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仮登記とは？
土地を売ることなったのですが、仲介の不動産から「仮登記になりますので、お名前は売り主（つまり私です）名義で残ります」と言われました。地目が宅地の部分と農地の部分があるためで、農地の転用ができないのためだとの事でした。難しいことがわからないのですが、私としてはこの土地に名義を残したくないのですが、それは出来ないことなのでしょうか。また、「仮登記」として名義が残るとこの先不都合な事があるのでしょうか？仲介者からは、将来、買い主がどこかに転売する際には私のところに印鑑をもらいに来る程度だと言われたのですが…
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お礼を頂きありがとうございます。２番回答者です。 お礼文の中での売主が農家か否かは問題ありません。買主が農家か否かが、重要となります。農家であれば農地のまま使用するでしょうから３条の許可となります。 で農家（五反歩以上の）農地所有者でないと許可が得られません。 他の方が仰るように農地法以外の制約（都市計画法等）ある地域かもしれませんが、＞「法的に無理」・・・今回、すぐ転用しないのであれば（許可申請しない（許可が得られない（宅地に変更出来ない）・・・・仮登記で）ならば買主も農地のまましばらくおかなければならない。と、その土地自体とすっぱっと縁を切る・・・移転する必要から、許可が可能な方で許可を得、移転し、その方から、今回、買主となる方へ移転（現実は許可が得られないので、仮登記）となればあなたはすっぱっとその土地と縁がきれますよ的回答でした。２度手間、時間、そのほか色々面倒な事もあるかもしれませんが、今回かぎりで、後々の煩わしさからは解放されるはずです。
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おそらく市街化調整区域の土地なのでしょう。ですから農地以外への地目変更が難しいのだと思います。農家の方であれば、分家住宅や倉庫用地としての転用も可能なようですが、一般の人には市街化調整区域ではなかなか難しいです。 そういう場合に仮登記によって売買するということはしばしばあります。あくまでも仮登記ですので、登記上の所有者はあなたのままですから、固定資産税の請求もあなたにきます。あまり良いやり方とは言えないかもしれませんが、これくらいしか仕方ないのです。あなたにはすっきりしないことでしょうが、逆に言えば、仮登記しかできない物件でも買ってもらえる。と言うことでもあると思います。 買主側のリスクとしては、他へ転売する際または所有権移転だできるようになった際には、再びあなたの印鑑証明をもらわないといけないということがあります。もしあなたがお亡くなりになっていたとしたら相続人にもらわないといけません。ややこしい問題が生じる可能性もあります。 売主側のあなたのリスクとしては、固定資産税の請求、境界の立会い等の土地の管理に関することはあなたの名前ですることになり、買主が負担してくれるとしても手間はかかります。 とにかく農地転用ができないことによって生じる問題です。農地転用さえできれば解決するのでしょうが、冒頭に書いたようになかなか難しい問題です。あなたは農家ではないとのことですが、相続で取得されたのでしょうか？基本的には農地転用は難しいはずですが、市街化調整区域の農地を転用されて売買されているところもあります。地元の農家、あるいは農業委員の方に相談されれば、何らかの裏技、抜け道があるかもしれません。具体的な方法をご提案できないので、とりあえず自信なしといたしますが、市街化調整区域の農地でも転用されて売買されることもあるのは事実です。
まず仮登記というのは、何らかの事情により本登記するだけの書類が揃わない場合や将来本登記する為の権利の保全として（登記は早い者勝ち）行うケース等があります。 農地を宅地に転用する目的で売買する場合には、農業委員会又は県知事から許可を受けなければなりませんが、その許可証を付けなければ所有権移転登記が出来ません。それが無い状態なので「仮登記」という状態になっているのかと思いますが、その手続は今進めていないのでしょうか？ 仮はあくまでも仮ですから、「登記上」はあなたの名前が残るだけの問題ではなくて、「あなたのもの」です。固定資産税等の請求もあなたに来ますよ。 この状態で放置しておくということは、「占有者が誰」という問題はあるものの、通常の不動産売買の概念からするときちんと売買が完了している状態とは言えません。 きっちり本登記（所有権移転登記）をして貰ってください。そうじゃなければ売買を解除した方が良いです。本登記が出来る材料が揃わない（農地法の許可が下りない）場合には、売却出来る法的材料が揃っていないことになります。 ＞買い主がどこかに転売する際には私のところに印鑑をもらいに来る程度だと言われたのですが 当然です。登記上は「あなたのもの」ですから、その名目だけの買主が移転出来るはずはありません。しかも農地法の許可が得られない場合には、書類上転売しても登記上は「あなたのもの」です。 要するに言ってしまえば、売買がきちんと完了していないのですよ。いい加減な業者がやっていることです。詐欺行為に等しいです。
- echo-sun
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買主がどのような利用をするかによるのはないでしょうか。 通常、農地(台帳のみの状態でも、地目が農地以外でも現状が畑等も）は農地法の制約を受けます。農地→農地（３条）農地→宅地（農地外）（５条）。 ですが買主も農家を営んでいれば３条の許可が得られます。 許可書を添付すれば当然通常の移転ができます。 ＞転用が出来ないため。・・・・今すぐに転用するつもりではないということですね。（宅地にするなら、今、現在、許可がひつようですから）。 と名義自身を残したくないのですか？それともあなたから移転する事実（誰からの売買・前所有者）が知られたくないという事でしょうか？ 後者であればそれは仮登記に限らず無理です。前者であれば、他の法律へ抵触するかは別として一旦許可が可能な人（農家）に移転してそれから転売（仮登記）していただけばあなたの名・・・所有権はなくなるとおもいますが。
- m_inoue
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貴方がその農地と無関係になるのは難しいと思います 通常、仮登記して不都合が生じるのは買い主でしょう http://e-inaka.net/1hudosan/karitouki.htm 貴方の「農地」はおまけ的な性格のものでしょうか？ そう言ったときはこういった仮登記の場合も有ります 税金・その土地の責任がどちらにあるのかは知りません
お礼
お返事ありがとうございます。大まかですが宅地１：農地２の割合です。おまけ、かな？やはり農地が含まれてると名義は残ってしまうのですね。将来問題ごとにならなければいいのですが、なんかすっきりしないですね。仕方がないのかな？
お礼
お返事ありがとうございます。＞買主も農家を営んでいれば３条の許可が得られます。…というのは農家の方が所有している「農地」なら「宅地」に変更できるという事ですか？私としてはできれば農地を宅地に変更して売買したいのですが、仲介者から「それは法的にできない」と説明を受けたのでそこが引っかかっています。私が農家でないからできないのでしょうか？名義については知られたくない等ではなく、単に売ったらスパッと縁を切りたいだけです。自分の死後、家族等がいちいち関わらなくて済むようにしたいのですが。