含150.000円位です。（今考えると訳有物件だから格安だったんです）
※旧オーナーとの契約は平成20年3月末日で切れ本来ならば4月に更新予定でした。
(1)値上げには応じなければならないのでしょうか？応じるとすれば妥当な額は？
(2)更新はどうすればよいのでしょうか？
(3)交渉決裂で訴訟を起こされ私が負けた場合、訴訟費用は私の負担になるそうですが一般的にいくら位になるのでしょうか？
(3)まず私がしなければいけない事は？
皆様のお知恵お貸し下さい。よろしくお願いいたします。

回答No.1

kuri_kurio · ベストアンサー

貴方が当該貸店舗を最初にお借りになり使用開始をされた日に
よってその後の対応方法が変わります。

平成16年3月31日までのに賃貸契約を締結されて
当該ビルの使用を開始（入居）をされていたのであれば・・
とりあえず次回更新（20年3月末）まででは貴方の権利は保護されます。

（１）家賃の値上げには無理に応じる必要はなく
もしも新オーナーが受け取らなければ法務局へ供託してください。

（２）更新することはできません。

（３）4月以降は明け渡し請求をされるでしょう。貴方が応じなければ
強制執行をされる可能性があります。

（４）新しい貸店舗をお探しになるなど速やかに当該ビルより
退去されることをお勧めします。

なお契約時に預けた敷金や保証金がある場合は退去時に
新オーナーから返還してもらうよう交渉してみてください。
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/hikiwatasi.html

平成16年4月1日以降に契約締結（使用開始）されている場合は次の通りです。

（１）6ヶ月後には出ていくことが決まっている以上は無理されてまで
値上げに応じる必要はないと思います。
現状家賃１２５,０００円で周辺相場１５万円（共に管理費込み）程度の
差額であれば不当に格安という訳ではないと思います。
先の場合と同じく、受け取ってもらえない場合は法務局へ供託してください。
この際、新オーナーの住所氏名（会社名）がわかる書類と現状家賃の
現金を持参してください。
現状家賃では受け取ってもらえないからといって支払わなかったり
供託の手続きもしないでいると家賃不払いを理由にして6ヶ月の
猶予期間も消滅します→強制執行です。

（２）契約の更新はできません。

（３）交渉が決裂し、相手側が現家賃額の受け取りを拒否した場合
先に述べたとおり法務局へ供託の手続きを行ってください。
新オーナーから見れば貴方が家賃を払う払わないに関わらず
6ヶ月後には強制執行することができます。
法律に基づいて強制的に貴方を追い出せるのですから
それ以前にわざわざ費用を使ってまで訴訟を起こしてくる
可能性は低いと思います。

（４）貴方がこれからすべきことは、新しい貸店舗をお探しになり
一刻も早くそのビルから退去することだと思います。

退去の際に新オーナーに対して敷金や保証金の返還請求することは
できません。あくまでも旧オーナーに対して請求することになります。
また新オーナーに対して立退料や引越し費用を請求することも
難しいかもしれませんが、早めに退去するなど相手の要望を
聞き入れる等して粘り強く交渉されることをお勧めします。

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/hikiwatasi2.html

なお、強制執行とは、裁判所の執行官（＋警官同行の場合有り）が
やってきて貴方自身を店舗から追い出すだけではなく、店舗内にある
家具や備品の1つに至るまで全てを撤去し全く空っぽの状態にすることです。
貴方は今後店舗内に立ち入ることもできなくなるうえ、もしも入った場合は
不法侵入となってしまいます。
その後に「家具や備品を預かってるから○日までに取りに来い」等と連絡があり
取りに行く際には撤去の際の運搬賃、貴方が取りに行くまでの保管賃（倉庫代）を
請求されることになります。
もしも、取りに行かなければ「所有権を放棄した」とみなされて全て処分されて
しまううえに、今度は処分費まで請求されることもあります。

くれぐれもこのような事態にはならないよう、早めに新店舗等へ引っ越しされることをお勧めします。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

2月、3月は法務局への供託で乗り切っても平成20年3月いっぱいで賃貸契約が切れてしまうので4月以降は「新オーナーの納得する家賃」を払わなければ強制執行の可能性があると考えてよろしいのでしょうか？
重ね重ねの質問お許し下さい。

回答No.4

noname#65504

＃１さんの方が詳しそうなので、様子を見ていたのですが、追加質問に対する回答がないようなので。

＞平成20年3月いっぱいで賃貸契約が切れてしまうので4月以降は「新オーナーの納得する家賃」を払わなければ強制執行の可能性があると考えてよろしいのでしょうか？

基本的に賃貸契約より前に設定された抵当権に基づく競売は賃貸契約を引き継ぎませんので、質問者と買い受け人の間には賃貸契約がありません。
契約がなくとも、法律により使用に対して一定期間保護がありますが、その保護期間が経過した後は無権利での占拠となりますので、合意により賃貸契約を結ぶか、立ち退くかのどちらかになると思います。
更新の扱いではなく、新規契約ですので、条件が折り合わない可能性の方が多いでしょう。

立ち退かなければ、正規のルートをとってくるのなら、明け渡し請求、強制執行という手順をっとってくると思います。

使用に対する損害金は通常従前の家賃相当といわれていますので、無茶な値上げは認められないと思います。

お礼

ありがとうございました。
とても参考になりました。
6ヶ月の猶予が保証されるなら安心しました。
引っ越す事を前提にこの先6ヶ月を前向きに過ごしたいと思います。
新オーナーは「まとも」な相手ではなさそうなのでこれからもトラブルが予想されます。また何かありましたら相談に乗って下さい。

回答No.3

bouhan_kun

値上げ幅が大きすぎるので、弁護士に相談して、法的に理論的に反論することをお勧めします。まともな相手ではないような気もしますので。やすやすその家賃払うなら、弁護士費用は十分出ると思いますが。弁護士から交渉してもらうということです。

お礼

弁護士さんにも相談しましたが「報酬」の額が少ない見込みの事案のせいか乗り気では無い様子で「自分で交渉してみなさい」の一言...
相談料だけ払いガックリ帰宅しました。
とりあえず相談に乗ってくれる弁護士さんを探しながら自分で交渉を進めてみようと思います。また何かトラブルになったら相談させて下さい。

ありがとうございました。

回答No.2

noname#65504

＞(3)まず私がしなければいけない事は？

まずは、賃貸契約時の重要事項説明書を確認してください。
抵当権について記載事項があるはずです。
そこに抵当権が設定されていれば、質問者は対抗できません。更新もできませんし、＃１さんの回答にあるような期間しかその建物を使用できません。敷金の返還も契約時期によって返還されないことがあります。
でも抵当権の設定がなされていなければ、質問者の居住権はあり、更新することもできます。敷金の返還義務も落札人が負います。

これは抵当権の設定と契約の前後により先の方が優先されるからです。
以上のように抵当権設定時期と賃貸契約の時期によりどちらが優先されるか、また適用になる法律が異なってきますので、まずはこの点をクリアにしてください。
そうすれば裁判などしなくても質問者が買い受け人に対して対抗できるかどうか、すなわち、立ち退かなければならないか、どうか判断できるからです。

なお、賃貸契約の方が抵当権より前なら、一般の立ち退き問題ですので、更新もできますし、立ち退く場合は立ち退き料（営業物件には営業保証も含む）の支払いなどが必要です。

以下は＃１さんが書かれているのと同じようなことですので、蛇足ですが、

建物建設時に抵当に入れて建設資金を借りることが多いので、抵当権の方が先のことがよくあります。

このような場合、買い受け人は賃貸契約を結んでいませんので、家賃を取ることはできません。家賃を取ったらあたらに賃貸契約を結びなおしたと見なされ、立ち退きを要求できなくなるからです。
でも、建物を使用していることは確かですので、買い受け人は建物使用に対する対価を求めることができ、それが支払わなければ猶予期間をなくすことができます。
使用料に対して合意が得られない場合は、＃１さんの回答にあるような対応（供託など）を行うことになります。
なお、この場合最長でも２か月強か６ヶ月ですので、裁判に生熊もなく、退去もってうやむやになって終わるような気がします。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

2月、3月は法務局への供託で乗り切っても平成20年3月いっぱいで賃貸契約が切れてしまうので4月以降は「新オーナーの納得する家賃」を払わなければ強制執行の可能性があると考えてよろしいのでしょうか？

重ね重ねの質問お許し下さい。