一級建築士から購入した中古(超)欠陥住宅

質問

売主が【一級建築士】という築27年の土地付中古一戸建を購入しました。間に不動産仲介業者が2件入っています。
説明の時、兄弟が（売主はここに住んでいない）まだ住んでいる状態で家具、荷物等がかなりの量。
細かい所は見ることが出来無い状況でした。売主が『ここ（一部了承済）以外直す所は無い。』『シロアリは居ないよ。』『雨漏りは無い』と口頭でですが断言していました。
売主が【一級建築士】ということもあり、不動産屋も2社立ち会っているので信用していました。
ですが決済後、引渡しの際にかなりの雨漏りとシロアリの被害で通し柱もスカスカ状態なのがわかりました。（ガムテープや新聞で隠していました。）
建替えないと住めない状況です。（リフォームする方がお金がかかる。）
古い家なので【瑕疵担保責任】は免除ですが、【重要事項説明書】には"シロアリの被害は発見していません"となっています。売主側の不動産屋は全くとりあってもらえず、売り主も『知らんかった。瑕疵担保責任は追わないってなってるやろ!!』と言っています。
また売主は欠陥住宅を調査する機関で現在も会員登録（相談・調査する建築士として）されています。
建替えるお金も無く、住める家ではないので引っ越せず、今は住宅ローンを払いながら賃貸住宅に住んでる状況です。
本当に困っています。みなさんの助言よろしくお願いします。

回答No.5

mm009009

まず、素人のあなたがどうするかを判断するべきでは
ないと思います。
したがって、弁護士や建築のプロに相談して対処方法
を考えた方がよいレベルの問題かと思います。

建築のプロとは
http://www.iengo.ne.jp/index.html
(私は上記サイトのまわしものではありません。
実際に上記サイトに欠陥住宅予防検査を依頼し
良かったと思うのでリンクはりました。)

方法はきっとあると思いますので、泣き寝入り
しないようにがんばってください。

回答No.4

noname#65504

＃３への補足。
宅建業法上、代理と仲介（媒介）は異なるものとして扱われていますので、不動産業者＝代理人ではないことに注意して下さい。
契約方式として代理人契約と媒介契約の２つの方法がありますが、通常は媒介契約となります。

また間に入った業者２社は共同責任で重要事項説明義務などありますが、知らなかったのなら責任は追及できません。それと、基本的に媒介契約をした自分側の業者とのやりとりになると思いますが。

基本的に瑕疵担保責任は売り主、重要事項説明は業者責任です。
業者については調査義務がどのくらいあったかという点が責任発生の有無のポイントとなるでしょう。通常は現状報告書のようなものを売り手から聞き取り調査をして用意するので、これを用意しなかった点についてはミスともいえますが、責任を追及できるほどのミスかというとかなり難しいでしょう。おそらく専門家を入れて調査するほどのことの義務はなく、聞き取り程度の調査でよいはずですから。

だから、業者の責任を追及するのは根拠が薄いと思います。責任を追及できるとしたら売り主となりますが、売り主が宅建業者でなければ、瑕疵担保無し特約も有効ですので、契約上は責任を負わないことになっています。
＃３さんの（２）に書かれた悪意（知っていたこと）であることを証明する必要があります。
また、文書でなく、口答で説明したことも証拠がないので弱いですね。この辺りは立ち会った業者さんが協力・証言してくれるといいのですが。

雨漏りの後を隠していた状況などは手をつけるまえに記録保存する必要があると思います。それが隠していたことの証拠になりますので。

後は建築士が所属している団体に相談することでしょう。どんな団体に所属しているのかわかりませんが、建築士会のようなものでしたら、品位を重んじる団体ですので、建築士の素行には注意すると思います。

＞あとガムテープは一応指摘して聞いたのですが、『キズなんかあると（住んでいる兄弟が）貼るんだ。』と。まぁ…話をはぐらかされたというか…

通常キズがあるのでしたら、現状引き渡しの時点でどんなキズかを確認するのですが、そのキズがもし重大なキズであっても、キズがあることは承知だったということで、売り主は報告済みとなる可能性だってあります。ちょっとうかつな取引でしたね。

回答No.3

ponz2861

原則からいうと、
１）瑕疵を発見してから１年以内であれば、損害賠償の請求、もしくは売買契約の解除を要求できる。
２）売主が瑕疵担保責任を負わないという特約をしていたとしても、売主が悪意（瑕疵を知っていて黙っていた場合）の場合であればその特約は無効であり、買主は瑕疵担保責任を追及できる。
３）代理人を通して売主から買った場合は、買主（あなた）と代理人の両方が善意（瑕疵があることを知らなかった）の場合であれば瑕疵担保責任を追及できる。

ということになると思います。
また、本当に重要事項説明書に事実と相違する内容が書かれていたことが発覚すれば、業者は役所より営業停止などのきつい業務指導を受けることになると思います。仲介業者に「役所に聞きにいってもいい？」など牽制してみるのもよいかと。

しかし、雨漏り/シロアリ被害を隠していた不自然なガムテープや新聞の存在には事前にあなたも気づいていたはずです。でも何も確認しなかった、そうではないですか？酷な言い方かもしれませんが、何でも業者任せという人が住宅、ましてや中古住宅の購入なんてちょっと無理があると思います。そのあたりを注意しないと、今後また同様の罠にはまらないとも限りません。

お礼

参考になりました。本当にありがとうございます。

補足

役所というのは具体的にどこを指すのでしょうか？

あとガムテープは一応指摘して聞いたのですが、『キズなんかあると（住んでいる兄弟が）貼るんだ。』と。まぁ…話をはぐらかされたというか…また当時まだ住んでいた（兄弟が）為、勝手に剥がす事も出来ず、一級建築士が言っているので間違いないだろうと、言っていることを信用してしまいました。また新聞は押入れで、布団がギッシリで全然わかりませんでした。
今思えば自分自身甘かったと思います。

回答No.2

sleeveless

民事裁判にかかる日数は、ケースバイケースで一概には言えませんが、参考データとして、
・訴訟に至るまでの平均日数：883.3日
・訴訟から終了するまでの平均日数：258.2日
となっています。
裁判だけの日数を見ても、かなり長いですよね。

回答No.1

sleeveless

大変な状況ですね。

まあ、終わったことを言っても仕方ありませんが、一応今後の参考のために、
・まずは引渡しの前に決済をすることは間違いです。同時に行なうことが原則ですし、支払いを留保していれば、交渉もやりやすかったですね。
・次に、仲介業者が何社入ろうが、信用してはいけません。限定した責任しか負担させられませんから。
・売主が一級建築士というのも、取引を信用する材料にはなりません。むしろ、責任回避のツボを知っているだけに、なお更疑うべきです。

さて、実際の対処方法ですが、裁判にでもすれば勝てないとは言えませんが、実際には買主サイドにも十分な注意をしていたとは言えない不利な点がありますし、費用もかかりますから、難しそうです。

そこで、相手が一番困る手段を探すことになりますね。
例えば・・・

・売主に対しては、ガムテープや新聞紙で隠している状況がはっきりと分るように現状写真を撮り、内容証明で送付することです。更には、この内容証明を持って、相手の属する機関に相談に行くことです。
・仲介業者に対しても、業者の代表者に同じ資料を持って、抗議に行くことです。

などが考えられます。
尚、事前に役所の無料法律相談に行って、アドバイスを受けるのが宜しいと思います。

なかなか困難な状況でしょうが、あきらめずに頑張ってください

お礼

やれるだけのことはやってみます。ありがとうございました。

補足

裁判となるとどれ位の時間がかかるんでしょうか？