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家賃の値上げと更新料
昨年の10月よりワンルームマンションに住んでいます。 元々は知人の所有する物件であり、共益費込み月々３万円という契約書を交わし入居しました。 数ヶ月前に家主が変わったのですが、先日今年の１０月より家賃３６，０００円+共益費４，０００円になると一方的に通知が来ました。 そして更新になるため、更新料５０，０００円+更新手数料１０，０００円を８月中に振り込むようにとも書かれていました。 昨年、入居時に交わした契約書には「更新なし」という内容で契約しております。 またこの新しい家主は管理会社を立てておらず、直接管理している形です。 家主が変わった途端、家賃の値上げ・更新料というものに応じなければならないのでしょうか？ このような場合、どのような対処を取ればいいのでしょうか？ 詳しい方がおられましたらご回答よろしくお願いします。
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どうすべきかです。 >更新料５０，０００円+更新手数料１０，０００円を８月中に振り込むようにとも書かれていました。 まず、この振込みは行うべきではありません。 では、家主の通知に対してどうすべきかです。 （１）そのままその通知に対して返事をしないという方法。 何も返事をしないというのは、気持ち悪いかもしれないですが、法律的に間違っているわけではありません。 ただ、「直接管理している形です。」という形なので、何かあったときのために、なんの返事もしないのはちょっとまずいかな、という気もします。 （２）通知に対して反論する方法。 法律的には、今までの家賃がそのまま生きているわけだし、更新料を払う必要もないので、反論しなくてもいいのですが、気持ち悪い感じもするので、 「家賃は今までどおりで、更新料・更新手数料は払う必要がないので払わない」というような内容を通知しておいたほうがいいでしょう。 このとき、内容証明郵便（や配達証明）を使うべきではありません。今の段階では普通郵便で充分です。 別にその通知が相手に届こうと届くまいとに拘らず、こちらの思うとおりになるわけだし、お金を出して内容証明郵便（や配達証明）にする必要はありません。 やるとすれば、せいぜい配達記録くらいです。 文章の文体は、丁寧に書きましょう。また、どうして今までどおりの家賃がそのままでいいのか、なぜ更新がないのかなどという理由は書く必要ありません。余計なことを書くと突っ込まれる可能性があります。 「表現は丁寧に。余計なことを書かない。書くべきことはきちんと書く。」が鉄則です。 （３）更新に応じるという方法。 これも、私は一つの方法だと考えます。 直接管理ということは、生活が質に取られているようなものです。できるだけ円満な関係を築くのが望ましいです。 とは言え、相手の通知をそのまま受け入れるのはくやしいので、なんとか更新料の減額を試みます。 現家主としても、やたらとお金を望んで争うより、少なくても苦労なくお金を手にしたほうがいいのです。 ただ、この場合でも、「更新手数料１０，０００円」なんてものは払う必要があるはずないので、払いません。更新手数料なんてものは、間に入る不動産屋がなんとか金をとりたいために、無理にひねり出した名目であって、家主と直接契約を結ぶ場合には、まったく関係ありません。 （４）更新は今までどおり無しだが、家賃の増額には応じる方法。 上記の（３）に似ていますが、周辺の家賃相場によっては、この方法もありえます。 この場合も、値上げ幅の減額を試みたほうがいいです。 ひょっとすると、知人ということで、今までは周辺の相場よりも安かったのではありませんか。 私なら、（２）をとります。（３）（４）をとるなら、うまく行けばいいですが。 どの方法を取るかは、周辺の家賃相場とか、今の家主に変わったとき通知にもよるし、相手が家主業を片手間にやっているのか本業なのか、などにもよります。
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＞家主が変わった途端、家賃の値上げ・更新料というものに応じなければならないのでしょうか？ そういうことはありません。 通常の売買によるオーナーチェンジであれば、契約内容はそのままの条件で継承されますし、オーナーチェンジが有ろうが無かろうが契約条件を合意無く一方的に改変することは出来ません。 ＞このような場合、どのような対処を取ればいいのでしょうか？ どのような対処を取るべきかは、相手の出方次第でもあり、あなたの考え方次第でもありますね。 現在は期間の定めのない賃貸借の様子ですから、そもそも更新というものはありませんので、少なくとも更新料の請求は意味不明ですし、これは支払う必要はないでしょう。 賃料に関しては、双方合意しない限りは改変できませんが、相場水準等と照らして著しく低い場合など、オーナーが訴訟を起こして改変が認められる可能性はあります。普通なかなかそこまでには至らないですが、これは相手の出方次第です。 いずれにせよそこまで行けば、あなたとオーナーの関係はかなり悪化しているわけですが、それも辞さないというなら基本的には放っておいて今まで通りの賃料を支払い続ければ良いです。（受け取り拒否なら供託） 一方、今まで相場よりも安く借りていた認識もあり、オーナーとの今後の関係も良好に保ちたいならば、その数字をそのまま受け入れるかどうかは別としても、交渉テーブルに着いて妥協点を探るというのも方法です。その場合、期間の定めのない契約というのはあまり一般的ではありませんので、新たにきちん期間を定めたりなど、契約をやり直すことも想定されますし、場合によっては更新料が有りになったりもするでしょうね。 要するに今までの知人オーナーは、知人ということで恐らく儲けとか度外視して安く貸してくれていたのでしょうが、今度のオーナーは収益物件としての収益性だとかポテンシャルをきちんと追求しようとしているわけです。まぁ当然と言えば当然ですが。 結論としては、今の段階では相手の言い分は一方的なものなので、あなたに受け入れる義務はないですが、それにどう対処するのかはあなたの考え方次第ということです。
お礼
ご回答ありがとうございました。 家賃に関しては元々、知人の所有であり相場より安くして貰ったというのは事実ですので少々の値上げは応じる考えもあります。 ただ、今回は向こうが一方的に金額提示をしてきましたので 正直、気分が悪いというか契約書を全く無視した行動に憤りを覚えます。 まずは更新料のことを解決し、相手の出方や考えなど考慮した上で家賃については話し合いたいと思います。 この度はご丁寧に回答して下さりありがとうございました。
#1です。 >更新なしというのは、契約書に「更新」という欄があるのですが「なし」と書かれており具体的な期日も書かれておりません。 ということは、「期間の定めのない賃貸借契約」というものになります。 この契約には「更新」というものはありません。 更新というのは、「何年何月まで」という期間が定まっている場合に、更新するとかしないとかいう問題が起こるのであって、 期間がないものに更新もなにもありません。 >『更新料５０，０００円+更新手数料１０，０００円』 >こういう記述は契約書には一切ありません。 契約書にないものを支払う必要はありません。 もとより、更新がないものに更新料というものが発生するわけがありません。 期間の定めのない契約が自動的に期間のある契約になることはありません。 （１年未満の期間を定めると期間の定めのない契約になるという規定は、借地借家法２９条にありますが、この質問とは無関係です。） 所有者が知人から現家主に変わったということは、知人との契約が現家主との間にそのまま引き継がれます。知人との契約内容は、現在もそのまま有効です。 ですから、ANo.1で書いたとおり、その通知に従う必要はない、ということになります。 但し、今までどおり、家賃はきちんと支払ってください。 今の家主は、そのくらいのことは既にわかって通知してきた可能性があります。 それではどうすべきかは、人によって意見が分かれるかもしれません。 次の回答で書きます。
多少詳しいですが、専門家ではありません。 補足をお願いします。 入居時は、知人所有、今から数箇月前に現在の家主に変わった、ということ（その間に他の人の所有にはなっていない）でしょうか。 >昨年、入居時に交わした契約書には「更新なし」という内容で契約しております。 「更新なし」とはどのような意味でしょうか。 例えば、 ・更新はあるが、更新手続というものはしない。 ・契約期間を特に決めない。 ・知人の人が「退去してほしい」と言ったら、すぐに退去する。（もしくは何箇月以内に退去する。） の中のどれかですか。どれでもありませんか？ その意味について、 契約書以外に口頭などで、知人の方から聞いたり、知人の方にお尋ねになったりしましたか？ あなたは、どのように思って契約したのですか？ 契約期間は決まっていますか？ 決まっていれば、何年何月から何年何月までですか？ 知人とご契約の際に、他の人が絡んでいたりしていませんか？（不動産屋さんが仲介していたりしていませんか？） 契約書はどなたが作りましたか？ >更新料５０，０００円+更新手数料１０，０００円 これらは契約書などの書類に書かれていますか？ >家主が変わった途端、家賃の値上げ・更新料というものに応じなければならないのでしょうか？ 一般的な回答としては、家主が変わったからと言って、応ずる必要はない、という回答になります。 しかし、上記についてご回答いただければ、より正確に言えると思います。
補足
ご回答ありがとうございます。 元々は知人の所有でしたが数ヶ月前に今の家主に売却したという形です。 更新なしというのは、契約書に「更新」という欄があるのですが「なし」と書かれており具体的な期日も書かれておりません。 入居時に更新についての話なども一切していません。 不動産屋などの他の人も間には入っていません。 契約書自体は当時の家主だった知人が他の入居者と同じものを使ったと思いますので作成者は知人になると思います。 『更新料５０，０００円+更新手数料１０，０００円』 こういう記述は契約書には一切ありません。 お手数ですがよろしくお願いします。
お礼
noname#62839さん 本当に詳しく教えていただきありがとうございました。 私自身も知識がないなりにも「おかしなことを言われてるのではないか？」と疑問がありました。 noname#62839さんの回答を読ませていただきとても勉強にもなりました。 更新料・更新期間がないにも関わらずそのようなことを言ってくる家主ですので、この先のことを思うととても不安です。 ＞１年未満の期間を定めると期間の定めのない契約になるという規定は、借地借家法２９条にありますが と、いうことは１年だと期間とは認められないということですよね？ 私は入居して１年ですので、こういう法律があることにも驚きました。 家主は中国人の方なのですが（他国の方を差別してる意味ではなく）全く日本の法律を知らず家主業をしているのか、知っていて守るつもりはないのか わかりませんがこちらに非はないので堂々と反論したと思います。 （万が一、断ったことで荷物を放り出され強制退去されるのでは？と不安ですが・・・） 本当にありがとうございました！