住宅ローンの借入額に関して教えてください

質問

将来マンション購入を考えています。30歳で妻（派遣社員）と二人暮しです。
ローン借入可能額に関して教えてください。
年収320万ほどで、勤務年数は4年です。他にローンはありません。
今の住まいは親名義のマンションで、完済していますのでローンはありません。相場から算出すると今売却したら2,500万～2,800万ほどです。このマンションを譲り受け、自分名義になった場合、借入可能な額はおよそいくら位になるのでしょうか？また、親名義で担保にした場合は借入は無理なのでしょうか？今のところマンションの売却は考えておらず家賃収入を得ようと思いますが、場合によっては売却し頭金にあてようと思います。
補足ですが、今の勤務先には定年（60歳）まで勤める予定です。同僚が最近住宅購入し、勤務年数は少なくても会社が安定しているので問題ないと銀行で言われたそうです。
色々と勉強不足です。どうかご教示下さい。

回答No.3

interplay

中古戸建て購入時、建て替え時、借り換え時で合計３回住宅ローンを借りてる経験のある者です。（現在も支払い中）

借り入れ返済の上限や返済プランを考える上で参考になるサイトを以下に。
他にもいくつかサイトは有りますがあくまでも目安です。

それから親御さんからの譲り受ける場合、生前贈与となるので、遺産相続とは違う税率です。
但し、住宅購入時などの特定の用途の場合は何か優遇措置が有ったと思います。

新たな購入先を家賃収入と考えているのならば住宅ローンは使えません。

日銀金融政策緩和も終焉を迎え、第３次利上げも検討されています。
大手シンクタンクの予想では年度内にあと３回の利上げも予想しています。
先月も10年物長期国債が上がり、超長期金利に反映されてきています。

今、成熟した経済成長期の日本ではバブル期の様な金利（変動６～８％等）は無いと思われますが４～５％くらいまで上がってもアメリカの金利水準から見て妥当かと・・・。あくまでもわたし個人の感想です。
ですので、全期間固定金利をお薦めします。

参考URL：

http://buy.catchup-j.com/jloan/calc/index.php

お礼

ご回答ありがとうございます。
教えていただいたサイトはとても参考になりました。
ローンを組むさいには、全期間固定で考えていましたが迷いもありました。ですがやはり固定のほうが安全な選択のように思えました。

回答No.2

noname#38493

一例として、1,700万円を3.0％、30年、元利金等返済、ボーナス払い無しという条件で組みますと月額7.16万円程度の返済額です。
7.16×12ヶ月＝85.92万円/年　÷年収320＝26.85％（返済比率）
という感じです。
（マンションを買うならば、これ以外に管理費・修繕積立金・固定資産税や場合によっては駐車場代等が掛かってくるのはご承知の通りかと思います）

今現在お住まいのマンションを担保にという点に関しては、金融機関ごとに考え方があるでしょうから確答は出来ませんが、いくら担保が有っても破綻前提で貸すことは考えにくく、やはり住宅ローンを組む上では収入に対する返済比率は無視出来ないものと思います。（どの道、購入したマンションには一番抵当が付くものと思います）

冒頭の例は25％前後を目途に組み立てた数字ですが、そのあたりを一つのボーダーとして考えて宜しいのではないでしょうか。そこから先は金融機関ごとの審査基準、及び各家庭の家計の違いによって見方が変わってくる所かと思います。

購入予定のマンションがどの程度の水準のものかにもよりますが、金利負担というのは馬鹿にならない為、今のマンションを売るなら売って、頭金を多くして買った方が得策だとは思います。参考ばかりに冒頭の例でも総返済額は2,580万円程になります。

賃貸して家賃収入を当てにしても、空室になった途端に返済が不可能になるようでは仕方ありませんし、現時点では担保評価、又は賃料収入を当てにした借入額UPという考え方はちょっと無理があると考えます。
あとは金融機関と個別に相談してみないと何とも判りません。

お礼

具体的な一例をだしていただき、大変参考になります。
ありがとうございました。
もっと購入にあたり勉強します。

回答No.1

m_inoue222

大家してます

・自分で住むなら「住宅ローン」（本人居住条件）

・賃貸にするなら「アパートローン」「一般融資」

アパートローンなどは別担保（今のマンション）はあまり有効になりません
その物件での採算性を重視されます

逆に採算性や事業性を理解して貰えれば新しい物件を担保にするだけで貸して貰えます
（私の場合はそうでした）

資産を担保にしても借り入れできるとは限りません（銀行は質屋とは違います）
別資産を担保にする場合は事業資金（運転資金）を確保する為に根抵当を設定しその金額まで繰り返し借りる場合でしょうね

今の物件は親御さん名義ですから贈与なども絡んできますね

＞同僚が最近住宅購入し、

普通の住宅ローンでしょう

・勤続年数３年以上
・安定した収入
・所得に見合った額の借り入れ

これなら大丈夫でしょうね

お礼

ご回答ありがとうございました。
やはり、資産を担保に借り入れるのは甘い考えかもしれません。
相談はしてみますが、生前贈与に関してもう少し調べてみます。