アパート経営の難しさを教えてください

質問

将来の相続税の事もあり、対策案の一つとしてアパート建設を考えたのですが、当方素人のため自信がありません。
もちろん専門の方に直接相談するのがベストなのは承知の上で、まずはここで質問させていただきます。

土地は１００坪あります。
大きい通りに面しており、買い物には不自由しません。
人通りが多いので１階はお店に入ってもらって、上階をアパートにするのはどうでしょうか。
３階建てにすれば６～８件くらい入居出来るかもしれません。

以上が全くの素人考えで、ぱっと思いついた感じです。

税金の事も分かりませんし、修繕のタイミングも難しいでしょう。
木造と鉄筋はどちらがよいのでしょうか。
建築費用及び耐用年数は。

等、分からない事だらけです。

補足要求があれば出来るだけ即座に応じますのでよろしくお願いします。

回答No.9

Lexikon

＞個人経営となると全て自己管理と言う事でしょうか。

簡単に説明しますと、個人経営とは、土地建物をオーナー個人の所有で運営するという事で、物件の管理等は管理業務を行っている不動産屋に委託して問題ありません。法人経営というのは、管理会社を設立（相続人になる子供等を役員にする事が望ましい）し、物件を管理したり一括借り上げをしてオーナーから管理料（総合的に判断して決定する必要がありますが賃収の１５％位が上限でしょう）を取り、子供に役員報酬を支払う事でアパート収入による所得の分散を図り、所得税の節税を狙い、将来相続が発生した場合の納税資金を確保する狙いがあります。
また、建物や土地を法人所有にするという手法等、色々な選択肢もありますが、今後の目的等により、どの方法が良いのか違ってきますので、一概には答えられません。
個人経営、法人経営それぞれメリット、デメリットがありますので、どの方法が得策か良く考えてから始められると良いと思います。

節税も大事ですが、相続で一番問題になり頭を悩ませるのは、遺産分割だと思います。実際、もめて争いになる事は良くある事です。くれぐれも「争族」問題にならないように、しっかりした遺言書を作っておく事も重要です。

＞木造と鉄筋はどちらがよいのでしょうか。建築費用及び耐用年数は。

耐用年数は、手元に資料が無いのでハッキリとは答えられませんが、住宅用でみると木造２２年、木骨モルタル２０年、鉄筋コンクリート４７年だったと思います。鉄筋にすると定額の償却率が確か０．０２２なので１億円の建物ですと年１９８万円しか減価償却出来ず、節税だけを視野に入れると向かないですし、建築費用も高くなりますが、一番しっかりした建物が作れると思います。

回答No.8

sigino

大家さんのサイトをいくつかご紹介します。
http://o-yasan.hoops.ne.jp/
http://www.gem.hi-ho.ne.jp/smile/findex.html
http://www.daijyu.or.jp/
のぞいてみてください。

回答No.7

Lexikon

早めの相続税対策は良い事だと思います。
アパートを建てて節税したいとの事ですが、確かにアパートを建てれば更地より評価額が下がり節税になります。しかし、ただアパートを建てればよいというものではありません。
まず、現状の資産状況を正しく把握し、現時点で相続が発生した場合をシミュレーションしてみるのが良いかと思います。
また、その土地がアパートが建てられる土地か、アパートに適してる立地かどうかも調べる必要があります。現在賃貸物件は場所によっては供給過多になっており空室率が高くなるリスクもありますし、アパート経営は心身的にも決して楽なものではありません。
さらに、個人経営にするか法人経営にするかでも今後の税金に大きく影響します。
相続税対策は将来も視野に入れトータル的に見る必要があり場当たり的な考えは危険です。
所有資産が多くご心配でしたら、やはり一度専門家にご相談されることをお勧めします。

お礼

そうですね。最終的には専門家へ相談します。

とりあえず税金の勉強をしてシュミレーションしてみようと思います。

個人経営となると全て自己管理と言う事でしょうか。
ノウハウがないので現状では難しいですが、勉強次第ではどうにかなるのでしょうか。

また勉強します。
ご回答有り難う御座いました。

回答No.6

maisonflora

コンビニは６００万円です。マンションが１，４００万円です。計２，０００万円ということです。
建設協力金方式は、コンビニの本部が１，５００万円くらい（平屋で建つくらい）を貸してくれて、それで家主が自分の土地に貸し店舗を建てる形式です。１０～１５年たって、契約解消なら、１，５００万円はコンビニの本部へ返します。
ついでに一括借上げのメリット、デメリットを述べておきます。
不動産会社や建設会社が家主から全室借り上げて、別の入居者に又貸しします。
１．入居者の家賃の９０～８５％が家主に毎月入ります（全室入居してなくても）。
２．管理の面倒さが軽減されます。
３．その会社が倒産すれば、少なくとも１ヶ月分の家賃はすぐ手元に入りません。融資の返済ができない危険性があります。
４．倒産時は、新しい管理会社を見つける手間も出てきます。
入居率８０％は、全国平均ならいいほうかも知れません。
「特徴」や入居者にメリットを与えるような計画が必要です。立地がよければ、設備が劣っていても、少しは空き家を防げます。

お礼

詳しく有り難う御座います。

一括借り上げのシステムには興味があります。

それと入居者にメリットを与えるような計画ですか。
私の住んでいるところは田舎で遅れていますので、都会のアパートを参考にしてみたいと思います。

勉強になりました。
ありがとうございます。

回答No.5

toppo2002

うちはだんながアパートを経営しています。
私は経営の事にタッチしていないのでわかりませんが
うちのアパートはほとんど入ってますよ。
仲介は不動産屋なんですけど専門用語は忘れましたが
確実にアパートの収入が入る方法があるらしいですよ。
それにすると空きがあっても全部の部屋の収入（というのかわかりませんが）があるらしいです。
私もだんなが話しているのをちょこっと聞いただけなので詳しい事はわかりませんが。
うちのアパートは鉄筋ですね。
駐車場はじゃりです。なんでもコンクリートにするよりじゃりの方が安いらしい。作るのに。
あと交通はバス停が近くにあるので悪くはないですね。
そのバスも１０分ごとぐらいに走ってます。
アパートをたてるとしたら交通もチェックした方がいいですよ。
でも管理も大変ですよ。
雑草があったら除草剤をかけたり、
これはうちだけかも知れないですけどゴミの始末までしてました。
修繕のこととかアパートの住人の要求は不動産屋の方にいきます。
入居とか退居とかのことも。
うちにくるのはその報告だけですね。
ですからうまくやればある程度は収入になるとは思うのですが。

お礼

ありがとうございます。
小さな情報でもうれしいです。

鉄筋の方が良いと思うのですが、木造と比較して建設費用はいかほどなものでしょうか。
耐用年数で見たコストは同じくらいでしょうか。

確実に収入が入るということは、すべて委託されていることになるんですかね。
やはりノウハウのある管理会社に任せるのが一番安心でしょうか。

ご回答ありがとうございました。

回答No.4

q-type

私の場合は・・・。

今現在一戸建てを数棟賃貸してますが、近頃老朽化の為仲介業者の不動産屋
さんにマンションもしくはアパートへの立て換えを奨められてますが、今の経済
（日本です）の場合借り手が居るか？というのも考え、隣り合った地所では
無いので借家の回りを少しウロチョロしてみました。
すると意外と回りに多く有りまして良く見ると（不審者に思われたかも
しれませんが・・・笑）空部屋が意外と有りまして良い所で賃貸率６０％
悪い所ですと２０％の入居者しか居ないようでした。

大きな物を建てればそれだけ固定資産税や建築費用も増えます。
返済金額と経費に対して収入が合わないようなら再検討する必要が有るかと
思いますョ。（入居率５～６０％の状態での支払いで検討されれば良いかと）
私は最近一戸建てとアパートの中間の長屋造りを検討（最近建てられた物件
を見たり）しています。（建築費から一戸建てより家賃を抑えられそうな
気がします）
周りの環境により木造（一戸建て）か鉄骨（アパート）か変わってくるか
と思います。

一階を店舗にする場合も比較的交通量が有り、出入りし易くないとナカナカ
借り手が見つからなかったりします。
修繕に関しては共有部分を除いては退去して新しい入居者が見つかるまで
で良いかと・・・。
入居者の審査は仲介者の不動産屋さんに任せて（多少の手数料は払わないと
ならないですが）建築プランはご自分で良く検討しないと土地を銀行に取られ
かねないかと思いますョ。

　↓意外と見落としがちです
何にしても一度建てられようと思ってらっしゃる土地の近所を見てみる
（学校区内くらいは）と良いかと思います。

　今回のご質問と関係有りませんが・・。
親から引き継いで１０年程になりますが、自宅と賃貸物件は同じ敷地では
無い方が都合が良いです。
ナゼかと言うとチョットした事（自分の洗濯物が雨樋に詰まったダケ）で
スグに大家に言って（掃除させようと）きますが、離れた所はご自分で
見てから電話（自分で対応できない事ダケを）してきます。

お礼

いろいろとありがとうございます。
固定資産税のことを考えると、建設することによる相続税対策の効果はどれほどのものなのでしょうか。

交通量が多いので一階店舗は効果的かとは考えています。
ただ１００坪なので上階住人に対する駐車場確保が難しいのかもしれません。

近所の状況としては商店、スーパー、ファミリーレストラン、書店等、道路に面している部分は商業地域で、中にはいると住宅地です。
近所のバス停まで徒歩２分。

ご回答ありがとうございました。

回答No.3

maisonflora

母が経営していますが、帳簿や交渉ごとは全て私がやってます。
京都市、平成５年３月完成、ワンルーム１６戸、１階店舗１つ、鉄筋コンクリート、１億１，０００万円。別にコンビニに建設協力金方式（１，５００万円保証金をもらって、それで店舗建てて貸す）。
１．平成８年の収支　収入２，３００万円　支出１，９００万円　残り４００万円
　ただし、そのうち、コンビニが年６００万円収入があり、管理費は０、残り６００万円。
２．平成１３年は、収入が２，０００万円になりました。コンビニがなければ、赤字の可能性。
３．木造は１０～１５年で資金回収するのに向く。ただし、居住権を主張されないよう、公正証書で有期限の契約にするなど、立ち退き時の想定が必要。
４．鉄筋コンクリートは、４０～５０年は動かせないデメリットがある。相続税効果（借金による）はある。どちらにするかは、考え方次第。
５．店舗収入が０で、入居率８０％で収支がマイナスにならないなら、計画されたらいい。それ未満なら、やめること。やったとしても、木造、鉄骨など費用がかからないものにしておくこと。住宅金融公庫で長期固定金利なら、経営に有利。
６．どちらにしても、相続だけでなく、収支的にどうかを重視することです。

お礼

実例をありがとうございます！

２．の収入２０００万円は全てコンビニと言うことですよね？
コンビニの威力はすごいですね。
私の場合は既にセブンイレブンが近くにあるので難しいかもしれません。

コンビニに建設協力金方式とはどのような内容なのでしょうか。
ちょっときになりました。

収支の件はもっと研究の余地がありますので勉強してみます。

ありがとうございました。

回答No.2

ShaneOMac

私も家のことというだけで直接タッチしていないので聞いているだけの話ですが、

まず大きなものを建てると建築費が相当額になります。恐らく借金することになると思いますが、事業に伴う借金ですからその収益と考え合わせて返済の計画をたてないといけません。ただしその場合に問題になるのは入居率です。先の方も書いていらっしゃいますが、アパートを建てたとしても必ずしも常時100%埋まるわけではないことを念頭に入れないといけません。最初の頃は新築で人気があったとしても10年もたてば値下げをしても埋まらないようになるかもしれません。入居者の側で考えると分かると思いますが、リストで築年と家賃を見比べて条件で劣っていれば他の物件を探します。所にもよるでしょうが、競合する空き物件が全くないような地域はないでしょう。アパート入居者はけっこう気まぐれですし、そういう意味でシビアでリスクも高いです。ですから大きなものを建てるとかなりリスクが上がります。うまくすれば少々の収入にはなるが、儲かるほどにはまずならないのではないかと思います。

企業向けの貸事務所や貸倉庫は個人向けのアパートに比べると単位が大きく一件を保持すれば100%ですからリスクも低めです。良い会社を相手にすれば長く安定して貸すことができます。ただし一旦出ることになると次を探すのが難しく、次の業者の入居にあたって数百万円単位で改築が必要になります。

お礼

貸事務所・貸倉庫も検討しているのですが、この不況の世の中では借り手がなかなか見つからないのではないかと不安も大きいです。

建物ではなく違うもの、例えば洗車場なども検討はしておりますが、分からないことが多すぎて勉強の毎日です。

賃貸アパートですと、入居率６割くらいの計算で採算を考えた方がよいでしょうか。
これですとおそらく儲けはほとんど無いので、貯金をしていた方が良いようにも思います。
何か良いアイディアがあればまたご教授ください。

ありがとうございました！

回答No.1

buleberry15

私の父も税金対策の為に８年ほど前にアパート（世帯向き）を建てました。今は８割しか部屋が埋まらず、困っているようです。管理を「農協」に委託しているようで、外国人はもちろん、収入や会社名、家族構成などで入居を拒否するケースがあるからです。そのおかげでいわゆる「困った住人」はいないようです。民間（アパマ○。ミニミ○。エイブ○。等）はもう少し審査がゆるいそうです。委託業者も一長一短のようですよ。父のビジネスなので直接的なことはわかりませんがご参考になれば・・。

お礼

入居率８割というと高いような気もしますが、一般的にはどうなんでしょうか。

入居の審査も難しそうですね。
その辺りは委託業者に任せてしまうのがよいのでしょうね。

ご回答ありがとうございました。