家賃値上げ裁判について

質問

ビルのオーナーです。40年以上入居しているテナントの件で相談です。入居者（契約者）は80代です。保証人も高齢（80代）です。過去、温情で数度、家賃を下げてきました。（最初の家賃の５０％以上、下げました。）家賃を下げたとき、いつでもビルのオーナーの判断で家賃を元に戻して良いという特約を結んでいます。入居者の署名・捺印もきちんとあります。更新のタイミングで家賃の値上げを求めましたが拒否されました。建物自体は45年ぐらいの鉄筋の古い建物です。

【質問1】
まず家賃の値上げは裁判しないと駄目ですか？また裁判した場合、家賃は少しは上がりそうですか？固定資産税も昔より上がっていますし、家賃を上げることは可能ですか？相場より今現在10万円ぐらい安いです。

【質問2】
建物が古いと家賃値上げは不利になりますか？建物が古いから修繕が必要という事で家賃の値上げは良いと聞いたことがありますが、どうでしょうか？

【質問3】
保証人も高齢なので保証人の変更を求めています。新しい保証人はいないということです。保証会社にも加入しないということです。保証人がいないという事で、家賃の値上げに影響ありますか？多少家賃が高くなると思うのですが。。

回答No.1

toka

（質問１）
たとえ特約があったにせよ、借主の合意がない契約更新は認められません。この場合は裁判ではなく調停になるでしょう。
どちらかの主張を100%通す裁判ではなく、双方の言い分を調停委員が聞いて落としどころを提案していくものです。調停案に双方が合意し調停調書が作られたら、その内容は確定判決と同じ効力があり当事者を拘束します。
（質問１，２）
固定資産税の上昇は調停を有利に進める材料となります。
建物の修繕も、その修繕がないと維持が困難なレベルの必要性であれば同様に値上げの根拠になります。
（質問３）
借主が80代ということは、何かアテ（相続人、事業後継者、担保など）がないと保証会社も受けてくれないと思います。
契約期間中借主に何かあった場合の事後処置についての腹案や取り決めはありますか。その案しだいではないでしょうか。