簡易裁判について。（敷金返還についての）

質問

賃貸住宅を退去する時に、敷金の償還がされず、リフォーム会社と争ってきましたが、
内容証明を送付するときに、何時何時までにというのをいれませんでした。
その為、何度か電話でやりとりしている間に、（いわゆる引き延ばし作戦）に
いらだち、消費者センターに相談、現在、センターのひとからのれんらく待ちの状態でうｓ。

その際に、退去時に敷金の倍額程度請求され、主人が、抗い、敷金相当といわれ、
サインしました。これが、裁判では、有効だといわれました。
大家の立会いは無く、リフォーム会社とのやりとりはセンター人から、おかしいと
いわれ、サインも、強い脅かし（裁判されても、こっちが勝つ）によるものです。

今月一杯で、もう裁判しようとおもうのですが、退去時の原状回復工事承認書サインしたものは
フリなのでしょうか？
大家が、退去に立会いせず、リフォーム会社とのやりとりだけでこちらはつかれきってしまいました。

内容証明郵便にて、いついつまでにという期限を設けなかったのと、郵便は
リフォーム会社だけで大家には送ってませんが、裁判だと大家に償還するのですがこれでもいいのでしょうか？
この状況で、いきなり、大家に裁判の償還をかけていいものなのでしょうか？

おしえてください

回答No.5

Bokkemon

（以下は工事完了後で、結果的には「追加費用が生じなかった＝敷金が戻らないだけだった」ことを前提にしています。違う場合は的外れかもしれません。）

はじめに余談ですが、原状回復とは、本来は「原状に戻して返却する」ことですから、業者の指定特約がある場合を除けば、賃借人が任意に業者を選任して原状回復すればよいのです。その戻す程度も裁判例では「経年劣化部分は含まず」です。ただ通常は、壁紙や床材などの交換用部材がバラバラになってしまうと、賃貸物件としての価値が損なわれる（見てくれが悪くなる＝＞借り手が敬遠する＝＞価値が低下する）ので、建築工事を請け負った会社か管理会社、またはそれらの関連会社が指定業者になって、必要以上（経年劣化部分まで改修）の工事をしているケースは少なくありません（これが結構トラブルの元です。入居時に指定のリフォーム業者が貸主や管理会社またはそれらの関連会社だったりする場合は、どんなに良さそうな物件でも敬遠しておいたほうが無難ですよ。退去時にトラブルになる可能性が大きいですから）。

> 賃貸住宅を退去する時に、敷金の償還がされず、リフォーム会社と争ってきましたが、
> 内容証明を送付するときに、何時何時までにというのをいれませんでした。

期限はあってもなくても良いのですが、期限を設けなかった場合は、回答を催促するまで「期限は到来していない」と言われるかもしれません。

> 内容証明郵便にて、いついつまでにという期限を設けなかったのと、郵便はリフォー
> ム会社だけで大家には送ってませんが、裁判だと大家に償還するのですがこれでもい
> いのでしょうか？
> この状況で、いきなり、大家に裁判の償還をかけていいものなのでしょうか？

ご相談の件の「原状回復工事承認書」が貸主にあてて「原状回復を以下の内容で行うことに同意し、敷金を充当することに同意する」という文面であれば、敷金の扱いを含めた「合意書」といえますので、貸主に対して合意の不成立（意思の欠缺（けんけつ））を主張することになります。（敷金は借主の契約違反が無い場合には同意無く相殺はできないことになっていると思います。）

工事代金の額について当否を問題にする場合、工事内容を承認してしまっているのであれば、その内容の当否を争うには「錯誤があった」と主張することになるものと思います。この錯誤には「要素の錯誤（さくご）」と「動機の錯誤」があって、「動機の錯誤」に留まる場合は、取り消しができないと考えるのが一般的です。

「リフォームの内容を以下のとおりとする」というだけの書面であれば、その金額の当否と敷金返還請求権とは別のものです。「工事費用が敷金よりも低い額で完了する」という前提（合意があったという前提）で発注して、請求額が著しくこれを超えたのであれば、工事の要素である費用の錯誤ですから、「合意には瑕疵（かし）があった〔＝合意は完全には成立していない〕」と主張できるかも知れません。しかし、素人には工事費用の前提である工事内容の当否を判断できるだけの力は乏しく、費用の妥当性を問題にするためには原状回復工事の内容自体の当否を問題にするほかないのが実情で、その内容自体に合意してしまっていては、公序良俗違反か詐欺強迫の場合を除けば、請求の当否を問題にすることは困難です。錯誤に基づく合意であることも、主張する側が証明しなければなりません。「結果的に敷金が返ってこなかった」というだけでは「動機の錯誤」ですから、敷金が返ってこないことを理由に工事代金の支払いを拒否することは難しいと思います。

「原状回復工事承認書」が「貸主との敷金の相殺（あるいは敷金返還請求権の業者への譲渡）までを含めた合意書ではない」という場合、敷金の返還請求権と工事代金支払い義務とは別ですから、工事代金の支払いとは別に敷金の返還を求めることが考えられます。（敷金は貸主など敷金の預り証を発行した者に返還義務があり、リフォーム業者ではありません。敷金返還請求債権の譲渡に相談者が同意していなければ、リフォーム業者は第三者になるものと思いますから、リフォーム業者が敷金云々を主張することはできないものと思います。）

「原状回復工事承認書」の性格（相手方名義人）や敷金返還請求権はどうなっているでしょうか？それによって通知先が貸主なのかリフォーム業者なのかが変わるものと思います。

> その際に、退去時に敷金の倍額程度請求され、主人が、抗い、敷金相当といわれ、
> サインしました。これが、裁判では、有効だといわれました。

書面は「動かぬ証拠」ですから、法廷で争うのであれば書面にあらわれた事実（合意したという事実）を覆すに足る証拠をそろえなければ、勝ち目はありません。

> 大家の立会いは無く、リフォーム会社とのやりとりはセンター人から、おかしいと
> いわれ、サインも、強い脅かし（裁判されても、こっちが勝つ）によるものです。

「訴訟に訴える」とか、「訴訟になればこちらが勝つ」というのは脅しにはなりません。裁判を起こす権利は保障されていますし、「勝てる」と信じるから訴訟を起こすのです。

> 今月一杯で、もう裁判しようとおもうのですが、退去時の原状回復工事承認書サイン
> したものはフリなのでしょうか？
> 大家が、退去に立会いせず、リフォーム会社とのやりとりだけでこちらはつかれきっ
> てしまいました。

貸主が立ち会う義務はありません。立ち会わない結果、貸主の意に反する結果になっても、それは貸主のリスクだからです。

お礼

ありがとうございます。
＞貸主の意に反する結果になっても、それは貸主のリスクだからです。

難しいので、よく読んでみたいですが、結局は、あのように退去時にいちゃもん等つけられて、工事内容の見積書を出せれた場合には、普通の借家人はいうなり払います。私の隣人もそうでした。大家は、滅多にリスクは負わないんです。私達が、連絡した際も、リフォーム会社はすぐ、では、一度承認してるんで大家にださせるには、文書で書いてくれれば、大家にいうとの事で、内容証明を贈りました。そして、一月分返すといわれたのですが、
その言い方が適当（工事内容と照らしあわせて、どの分といってくださいと
やりとりしているうちに、リフォーム会社の心証を私が損ねてしまったのです。

で、私はもう感情的になってしまっていた為に、交渉は不可能と判断。
センターに依頼しました。

結局、リフォーム会社は、私達か大家どちらからか、必ず、金はとれる為に
どっちでもいいって感じでした。もう、工事は終わっているし、裁判でもしても結局は大家が払うのだからと。。

別の隣が、入居後、枠がとれるといってました、まだ、入居一年くらいでです。うちもその前、取れ始めたのですが、それも、リフォーム内容には入ってました。

決心しました。大家はきっと、まかせきりにして安心しているのでしょう。
その為にも、かえってこずとも、裁判します。ありがとうございました。

回答No.4

sigino

えー、大家でございます。
ワタクシも退去立会いを全てしているわけではないので、耳が痛いご質問なのですが。

法律のコーナーですので、それにそった回答を試みたいと思います。
まず、契約書をご確認ください。
賃借人の修繕負担についてどうかかれていますか？

経年劣化は賃貸人負担、が建設省のガイドラインで原則として打ち出され、消費者センターでもこれにそった回答をしていると思います。
しかい、ガイドラインには法的拘束力はありません。あくまで、当事者の契約が優先されます。なのになぜ、このようなガイドラインがだされたかといいますと、気がつかないような小さな字で書いてあった、とか不利な条項に気がつかないでなされる契約が多かったからです。
そこで不利な条項に気づかずにしてしまった契約は判例で無効とされることが多くなりました。
しかし、裏を返せば、不利な条項でもそれを承知で契約したならば、きちんと履行せねばならないということなのです。

ですから、とにかくまず契約書を確認することです。

またご質問にある。承認書にサインした件はlighthouseさんと同意見です。

また、ご質問のケースでは管理契約に基づき、大家が管理会社に原状回復・退去立会いを含む一切を委任し、代理権を与えていると思われます。
したがって、センターの人の言う、「原状回復を確認する人がいない」というのにはあたりません。管理会社（リフォーム会社）の確認で十分です。（納得できるかどうかは別問題ですが）

回答No.3

noname#2970

＞退去時の原状回復工事承認書サインしたものはフリなのでしょうか？
承認書の本文を補足しはった方がいいと思います。
これが示談契約書だとすると、ダンナさんには悪いですが、これが決定的です。
何度も言うようにrei_rannさんに打つ手はほとんどないと思います。
ホントはリフォームの必要はなかったのに、とかいう主張も封じられるんです（交通事故とかで、安易に示談しちゃうと後遺症が出たとき治療費・慰謝料が取れなくなるのと同じです）。

だから、承認書≠示談契約書とゆう解釈をどこまでできるかが焦点でしょうね。
詳しい回答者に、それをみて判断してもらうのがいいんじゃないですか？

あと、リフォーム会社がぼろもうけしようと、それに文句を言えるのは大家だけで、rei_rannさんは法律的には、この点を自分の有利に使うことはできないです。
大家とうまく共闘できたら、話は別ですが、今までの人間関係から言って、大家に取り入ろうと思っても難しいのでしょうかね？

僕も詳しいワケじゃないんで（僕はどっちかと言うと賃借人に出て行ってもらう側に立つことが多いんです）、可能な限り詳しい人の回答を待つのが得策やと思います。

役立たずでスミマセン。

補足

たびたびありがとうございます。シダン書とかではなかったです。
リフォームの見積書と、原状回復工事承認書です。

回答No.2

noname#2970

追加。
退去時の立ち会いは家主の義務じゃないので、裁判で一生懸命主張しはってもあまり意味はないです。

多分、rei_rannさんは自分が汚損した場所じゃないのに、家主側が”ココもあんたらがつぶした”と後から言ってきて反対証拠を出せなかったという悔しい思いをしたんだと思いますが、rei_rannさんがどこを潰したのかは家主が立証しないとダメなんだから、突っぱねていればよかったんです。

と言っても、示談契約してしまうと、今更ココは私が潰したんじゃない、家主の損害はもっと少ないという主張は、できないことになっているはずです（民法のどっかに書いてあります。忘れちゃいました。スンマセン…）

補足

サインしたことは、確かに、こちらの不利っていうことでした。

でもこんなこと（仕事）不動産の許されていいのでしょうか？センターの人がいうには、大家が立ち会わないと、リフォーム代を払っても、工事がちゃんとされたかどうか、確認するひとがいないってことです。

私達はほとんど、まだ子供が小さい為に、汚してません。壁紙が、テレビと冷蔵庫だけ、黒くなってました。でも、すべて、壁紙もふすまもたたみも、
かえるのがこの大家のやりかたっていうことでした。

もともと築２年で入ったので、きれいだったので、私達が出るときも、きれいでした。が、すべてのリフォーム代で敷金相当だったんです。
経年変化分も含めて。。

リフォーム会社と、管理会社と営業が一緒で、大家は、立ち会いもしない。
いいなり。最近は、礼金も半分、大家負担らしいけど、結局、ぼろもうけしてないですか？この会社。。大家はリフォームの工事の内容すらみてないんだから。

回答No.1

noname#2970

rei_rannさんにとっては、多分むかつく回答になるので、
最初に謝ります。
ごめんなさい。

＞この状況で、いきなり、大家に裁判の償還をかけていいものなのでしょうか？
いいです。
法律上は何の問題もないです。
でも、多分勝てないと思います。

えとですね、要するにrei_rannさんが借家から退去するときに家主の代理人になっているリフォーム会社から原状回復費用として敷金の倍額を請求されて、敷金と同額でちゃらにすると言うことでサインしたワケですよね。

rei_rannさんは”裁判されてもこっちが勝つ”と言われたことを脅しだと主張してるみたいですけど、そんな主張、裁判所は相手にしてくれないですよ。
だって、自分の主張の方が正当だ！って言ってるだけだから、それはrei_rannさんだってリフォーム会社に今までさんざん言ってきたことなんだから。
もっと、rei_rannさんとか家族の生命身体に危害を加えるようなことを言われたのでない限り、示談契約をひっくり返すことはできないです。

消費者センターの人が勝てるみたいな事を言ってくれたことに随分期待かけてらっしゃるけど、どんな説明なさったのか分かりませんが、rei_rannさんの説明通りの事実を立証できるのか、rei_rannさんのやろうとしてることは、示談契約を覆すと言うことだから、覆す根拠となる法律主張をきちんと整理して、それを立証できないとだめですよ（脅してないというなら大家の方で証拠を出してくれ、と言いたいでしょうけど、大家にはそんな義務がないんです）。

内容証明の件を随分気にしていらっしゃるようですけど、
今回の件では別に期限を設定していようがいまいが、大家に催促してようがしていまいが、関係ないはずです。

でも、僕も素人なので、間違ってると思います。
もっと法律に詳しい人が有利な回答してくれたらいいですけど、そのために、家主やリフォーム会社がどんな不当な言動をしたのか補足しはった方がいいと思います。

お礼

家主は、ノータッチなんです。それを売りにしているみたいです。
借主とのトラブルは全部、こちらでやります。。みたいな。結果、
立会いも何も、してないです。
もともと、高齢な女性一人だけなんで、かかわりたくないみたいです。。

最初から、最後まで、大家は近くに住んでいるだけのひとでした。