雨漏りの補償について

質問

先月築25年になる中古の戸建てを購入したのですが、いざリフォームを入れようとした所、リフォーム業者より部屋の天井隅の雨漏りを指摘されました。
仲介の不動産屋に相談したところ『個人売買で瑕疵担保責任を免除してあるため売主に雨漏りの修繕をしてもらうのは無理』との回答でした。

しかしながら売主さんは重要事項の確認時雨漏りはありませんと言われてたのにもかかわらずリフォーム業者の指摘した雨漏りの箇所にはガムテープでの補強らしきものがしてあります。

このような場合においても瑕疵担保責任は免除されるのでしょうか？
色々調べた結果【売主が瑕疵を知っていたのにもかかわらず敢えて買主にその事実を告げなかった場合はなお瑕疵担保責任を負う】との事なのですが売主さんがその事実を知っていたと認めてもらい雨漏りの修繕をしていただく事は可能なのでしょうか？

ネットで調べたことだけなので要領が悪くて申し訳ありませんがアドバイスお願い致します。

回答No.3

syoku-nin

追記です。
鉄骨ＲＣという表現では、２種類の工法が考えられます。
(1)　鉄骨が入っているＲＣ構造で、通常ＳＲＣと呼びます。
　　一般に８階建以上の高層建物に採用する工法です。お住まいは中古マンション？
(2)　鉄骨の骨組みにコンクリート系の外壁板を張った工法で、建設会社が鉄骨コンクリート構造といってます。
　　住宅建築の工法です。分類としては、鉄骨造ですから、２５～３０年が、耐用年数です。

さて、既存雨漏りの認知確認ですが、
(1)ガムテープが張ってある場所に漏水の跡がある
(2)ガムテープの理由がそれ以外に考えられない
(3)引渡し時に雨漏りが無いことの確認方法が所有者への聞き取りだけ
である
と仮定した場合では、前の所有者に対して、状況説明と雨漏りの修繕費用を負担して頂く旨の通知を行い、現状の認知をさせる事が有効と考えられます。
ただ相手方も、建物の古さを見れば雨漏りが発生したとしても、それも含めての全体の価値だ、と言い出す可能性が有ります。
つまり土地と建物の売買としても、その内の殆んどを土地が占めているのだ、という考え方です。しかし、宅建業者が建物持ち主への聞取り調査を元に、売買契約時の重要事項説明において、「雨漏りは有りません」と説明してれば、上記のことも通用しません。

交渉ごとは、現状を判定して作戦を立てて臨みましょう。
古い物件の取引には注意が必要なのです。

回答No.2

syoku-nin

建築営業マンです。
「築25年になる中古の戸建て」で木造建築物の場合、建物自体の耐久年数がすでに過ぎていますので、損害賠償請求は難しいかもしれません。
仲介の不動産屋がいう「瑕疵担保責任を免除してある」というのは、つまり、「引渡し時には雨漏りしていなくとも、明日雨漏りする可能性のあるほどの古い建物」という意味も含まれています。
よって修理を開始する前に、「売主に事実関係を認めさせる＝実は雨漏りしていたという事を認めさせる」　方がよいのではと考えます。

お礼

御回答頂きありがとうございます。
またお礼が遅くなりまして大変申し訳ございません。

知久5年になる建物なのですが購入したものは鉄骨RCという建て方らしいのですがその場合でも耐久年数は過ぎているのでしょうか？

また、雨漏りの事実関係を認めて頂くにはどうしたら良いのか困っております。ANo.1の回答をいただいた方からのアドバイス通りに写真だけは撮ってあるのですが他にも方法はあるのでしょうか？

遅くなってしまい大変申し訳ありませんが御回答頂けましたら幸いです。

回答No.1

noname#65504

売り主が隠していたことについては、契約の価値担保特約条項は無効になりますので、民法の原則に従い瑕疵担保請求することができます。

ただし、過去において雨漏りをしてそれを補修した跡が残っていても、補修が完全で雨漏りが発生しなくなっていれば、それは瑕疵ではなくなります。そしてその後発生していたが気づかなかった雨漏りは、隠していたことになりませんので、瑕疵担保特約に従い請求することはできません。

質問のケースの修理方法ですが、ガムテープによる補修は補修としては正しい方法でないと思いますので、完全に補修が行えていたとは思えませんので、隠していた瑕疵に該当すると思います。

＞雨漏りの修繕をしていただく事は可能なのでしょうか？

ただし、民法の原則は売買契約において、補修請求権は認められていません。売り主が業者などの場合、損害賠償をする代わりに補修することがありますが、民法上認められているのは損害賠償請求権です。つまり修理に要したした費用が損害賠償として請求することができます。

まずは、補修の後の証拠写真などを撮っておいて、修理見積もりをとって、売り主と交渉するのがよいのではないでしょうか？
その際ガムテープによる補修では雨漏りは完全には止まらないことを示すような資料を業者からいただけるとよりよいと思います。

お礼

御回答ありがとうございます。

アドバイスにあるよう写真を撮り、業者に見積もり依頼をしたいと思います。
丁寧な御回答ありがとうございます。