仮登記と本登記の違い

質問

金銭貸借の担保などといった取引関係ではなく、農地法上の制約のために仮登記でしか取得できない土地（現況　畑）があります。そこで、取得する側にとって、「仮登記と本登記との違い」について教えてください。現況のままでの売買取得という前提で構いません。　特に知りたいのは・・・
・登記義務者と登記権利者の双方におけるメリット／デメリット
・仮登記なら、取得しても、将来、このような局面になった場合、不利です　といったこと
・租税面での留意点
　　　といったところです。よろしくお願いします。

回答No.4

tk-kubota · ベストアンサー

＞「農家」ではない（畑作はするものの、一定規模の耕作面積に達しない）という農地法の制限のために本登記ができない状態です。

と云うことは農地法の３条や５条の問題ではなく、もともと資格がないわけですよね。
ですから、今のままでは何時まで待っても「条件成就」になりません。
農地法は全てそうですが、最終的には地域の農業委員会に委ねています。ですから、どのようにすれば「適格者」となれるか、農業委員会でお聞きになってはどうでしようか。
なお、一般的に農地の売買は売買契約締結時に手付金を支払い農地法の許可のあった日から何日以内に残金を支払い所有権が移転する、と云うようになっています。その契約時に「停止条件付売買予約」を原因として所有権移転登記の仮登記をし、許可があって売買残代金を支払ったときに本登記します。
crark_kentさんの場合には、仮登記の時点で全額支払っているようですが、そうだとすれば、内部的（売買契約当事者）には所有権が移転していたとしても対外的には移転していません。移転するためには（本登記するためには）crark_kentさんが「適格者」とならなければなりません。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。正確には所有者と折衝中の状態なんですが、将来的にも一定規模にまでして農業を営む意図ではありませんので、所有権の獲得についても絶対条件ではありませんので「仮登記の状態のままでも構わない」と思っています。ただ、畑として入手した後、突然耕作することができなくなる状況だけは回避したいだけです。
周囲からは「金銭の問題よりも、その所有者との間に今後も信頼関係が維持できるかどうか？」がポイント　という意見を聞いており、参考にして考えていきたと思います。ありがとうございました。

回答No.5

tk-kubota

＞所有権の獲得についても絶対条件ではありません

それでしたら、引渡を受けて耕作を継続しておけばいいと思います。
仮登記があるわけですから、他人に売却できず（できますが後で抹消の運命です。）現実的にcrark_kentさんの所有と同じです。
ただ気を付けておくことは、双方の権利関係です。得にお金の絡みで相続など発生したとき争いが起こらないようにして下さい。
なお、私なら、仮登記は抹消して（本来、買う気はなく法律上も買えないのですから。）今まで支払ったお金（又は、協議して）に見合うだけの期間、借りて耕作できるように契約の変更をします。そうすれば双方権利関係が平衡に保て争いはなく特に信頼関係を重要視することもないと思います。

回答No.3

tk-kubota

仮登記には一号仮登記と二号仮登記があり（不動産登記法２条）一号仮登記は、例えば所有権は移転しているが、本登記に必要な書類が揃わない場合にする登記で、二号仮登記とは所有権はまだ移転していないが、将来、条件が成就すれば移転する場合などにする登記です。
今回の場合は、「農地法上の制約のため」と云うわけですから、農地法の３条か５条申請によって条件が成就したときに所有権が移転する「停止条件付売買予約」でその条件は農地法の許可と思われます。
従って、現在の仮登記権利者が他人に売却することはできません。（所有者でないから）農地法の許可を得たうえで本登記すれば売却できます。
なお、仮登記義務者とは、現在の所有者で売り主ですから、上記の条件が成就すれば売却する義務があり、同時に代金の請求する権利が発生します。登記権利者は、その逆で、代金支払いの義務と同時に本登記請求権が発生します。
また、仮登記しておれば、その後、本登記すれば仮登記の時期に遡って効力がありますから、順位を保全する利益もあります。
税制面、例えば、固定資産税は現在の所有権者に課せられ仮登記権利者には課税されません。

お礼

詳しく、また小生の最大の疑問にアドバイスいただき、ありがとうございました。仮登記には2つの種類があることが判りました。将来的にはともかく、現時点では、取得する側が「農家」ではない（畑作はするものの、一定規模の耕作面積に達しない）という農地法の制限のために本登記ができない状態です。
逆に言えば、仮登記でも構わないから、権利上一抹の不安は残るものの、取得して自家用に耕作したい　という強い希望なのです。また、現所有者の方も高齢で、あまり耕作意欲が湧かない状態なのです。（現況は田、対象面積は5畝で相場＋αでの売買を想定しています。）

ところで改めて質問ですが、「条件が成就すれば・・・代金支払い・・」とありますが、その「代金」とは？　仮登記した時点で売買自体は完結すると思っていたのですが、それとは別に本登記の時点での代金とはどういう意味でしょうか？（本登記費用ではないですよね）
それとも私の（売買に関する）理解の中に根本的に誤りがあるのでしょうか？　　お手数おかけしますが、よろしくお願いします。

回答No.2

noname#3856

「仮登記」はあくまでも「予約」的な性格のものです。
「所有権」は本登記の登記名義人にありますので、「取得」したことにはなりません。

１．「農家」として認められ、「所有者」から本登記を行おうとしたときに、「所有者」が死亡していた場合には、その相続人をすべて捜し出してその全員から実印及び印鑑証明書を集めなければならなくなる。
「所有者」がその費用を負担するとは思いませんので、多大な費用が余計にかかることになる。

２．所有権を取得したわけではありませんので、その土地を担保にしてお金を借りることはできません。

３．その土地を売却しようとしても、「仮登記」を買おうとする人はいませんので、売れません。
もし農家の人が購入する話がまとまった場合には、あなたの仮登記を抹消して、「所有者」から購入者への本登記を行うか、あなたの仮登記を購入者に移転した後に、「所有者」から購入者への本登記を行うことになります。

４．固定資産税は原則「所有者」の方に行きます。

このようにあくまでも「所有者」はあなたではないと扱いを受けることとなりますし、「本登記」という負担が残ったままになると言うことです。

回答No.1

Daifuku

仮登記は文字どおり「仮」でしかありません。
農地法の許可を得て、本登記をしないと、登記上、所有者とはなりません。
固定資産税も本登記されている所有者に対して課税されますし、ひどい場合
には、二重売買をされるおそれもあります。

なお、農地から宅地等への転用の許可を得た土地は、登記簿上の地目が農地
であっても、固定資産税の評価は雑種地となり、宅地に準じた土地として評
価されます。

もっとも、転用の許可が下りて、買った人が所有者として本登記されるまで
は、買い主に固定資産税はかかりませんが・・・。

お礼

仮登記の状態では、一抹の不安が残ることが理解できます。ありがとうございました。