土地付き一戸建ての競売物件の売却価額

質問

地方で、土地付き一戸建ての競売物件について、落札を検討しています。

　調べた限りでは、競売物件にはいろいろな制約があるため、
『売却基準価額』が時価の５割、実際の『売却価額』が時価の７割程度と理解しました。
また、建物については、築２０年ほどで、実質的な価値が０となることも理解しました。

　そこで、具体的に、築３０年の土地付き一戸建ての売却価額についてなのですが、
上記の基準に従って考えると、
『建物を０円と評価し、土地を近隣の相場を踏まえた時価で評価して、その７掛け＋α』で入札すれば、だいたいの入札金額の相場なのでしょうか？
　それとも、土地を建物の無い更地として考え、
土地を時価で評価し、そこから建物の解体費用を差し引いた額を、入札金額の相場とすべきなのでしょうか。

　経験者、専門家の方、アドバイスをいただけないでしょうか。よろしくお願い致します。

回答No.1

chirukura · ベストアンサー

業者が全く価値の無い建物だと判断したならば、後者でしょう。
建物つきで売れると判断した場合は前者です。

入札金額にはあまり具体的な相場という判断は難しいです。
ただ、最近の競売の動向としては、土地にとても価値のある場合、
業者（特に建物業者）はこの土地なら売れる！と判断するわけです。
ならば、土地はトントンでも建物を建てて、建売にして利益を出そう。
という場合が多いです。
といっても、全く土地の利益を出さないわけではないのですが、業者としていっぱいいっぱいの値段でさしてきます。
相場、となると、後者の考えでよいと思いますが、その土地の価値によっても、良い土地ならば、その価格＋αになります。
それだけ落としたいと思う人が多ければ、＋αもある。ということです。

自分が出せる金額（これで買えれば良いなという金額）を中心に、多少その土地の人気を考慮して考えたほうが良いかと思われます。
業者のさす金額が大体検討ついていれば、＋αで、頑張って下さい。
落とせると良いですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
当該物件の近所の土地の相場にかんがみ、土地の時価を５０００万円とすると、
＞業者が全く価値の無い建物だと判断したならば、後者でしょう。
計算すると⇒建物０円、土地５０００万円、建物解体費用▲８００万円
　　　　　　　合計４２００万円

＞建物つきで売れると判断した場合は前者です。
計算すると⇒建物１０００万円（仮）、７掛けで土地３５００万円
　　　　　　　合計４５００万円

あとは、これに「業者の儲け・リスク見合い▲物件価額の２０％ぐらい」を差し引いて、業者は入札するような感じでしょうか。
ようするに、築２０年以上の建物を「一律に」０円と評価するのではなく、
建物つきで売れるかどうかで、一戸建ての価額を判断するのがポイントというわけなんですね！
なるほど。考えてみれば当たり前のことですが、そうですよね。

実際には、そこまで事態は進展していないようですが、親族・親戚関係が、現在の収入、資産・負債内容をみるに、将来的に、老後や再生の切り札となる自宅を守りきれるかどうか心配してまして。
急ぎの話ではないのですが、もし、将来的に競売に至った場合について、事前に調べていた次第です。

わからないところが、幾分すっきりしました。ありがとうございました。

回答No.2

mahopie

失礼を承知の上で、

落札価格の考え方をネットサイトで質問するレベルの方が自宅を取得する為に競売に参加するのは見合わせてください。価格・相場以外の要素の方が大きいです。

なけなしのお金で落札した、先方が居住権・立退料を要求して身動きが取れない、という事例に対応するのに三ヶ月後に又ネットで相談というのでは解決が見込めません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
あまり詳細な事情は書けないので、一般論として質問させてもらいました。

実際には、自分の自宅の購入ではなく、親族・親戚関係が、現在の収入、資産・負債内容をみるに、将来的に、老後や再生の切り札となるであろう、住んでいる自宅を守りきれるかどうかを心配してまして。

ですので、急ぎの話ではありません。が、事態が急展開しても困るので、少しづつ事前に調べて、万が一の場合に備えている段階です。

落札価格の考え方、具体的事例など、よいサイトがあったり
またなにか、アドバイスがあれば、ぜひ、よろしくお願い致します。