- 締切済み
すごく困っています。
この度マンション購入を考えていて、とてもよい物件がありましたが色々と問題があるようなのです。以下の場合どうすれば一番妥当でしょうか？ ★現在マンション所有のオーナーはいない状態（破産したようです）で この物件を売りに出した不動産屋が事実上オーナーの代わりをしてい るようです。 ★マンションは現在賃貸中でその管理は三井のリハウスがしています。 賃貸期間は来年2月で切れます。賃貸人は来年2月以降も更新希望と のこと。（←ここで問題があるようです）もし退去を希望する場合は 半年前には賃貸人に申し出ることとなっているようです。（賃貸契約 では） ★私の希望は来年の更新が切れる2月で賃貸人に退去希望。 そこで売り主（不動産会社）に相談したところ、面倒な事になるのが嫌な様で、私がその物件を購入後オーナーになってから現賃貸人と相談して下さいと言われ、現段階では賃貸人に何も話もできない（何もしない）と言われました。当方の仲介業者が間に入って現賃貸人と話をしてよいかと聞いた所それも止めてくれと言われました。結局私がオーナーになり権利を得てからではないと何も動けない状態のようです。それならそれでもいいのですが、早ければ来月上旬位（住宅ローンの仮審査までは通っています）まで位には購入できそうなのですが、仮に11月に私が所有者になれたとして、現在三井のリハウスに賃貸の管理任せているようですがそれを止める事できるのでしょうか？私としては来年2月（更新が切れる）で退去をお願いしたいと思っています。このまま三井のリハウスが管理になっている場合は、私が11月にオーナーになっても退去の申し出は賃貸契約では半年前なので3月になってしまいます。そうすると2月に更新なるので、当方としては更新料取らないので1ヶ月伸ばしても構わないので（希望は2月だけど半年前勧告なので3月）退去してもらう事できるのでしょうか？なんだかオーナーになる私の方がとても立場が弱い様な感じがするのですが・・・。もし三井のリハウスの管理を止める事が違法ではなく私が一切の管理をした場合来年2月に退去して欲しいと賃貸人に言っても違法性はないですか？
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- name9999
- ベストアンサー率22% (106/468)
ちなみに、賃貸用の物件を購入することになるわけですから、税金や住宅ローンの条件などが一般とは違ってくると思います。 オーナーになれば収入も支出も（利益や損失）出るわけですから確定申告等も必要ですね。 考えているように簡単にはいかないですよ（＾＾；） 不動産屋の口車に乗らないよう、気をつけてください。
- bouhan_kun
- ベストアンサー率19% (1032/5208)
＞期間切れの６ヶ月から１年前の間に更新をしないことを連絡 当初の賃借契約が定期借家でなければ、更新時に一方的に通達しても、拒否されます。あくまで賃借人の居住権は、 ・本人が納得して退去に従う ・家賃の相当期間の滞納などをおこし、かつ、相当期間の請求にも応じないなどの状態であるばあい、司法判断で解除を認めさせる でない限り、解除できません。 もちろん、契約開始当初にない条項の盛り込みも、すべて相手が納得しないとできません。 その納得させる最大の武器となれば、「お金」でしょう。つまり、お金払うから出て行ってくださいってこと。一般的には、引越しの全費用、敷金礼金相当の返金、契約締結から退去までの家賃免除など。しかし、場合によってはそれ以上を要求してくる可能性もあります。 ＞大家側に正当な事由があること ・道路拡張などの公共工事 ・老朽化で早晩に倒壊の危険がある このあたり以外で正当事由と認められることは、まずありません。「親が住む」どころか、本人が住むのでも、まずだめです。 そういうわけで、ホカを探したほうがいいと思います。 良い家とは、気に入るだけでなく、購入タイミングが合うというのも重要な構成要件です。
＃２です。 ＞ちなみにどちらか1つではなく2つの条件が無ければダメなんですよね？ 法律上両方の条件が必要です。 もっとも相手が合意してくれれば、揃わなくてもできますが、それなりの条件（金銭など）を提示しないと合意してくれないと思います。 ＞2の理由は親が住むとかではダメなのでしょうか？ たとえば、両親が介護が必要であり、質問者と同居しなければならない状況にあり、現在両親が住んでいるところが遠方であり、質問者がそこに同居出来ず、かつ質問者が現在住んでいる家では狭すぎて同居が不可能など特殊な事情があれば正当な事由と認められることがありますが、一般的には親が住むなども正当な事由にはならないでしょう。 また、このような状況にあっても立ち退き料の支払いが必要とされることも多いです。 立ち退き料の計算方法はありませんが、家賃の６ヶ月分は覚悟しておいた方がよいですし、それ以上必要なことも多々あります。 ＞更新が切れるのは2月ですが今、更新をしない事を連絡しても5ヶ月前なので契約違反になってしまうと思うのですが、本当なら来年2月に退去を申し出るならば遅くても9月→翌年2月の立ち退きですが、例えば10月（今申し出て）→3月とかではダメなのでしょうか？ 法律上更新を拒絶しても更新されます。この場合、更新は前回と同じ条件で更新されますが、期間についてだけは変更され、期間の定めのない契約となります。この場合、退去はいつでも申し出ることができ、その効果は申し出から６ヶ月後に発生します。 つまり申し出は法律上は有効となります。但しこの場合でも２の正当な事由が必要であることは代わりはありません。 １の条件は要は退去を求めるのには少なくとも半年の猶予を与えるという程度の意味しか無く、問題なのは２の条件です。 ＞もしどうしても立ち退きが難しいようでしたら一度更新して頂き2年ではちょっと長いので1年とかできないのでしょうか？ 基本は同条件で更新ですが、相手が合意してくれれば有効です。合意が無くても法律が強制的に更新させますので、話し合いで決着がつかなければ、自動的に更新されます。 ただし、この場合は期間の定めのない契約になります。 期間の定めのない契約にしろ、１年の契約にしろ、大家側から退去・更新の拒絶をするには １．申し出の時期と正当な事由の２つの条件が成立 ２．相手の合意 どちらかがなければ、立ち退かせることは無理です。 申し出の時期については一定期間待てばよいだけですのでそれほど重要ではありません。正当な事由を満足するか合意してもらうには通常かなりの立ち退き料が必要です。 以上から考えて立ち退きを求めるにはかなり負担が大きく、立ち退きは困難ですので、やめておくことをおすすめします。
- maeiwa
- ベストアンサー率5% (11/184)
まず、「すごく困っています」というような抽象的なタイトルはやめましょう。 何の質問かわかりません。 皆さん言われている通り、賃借人がちゃんと家賃を払って、 周囲に迷惑になる行動をしていなければ、 出ていってくれと言って退去させる事はできないと思います。 ご自分が逆の立場だったら、急にそんな事を言われても、となりますよね？ 賃借人の権利が強いのが現実ですし、恨まれるような事までして 自分の欲しいマンションを手に入れるというのも、 道義的にどうかと思います。
rikunaさんこんにちは。 賃貸人の立場になって考えてみましょう。 オーナーが変わるたびに、出て行けとか家賃値上げとかオーナーの都合でいろいろあったのでは安心して住んでられません。 賃貸人は法律によって強力に保護されており「賃貸人が家賃を払い、公俗良序に反せず、住み続ける意思を持ってるかぎり立ち退かせる事は出来ない」と考えた方がいいです。更新を断り家賃の受け取りを拒否しても、合法に住み続けるすべが賃貸人にはあります。 まさにオーナーがとても弱い立場なのが現実なのです。 本来なら売主（りハウス）は賃貸人を立ち退かせてきれいにしてから売るべきだと思いますし、その方が簡単に売れるはずなのを、そうしないのは賃貸人が一筋縄ではいかないのかもしれません。 立退き期間の猶予のことをしきりに書かれてますが、それより相手の言い値の立ち退き料が必要になるでしょう。話し合いで無料で立ち退かせるのはまず（絶対）無理と思います。 もしその物件の価格をお買い得と感じておられるなら、安い理由はその賃貸人だと思います（立ち退き料とその手間賃分は安い） リハウスか仲介業者に賃貸人の立ち退き後の購入を条件にしないかぎり、立ち退き交渉は買った後のrikunaさんの作業になります。 立ち退きの実態ややり方をよく調べて、立ち退かせる自信が持ててから、購入の判を付いた方が良いと思います。
- Tadkashy
- ベストアンサー率27% (104/382)
ここに寄せられている退去を求められた賃借人の質問とそれに対する回答は質問者様にはとても参考になると思います。 まず、『来年の更新が切れる2月で賃貸人に退去希望』を叶えるには余程お金を積む覚悟が必要でしょう。 今は賃借人の権利が異常に強く、滞納してもすぐには追い出せない状況ですので、質問者様のような事情での退去希望では賃借人はゴネるだけゴネた方が得なのです。まして、質問者様がお住みになりたいと言う理由が賃借人に漏れたら尚ゴネるでしょう。 他の回答者の方々も言われるようにこの物件は、貸し続けた場合に、万一滞納されても充分に見合う利回りが確保できない限り、止めておいた方がよいでしょう。
＞退去して欲しいと賃貸人に言っても違法性はないですか？ 管理がどうであれ、単に希望を申し出るだけなら違法性はないですが、相手の合意がなければ退去させることはできません。 賃貸契約では、借地借家法が借り手を強制的に保護するので、大家から立ち退きを要求するには、以下の２つの条件が必要です。 １．期間切れの６ヶ月から１年前の間に更新をしないことを連絡 ２．大家側に正当な事由があること ２はものすごくやっかいで、自分で使うから等では正当な事由としては認められません。 一般売買により購入した人は、賃貸契約の大家の地位を引き継ぎます。このとき契約内容をそっくり引き継ぎ、敷金なども引き継ぐことになっていますので、敷金返還義務も負います（少なくとも敷金分は安くなければおかしい） 。 購入したから立ち退いてくれというのは正当な事由にはなりませんので、立ち退いてもらうには、相手が納得いく程度の立ち退き料の支払いを申し出て合意により立ち退いて頂くか、裁判にかけるしかありません。 裁判にしたところで、立ち退き料が安くなるわけではありませんし、正当な事由とそれを補充する立ち退き料がなければ立ち退きが認められないこともあります。 賃貸住宅を経営する目的ならともかく、自己で使用をする、つまり立ち退きを希望するのなら絶対やめておいた方がよいです。
- bunbun8
- ベストアンサー率47% (246/521)
賃借人付きで購入するなんてゼッタイ止めたほうがいいですよ！ しかし ＞そこで売り主（不動産会社）に相談したところ、面倒な事になるのが嫌な様で、私がその物件を購入後オーナーになってから現賃貸人と相談して下さいと言われ ＞当方の仲介業者が間に入って現賃貸人と話をしてよいかと聞いた所それも止めてくれと言われました これはヒドイ業者です。 どうしてもそのマンションが欲しければ、競売になるのを待って落とすか（確実ではないが）すれば、法的には賃借人の契約を解約できるようにはなります、、が、それでも居直られたらやっかいです。 まして、普通の売買では危険きわまりないですよ。 買わないほうがいいと思います。
お礼
早々のご回答ありがとうございます。 とても大変そうですね。 でもとても気に入った物件なのでどうにかなれば購入したいのですが。 弁護士？でいいのかわかりませんが入ってもらってではどうでしょうか？まあ費用はかかりますが・・・。 もう少し検討してみます。 ありがとうございました。
お礼
早々のご回答ありがとうございます。 なんだかとても大変そうですね。 とても気に入った物件なのでどうにかして購入したいのですが・・・。 再度質問させてください。 ＞大家から立ち退きを要求するには、以下の２つの条件が必要です。 １．期間切れの６ヶ月から１年前の間に更新をしないことを連絡 ２．大家側に正当な事由があること ちなみにどちらか1つではなく2つの条件が無ければダメなんですよね？ 2の理由は親が住むとかではダメなのでしょうか？ 更新が切れるのは2月ですが今、更新をしない事を連絡しても5ヶ月前なので契約違反になってしまうと思うのですが、本当なら来年2月に退去を申し出るならば遅くても9月→翌年2月の立ち退きですが、例えば10月（今申し出て）→3月とかではダメなのでしょうか？あとわかればでいいのですが契約期間（更新期間）って2年でなければダメなものでしょうか？もしどうしても立ち退きが難しいようでしたら一度更新して頂き2年ではちょっと長いので1年とかできないのでしょうか？ 宜しくお願い致します。