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老人用マンションの建築を勧められたのですが
実家の近くに少しばかりの空き地を持っています。不動産屋さんから そこに老人用マンションを建設しないかと勧められました。 実際の運営は介護専門の会社の方が行い、全室その会社の方が借受て 下さるそうです。６畳一間で10万円の家賃、そのうち４万円がこちら への賃借料となるらしいです。入居者には食事のケアがあるとのこと でした。 実際に建築すると15年くらいのローンを申し込むことになります。 万一、介護会社の経営が破綻した場合は、自分で入居者を探すこと になりますが、特定の入居者に絞った物件になりますし、私たちで お食事のケアをすることは現実的ではありません。 老人ホームと違い法的な拘束が緩やかな今がチャンスだというのです が、まったく畑違いのお話なのでどう判断して良いのか迷っており ます。 アバウトな質問で申し訳ないのですが、どのようなことでも構いません ので、ご助言のほどお願いいたします。
- tanikazuo
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- papabeatles
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今流行の「土地持ち大家」への勧誘ですね。 うちへも来ました。普通のマンションとしてですが・・・ 大体返済時期が半分過ぎた頃に 外壁などのメンテナンスの費用大家持ちとか、 契約家賃の見直しとかあるみたいですよ。 確かに全棟一括借り上げだと 空き部屋にイライラすることもないですし、 出入居の細かいメンテも心配いりませんし 毎月必ず一定のお金は入ってくるし、 と素人大家にはもってこいの条件ではありますが、 今現在この契約をして 泣いている大家さんがたくさん居ます。 質問者さんが今の生活で 土地はある、 お金もある、 生活に困らない、 などの余裕のある生活の上での 遊休地活用なら良いかも知れませんが 最終的に返済が負担になるかもしれない恐れがあるのなら 私個人としては断ったほうが良いと思います。 もしするなら普通のマンション、もしくはワンルーム。 老人専用、それも食事つきでは もし経営不可能になった時に 他の活用がすぐ出来る間取りではありません。 もしするなら 別の不動産の専門家にもアドバイス(契約内容など）を求めるのがベストだと思います。
お礼
ご意見頂きありがとうございます。確かに先にことを考えると不安材料はあります。私の生活ですが、 土地は少しある、 お金は生活に困らない程度の稼ぎはある、 という状態で、余裕があるかどうかは微妙ですが、自分としては普通の生活をしているつもりです。ただし固定資産税の支払いに困って、一部の土地を切り売りしたことが過去に一度だけあります。また父母に万一のことがあると、現状で相続したらかなりの部分を物納なりで手放さざるを得ないかとも思います。 ご指摘にもありますが、高齢者の方専用で食事つきマンションという汎用性の低さに、確かに、今はそのほうが収益率が高いのかもしれませんが、あとあとの活用を考えると、不安になってしまいます。
- m_inoue222
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大家してます 不動産屋と言うより建設会社からの勧誘では？ 又は建設会社の子会社（不動産部門） 業者は先々がどうなろうと建てて貰えば良いと言う考え方でスタートしています ・建築して貰えばそれで採算がとれる ・当面の入居者は紹介してくれる ・一般的に土地を遊ばせる寄りかは良い（入居者さえ居れば） 最後は地主の自己責任で誰も責任を負ってはくれませんね 賃貸での基本的な採算は 「投資総額＜年間家賃×１０～１２」 「ローン返済額＝家賃の１／２」 それ以下なら駐車場か畑の方がマシかな？ 質問に投資総額や家賃総額などが書かれていないので粗い判断も出来ませんね ＞介護会社の経営が破綻した場合は、自分で入居者を探すことになりますが 不動産屋に依頼すれば同様の業者を探してくれますが一般賃貸よりかは決まりにくいでしょう 最悪、数年間空いたまま．．．決まっても当初の家賃は見込めません ＞今がチャンスだというのです 建設会社はいつでもそう言います．．．（笑）。 ・金利が安い今がチャンス ・需要が見込める今がチャンス ・これからは建築費が上昇しますので今がチャンス どうやらチャンスは常に建設会社だけに有るようです．．．（笑）。 一括借り上げなどの契約も内容が重要 ３－５年毎の家賃の見直しが有るでしょう 「見直し＝家賃低下」 誰もわざわざ貴方のために尽くしてはくれません
お礼
早速ご丁寧なご回答を頂きありがとうございました。大変参考になりました。と申しますか、自分の勉強の足りなさや安易な質問の仕方を反省させられました。ありがとうございます。
補足
ご指摘の件につき資料をあたってみました。水道分担金、固定資産税など必要な経費を計算してもらっているので総経費はまだ分かりません。 建築にかかる費用は14802万円です。免責期間が6ヶ月、7ヶ月目から家賃が入ります。家賃収入は4万円×40戸／月です。またローンの返済額は64万円／月となっております。甘えるようで申し訳ございませんが、もしよろしければご意見をお聞かせください。
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お礼
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