不動産取得時の仮登記に関して

質問

初めて質問します。不動産の仮登記に関してです。

現在、ある農家が不動産を通じて、宅地と建物および田、畑、山林を合計2,000万で売りに出した中古住宅（築４０年）付き不動産物件を交渉中です。この物件は私が3年掛けて探していた理想の物件で何としても正常な取引をしたいと願っております。
（手付け金は今週末もしくは来週末200万）
現状は次の通りです。
１．売り主および息子が○○消費者金融会社から、合計2200万借りており、担保として土地の登記に記載されている。（不動産から資料提示）
２．田、畑の面積は約２反歩
３．市街化調整区域
４．住居の建て替えは１．５倍までOKと役所で確認済み
５．私は現在サラリーマン（自営の経営者）ですが、将来（１０年以内）に兼業農家をしたいと考えています。

田、畑に関する仮登記の予備知識として知っていることは、本登記への移行期間は10年で、それまでに5反歩まで農地を増やし（取得もしくは貸借）実際に農業で収入を得て、農地委員会に本登記を依頼する。程度です。（これが合っているかどうか、可能かどうかは不確かですが...）
現在分からない点は次の通りです。
１）仮登記をした土地（田畑）の本当の所有権者は誰か？
２）もし、まだ売り主だった場合、その売り主がお金を借りる場合の担保とすることが出来るか？
３）もし出来るのであれば、出来ないようにするためにはどのような契約書を作成したらいいか？

仮登記をした田畑を私が本登記にできなければそれであきらめはつきますが、売り主がまた、金融会社からお金を借りて、私が代金を支払った田畑が第3者の手に渡ることはしたくありません。
金融担保は仮登記を行った者より優先順位が高いと聞いたことがありますが本当ですか？
仮登記をするときも、所有権移転（？）等のなんらかの公正証書を作成した方がいいと聞いたこともあります。
止めどもない質問ですが、どなたかこのような田畑を含んだ土地に関する仮登記で第3者に譲渡されない契約をご存じの方は是非、お教え下さい。些細な情報でも結構です。
何卒、宜しくお願い申し上げます。

回答No.1

binomati

農地法はご存知のようですね、農地の場合はあくまで仮登記になります、問題なのは第三条での売買はできませんので仮登記になるわけですが、あくまでも仮は仮です、出来ることなら第四条でも第五条でも許可をお取りになるべきと思います、代金支払い後１０年以内といいますが、売主さんがそれまでお元気でいるかどうか、不測のことを考えますと名義変更はされるべきです、（四条五条で許可を取りましても農地で使用することはできますから）
それと、調整区域との事ですが、農業振興地域もありますので、農業委員会に行かれて良くお調べください。
どうしても買い取るのであれば、所有権移転仮登記と同時に代物弁済の契約をして金銭消費貸借による代物弁済登記をされたほうが安心でしょう、普通は売買金額の１．５倍から２倍で設定します。そうすれば甲区乙区ともあなたの名前が第一順位になりますから安心と思います、

お礼

binomati様、
回答を頂き、本当に有難うございます。お礼が遅くなりまして申し訳ございませんでした。
早速今から不動産に行って行政書士の方も含めてアドバイス頂いた線で進めて行きます。

今後も進めていくうちに難題にぶつかったときはご質問をするかもしれませんが、その時はまた、アドバイスを宜しくお願いします。
本当にありがとうございました。