転職、引越後、築年数越えても、住宅ローンは組めるのでしょうか

質問

イギリスから日本に引越し、転職したばかりで、耐用築年数が超えていても住宅ローンが組めそうでしょうか。もし可能性があるとしたら何％くらいと判断されますでしょうか。

かなり稀なケースで難しいのですが、今後の人生がかかっているので、教えていただければ、誠に幸いです。
状況は以下です。

現在イギリス在住5年です。
イギリスの状況
●イギリス人の主人36歳、勤続18年　年収440万程度
●私本人　主婦（出産子育てで2年主婦です　それ以前はパート）
●イギリスの家　持ち家分30％でこれを売ると200万のキャピタルゲインが来年4月に入る予定
●イギリスポンドでの預貯金　400万程度　

来年1月に日本に引越し、その後の状況と希望
●私本人33歳が就職活動をして年収600万円程の職につく予定
●主人は日本では仕事をしません（理由あり）
●職を見つけてから、3ヶ月以内で600万円程度の中古一戸建（木造築年数25年以上2LDK程度）を住宅ローンで買いたいのです。ほぼ全額土地代のような物件です。
●もし住宅ローンが組めるなら1200万円程度の中古一戸建（木造築年数25年以上）が買いたいです。
●イギリスでの預貯金をあわせれば、ぎりぎり全額現金で家を購入することも不可能ではありませんが国際引越しに伴う出費や、リフォームがあることと、近い将来の出費を考えると、出来るだけ手をつけずにいたいのです。
（しかもイギリスの定期は、年利11％もあるので、そのままポンドを崩さずに）
●頭金は出来るだけ少ないほうが理想ですが、必要に迫られれば、検討します。
●日本の預貯金、取引銀行が今のことろなし
●名義はイギリス人の主人と日本人の私の二人の予定
●場合によっては、わたしの両親の家と両親の別荘（かなり小額だとおもいますが）を担保に出来るかもしれません。
●月々給与の30％くらいは貯金に回して生活中
●その他のローンや借入、事故などはなにもありません

けれども厳しい現実としましては、
私にとって心配なのは、勤続年数がすごく少ないこと、（1ヶ月以上3ヶ月未満）、主人が外国人な事、日本で取引している銀行がここ6年全くないこと、預貯金と過去の年収の証明がイギリスのもので通用するか分からない事、女性であること、イギリスで2年主婦だったので私自身の収入がない事です。

ネガティブな事を考えればきりがないのですが、こんな状況で
こんな稀なケースは、あまり前例がないとは思いますし、難しいとは思いますが、どこか一部分でも分かる方、良いアドバイスをお持ちの方がいらっしゃいましたら、ご教示くださいませ。

どうぞ宜しくお願いいたします。

回答No.5

t201171064

特殊な状態ですね。
まずは、就職先を決めるのがなんにせよ金融機関をなっとくさせられます。

特殊な住宅ローンをやっているところとしては、
三井トラストローン＆ファイナンス
なんかも話はきいてくれるのでは？

なんにせよ普通の都市銀ではほぼ難しいかなぁとおもいます。

参考URL：

http://www.smtlf.jp/

回答No.4

t201171064

外銀の住宅ローンかスルガ銀行でしょう。
外銀なら、韓国系ですが、SBJ銀行に相談してみては、あたってくだけろですよ。

参考URL：

http://www.sbjbank.co.jp/loan/anyloan.html

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

引っかかる点がいくつか。
まず、ご本人の属性についてですが…
> 私本人33歳が就職活動をして年収600万円程の職につく予定
既に就職先が決まっているという訳ではないとお見受けしましたがいかがでしょう。
年収600万円ほど…私（40歳代・女性・勤続20年超）とほぼ同等の年収ですが、はっきり申し上げて、私の友人・知人の女性で私と同程度もしくはそれ以上の年収がある人間は殆どいません。
国内企業ですと、特殊な能力・資格がなければ就職してすぐに年収600万円という条件は厳しいです。
また、私の友人・知人で職を探している人間が複数いますが、30歳を超えた『母親』については、就職自体が大変厳しい状況です。
ご質問者さまは、そういった意味で、即採用に繋がったり、高収入を得られるような特殊な能力・資格をお持ちなのでしょうか？
外資系企業ならば比較的高収入は得られると思いますが、雇用の安定性がないことが多いです。
１年ごとの契約であったりしますので、勤続年数が長くなければ、住宅ローンを貸す金融機関が融資を渋ります。

また、日本では、一般的に住宅ローンは『前年の年収』を返済能力審査の基準に使います。
「職を『見つけてから』３か月以内」ということは、場合によっては、職に『就いて』はいないかもしれませんね。
職に就いても１～２か月では『前年の年収』はありませんよね？
ですから、住宅ローンの申し込み自体を受け付けてもらえないことが多いです。

> 600万円程度の中古一戸建（木造築年数25年以上2LDK程度）を住宅ローンで買いたいのです。ほぼ全額土地代のような物件です。
> もし住宅ローンが組めるなら1200万円程度の中古一戸建（木造築年数25年以上）が買いたいです。
日本の『住宅ローン』は、『居住用住宅』の取得を対象に行います。
木造で築年数25年以上ですと、建物自体に資産価値なしと判断されると思います。
住宅ローンで、対象が一戸建で、土地に対して所有権がある場合には、『当然に』住宅ローンの対象物件（建物）とそれが建っている土地に抵当権を設定します。
そして、抵当権が設定されている間は、抵当権者の許可なしに担保対象物件の価値を変えることはできません。
ですから、当初からリフォームが必要な物件ならば、『リフォームローン』を利用されるのも手段の１つになります。
（売買価格が「ほとんど土地のみの価格」という物件ですと、住宅ローン借り入れ直後に、抵当権者に無断で『建物』が取り壊されてしまうことがあるので、金融機関は警戒します。）
また、その年数ですと、現在の耐震基準を満たしていない可能性が高いので、この点についても、ご質問者さまが購入したい物件そのものが「住宅ローンを受けられる住宅の要件」を充たしていないかもしれません。

> 日本で取引している銀行がここ6年全くない
これは問題にはなりません。

> 預貯金と過去の年収の証明がイギリスのもので通用するか分からない
現在の預貯金残高の多寡は住宅ローン審査には殆ど影響しません。
年収の証明が必要なのは、『債務者本人』のみです。
ご主人が債務者にならないのでしたら、ご主人の過去の年収がどれだけあっても意味はありません。

> 女性である
返済能力がある（＝前年の年収で判断します）と判断されれば、性別は関係ありません。
実際私も住宅ローン返済中です。

> イギリスで2年主婦だったので私自身の収入がない
住宅ローンの審査には『前年の年収』が必要ですので、この点で受け付けてもらえません。

なお、ご主人が住宅ローン対象物件の『共有者』である場合には、ご主人に『連帯保証人』になっていただかなければなりません。
この場合の『連帯保証人』は、収入の有無は関係しませんが、『共有者』として認められるかどうか…。（仮に住宅ローンが借りられたとしても、「ご主人を共有者としないこと」を条件にするかもしれません。）

いずれにせよ、ご主人が日本の永住権を獲得していないと、何かと難しいことになると思います。

> その他のローンや借入、事故などはなにもありません
海外での債務、金融事故については、日本の殆どの金融機関では把握できませんので、「あっても関係なし」と思っていただいてもかまいません。

> イギリスポンドでの預貯金　400万程度
現在（目の前に表示がありますので）、ポンド／円のレートが161.60～65円。
400万ポンドの預貯金ということは日本円で６億5,000万円程度ですね。
600万円の家ならばその１％、1,200万円でも２％でしょう？
いくら
> イギリスの定期は、年利11％もあるので、そのままポンドを崩さずに
といっても、その程度崩せませんか？

また、日本の住宅ローンは、現在は殆どが金融機関の指定する保証会社・保証機関に保証料を払って保証をしてもらう…というパターンが殆どで、この保証会社・保証機関の保証が受けられなければ住宅ローンも不可となることが多いです。
物的担保となる別所有の不動産を持っている人に、その不動産を担保に入れてもらったり、人的保証をしてもらっても、保証会社・保証機関の保証が受けられなければ不可となります。
その金融機関に対して『余程の影響力がある人』ならば別かもしれませんが。

お礼

ローンを借りられる可能性の％を教えて欲しかっただけだったのですが、私の質問がDomenicaさんの気に障ったようで、驚いてしまいましたが、お答えからまとめると0％に近いというアドバイスと詳細をありがとうございます。

補足

貯金は400万ポンドではなくて、400万円です。

回答No.2

rokko-oroshi

就業年数を条件として明示してない銀行もあるにはありますが、かなり厳しいのは間違いないと思います。

一番可能性高いのは、ご両親に保証人になってもらうくらいですかねえ。

お礼

そうですね、両親にも協力してもらうことにします。ありがとうございました。

回答No.1

noname#46268

色々と詳しくかかれましたが、まず日本の銀行での取引がなくとも住宅ローンには関係ありません。
ローン審査に通り、契約する際に返済口座が必要となります。

こちらでの就業は奥様が年収６００万との事。
年間の返済額が、年収の４０％を超えない範囲で住宅ローンは組めますが、ご質問者様の場合勤続年数が問題となります。
就業３年未満の場合、審査はまず通りません。
大変と思いますが、引越しなどの費用を一般ローンで借り入れ、住宅は現金で買うのが良いかと思います。
一般ローンの場合は、住宅ローンよりももちろん金利が高くなりますが額は少なくすみますし、借りられないリスクは解消出来ます。

もしかして例外がある場合は私のほうで詳しくわかりませんので
仲介の不動産業者と相談し、頭金をたくさん積めばローン審査が通るかもしれませんのでご相談下さい。

お礼

長い質問を読んでいただき、早速ご返答頂き、ありがとうございました。
住宅を現金で買うのは最後の最後の手を考えたいところですが、家も引越後直ぐに必要なので、不動産業者さんとも相談し、ネットの住宅ローンなど幅広く借入申し込みをしてみることにします。（だめもとですが）