二世帯住宅へのリフォームについて質問

質問

妻の実家の家を二世帯住宅へリフォームして、妻の母親と我々家族（3人）で住むことを計画しています。同一の建物に住むとはいえ、できるだけお互いのプライベートを守るため、完全二世帯（玄関・水周りは別々）にして、1階を母親、2-3階を我々家族が住めるようにしたいと考えています。

現在、資金および税金に関して、何か良い方法はないかと調べている最中なのですが、

まず資金について・・・
私にまとまった資金がないために、リフォーム資金の全額を妻の母親に負担してもらう予定です。贈与税の特例を使って、妻に対して資金援助してもらうという方法も考えましたが、色々と検討した結果、どちらの住宅も義母名義として区分登記し、2-3階についてを義母と私の間で賃貸契約を結び、毎月一定の家賃を納めるという形にしたいと考えています。

最初の質問として、このような登記が可能なのか？さらに、その上に賃貸契約で身内に貸すということが可能なのでしょうか？

次に、リフォーム後の固定資産税についての問題です。ざっと調べてみたところ、軽微なリフォームであれば建物の評価額の変更はなく固定資産税の計算は変わらないみたいなのですが、今回の我々の計画は結構大掛かりなリフォームになります。

確認申請が必要となる増床は無いように設計する予定ですが、その場合には固定資産税の変更が発生するのでしょうか？

以上の二点について、どなたかご教授いただければありがたいです。

回答No.1

nonbay39 · ベストアンサー

話がごちゃごちゃになっているような気がします。

１．一体今は誰の名義なのでしょう？
２．どうして区分登記などの必要があるのでしょうか？（住居手当目的？）（母全部での区分所有は無理だとは思いますが。）
３．母親全部の単独所有ではいけない理由はなぜですか？
４．なぜわざわざ賃貸などという手が必要なのですか？（住居手当目的？）
５、そもそも何を節約したいのか？（固定資産税を含め項目全部）
　５点に補足していただければお答えできるかもしれません。

　私ならば現在の名義が母全部であるならば、単に間借りし、登記はそのままにします。
　玄関も二ついりませんし、登記代の無駄もありません。
　登記がそのままで、建築確認申請も不要であれば、固定資産税担当課はその改修をまず知るよしがないので、評価替えもしようがないとは思います。

　いずれにせよ、この形態では、例え賃借りしても住居手当は申請できないと思いますが。民間ならば会社によるのでしょうか。公務員であれば、ばれたときにさかのぼって返還させられると思いますが？別棟であれば可能ですが。

　住居手当目的ならば、母親に会社を作らせて、区分登記をし建物の２階３階部分を会社名義にしてしまい、会社から賃借りをする方がまだ素直だと思いますが。

　登記の費用も含めかなり綿密に計算しないと結局は損しているということになる気がします。とらぬ狸の皮算用な気がするのですが？

お礼

まずは、ご回答ありがとうございます。
それから、話がごちゃごちゃですみません。

補足しますと
(1)現在は義母の名義です。
(2)(3)当初は妻と義母名義での区分登記について検討していたため、頭の中が整理できていなかったようです。おっしゃるとおり、義母の名義として間借りという形でいいかもしれません。登記費用のことも全く頭にありませんでした。
(4)賃貸にしたいのは私の心理的なケジメの問題だけです。居候みたいなことにならないように、明確な契約を交わして、毎月家賃を納める形をとりたいというだけです。
(5)諸手続き、登録費も含めたリフォーム費用、およびその後のランニングコスト（税金等も含む）もできるだけ節約できる方法を探しています。と言いながらも、プライベートの確保の目的で玄関を2つにしたいという相反することも考えなければいけません。

という補足説明になりますが、さらに助言いただければありがたいです。

回答No.2

nonbay39

１です。なんとなく理解できました。

　私的には、回答の繰り返しになりますが、現在の名義が母全部であるならば、単に間借りし、登記はそのままにします。
　玄関は必要でしたら二つでしょう。
　登記がそのままで、建築確認申請も不要であれば、固定資産税担当課はその改修をまず知るよしがないので、評価替えもしようがないとは思います。
　外観を大きくさわらなければ、近隣住民がなぜか市役所に問い合わせたり、市の担当が目の前に住んでいたりしなければ、改修はわからないと思います。わざわざ中を価値の上がるように改修したことを、資産税課に告げに行く市民はいないのではないでしょうか。玄関が二つ付くと少し気になるような感じはしますが。
　間借りであっても家賃を払うのは自由だと思います。ただ、マスオさん状態に抵抗があることも理解はできますが、その分貯金して、たまにお義母さま旅行に連れて行ってあげるぐらいで良いのではないでしょうか。

http://allabout.co.jp/living/sumai/closeup/CU20010924A/
　に区分登記のメリットが出ています。名義を換えるのであればあれこれメリットもあるので理解も出来なくはありませんが、計算は相当緻密にやる必要を感じます。テクニック的には可能なのでしょうが、これをやる人がいるのでしょうか？地域によっての流行か何かでしょうか？

お礼

ご回答ありがとうございました。
綿密な計算はできそうにありませんが、色んなオプションを検討してみようかと思います。