賃貸借契約の更新拒絶（立退き）の請求がきた

質問

現在2年毎更新の賃貸マンションに住んでおります。6月に初めての更新を迎える予定だったのですが、昨年の12月にオーナーから次回の更新をしない旨の通知書が届きました。
この以前にも、「借りている部屋が売りに出されているのだが、買うつもりはないか」と不動産屋さんが訪問してきたことがありました。
（買うつもりはないと返答しています）
更新しない理由として「自己使用」と通知書にありましたが、管理会社に問い合わせたところ「売りに出している」と回答がありました。
オーナーと直接お話したことはありませんが、これまでの経過を踏まえると、この物件に長く居住することは難しいと考えて、「立退き料」の提示を管理会社にしました。
その結果、オーナーから
(1)立ち退き料の支払いをするつもりはない
(2)更新をしたいのであれば、賃料を2万円上げる（1万円ＵＰでも検討してもよい）
以上、2点の申し出がありました。
どちらも受け入れがたい要求です。現在の賃料が近隣相場より安いとは思えません。
交渉の間に入ってくれている管理会社とオーナーとの契約が3月で切れてしまうので、3月以降は自分たちでオーナーと交渉をしなくてはなりません。私たちはオーナーからの要求通り、立ち退き料をもらわないで退去するか、更新のために賃料を2万円多く払わなくてはならないのでしょうか？教えてください。

回答No.3

noname#65504

家賃の値上げは契約で禁止をしている場合、いつでも申し出ることができることに法律上なっています。しかし、値上げの決定には借り手との合意が必要です。
合意がなければ、司法決着をつける以外に一方的に値上げすることができません。周辺相場や土地や建物にかかる税金などの上昇がなければ、一般的に値上げは認められません。

つまり借り手は妥当だと思う金銭を支払えばよいのです。それを受け取れば、その金銭で合意が得られたと見なせます。

逆に大家は自分の希望する金額でなければ、受け取らないと受け取りを拒否することができます。このような場合、借り手は家賃滞納の扱いになり、契約違反行為として契約解除の理由となります。
このような場合に備えて、法律上家賃滞納にならない方法があります。それが供託というシステムです。供託というシステムは大家の代わりに法務局が家賃を一時的に預かっておき、多賃の支払いは行われたことにするシステムです（ただし、値上げが認められた場合は、差額分には法律で定められた高額な利息が付きます）。

つぎに、借地借家法により大家側から退去を求めるには、２つの条件が必要です。
１つは申し出の時期（契約期間の切れる６ヶ月から１年の間）です。時期的に申し出は法律上有効な期間で行われています。
もう１つは大家側に正当な事由があることです。自己使用などは、両親を引き取り介護が必要なため広いスペースが必要なためとか特殊な事情がなければ、通常正当な事由として不足です。

借地借家法では正当な事由の１つに財産上の給付も考慮することになっています。これが法律上の立ち退き料の支払い根拠です。

最終的には立ち退きは立ち退き料、大家・借り手側のそれぞれの事情、建物の状況、今までの契約の経緯（家賃滞納とかの契約違反の有無なども入る）などを総合的に評価して決められるもので、立ち退き料がなく立ち退きを認められるケースはマレのようです。

なお、通常売買により大家が変わった場合、購入した新所有者はそのまま契約を引き継ぐことになっています。つまり、売買されたからといって賃貸契約には影響はありません（支払先が変わる程度）。

以上まとめますと、質問者は条件が合うか司法決着がつくまで退去しなくてもよく、家賃の値上げも同様です。家賃の受け取りを拒否されたら供託手続きをすればよいのです。

最後に、＃１さんがちょっと心配なことを書かれていますが、それについても補足しておきます。

一般に大家が変わっても賃貸契約はそのまま続きますが、ただ１つ例外があります。それは、賃貸契約より前に抵当権がなされた競売によって大家が変わった場合です。
この場合、賃貸契約は継続されず、半年間の猶予を与えられるだけで、立ち退き料の支払い・敷金の返金も行われません（敷金は元の大家が返還義務を負いますが、競売されるような状況ですので回収は困難）。また、使用する間は家賃相当の使用損害金を支払う義務はあります。

以上のように競売になると借り手の立場は守られないことになります。
ということで、抵当権の設定があった物件かどうか（これは通常あることが多く、仲介業者が行った重要事項説明書に記載されているので確認できる）と、大家の資産状況などは調べておいた方がよいかもしれません。

お礼

丁寧にご回答いただきましてありがとうございました。
常識的・感情的に立ち退きする必要はない！と思っていても、法律的にどうなのか？と考えて、法律を調べてみても、難解な表現が多く、法律と今の状況を照らし合わせることができませんでした。
大家さんの資産状況を借り手の私たちが調べることはできませんが、次の大家さんからの条件提示を踏まえて、退去の方向か、このまま住んだほうがよいのか、検討したいと思います。
競売にならないように祈りながら状況をみきわめていきたいと思います。

回答No.2

TOGO123

相手のすべての主張を文章でもらい
”借地借家法により正当事由がないので退去はいたしません、後のことは専門家に相談します”とだけのべ、なにも約束せず、うかつにサインしなければ、ねをあげるのは大家です。
立退き料の支払いは義務ではありませんが、このケースは退去のひつようがありません
賃料ＵＰは飲まなければ確定しません。

あとは裁判所でと言えばいいんじゃないですか、訴えるのはオーナーですし。

お礼

回答ありがとうございました。
当たり前に更新できるものと思って賃貸契約をしたので、今回の大家からの通知は意外でした。落ち着いて対応していきたいと思います。

回答No.1

detekoiya

通常の賃貸借契約ですよね？
定期借家契約ではありませんよね。

法的には居座っても大丈夫でしょう。値上も合理的理由がなければ認められません。
但し、場合によっては供託等の手続きが必要になるかもしれません。

相場的には、同等物件の契約金と引越し費用程度が立ち退き料の相場でしょう。
ただ、最終的に大家さんが破綻して物件が競売になってしまった場合は今の契約は保護されません。
その可能性があるならたとえ持ち出しになってもどこかで引越した方がいい場合もあります。

お礼

ありがとうございました。賃貸契約は、通常の契約です。定期借家契約ではありません。
管理会社から2点の提示があって、かなり動揺しておりましたが、落ち着いて対応していきたいと思います。

大家さんの財政状態を、現段階で私たちが知るすべはありませんので、競売にならないことを願って、大家からの次の提示を待とうと思います。