敷金は全額返ってくる！？

質問

教えて下さい。

３年半住んでいたハイツを引っ越すことになりました。
最初の契約決済見積書に

敷金　３０万円
抗菌除菌処理代　１万７千円
火災保険　２万３千円
借主手数料　７万４千円

・・・と書いてあります。

あと、別紙に
解約引き　２５万円

・・・と記載があります。

解約引きは退去時に、トラブルにならないよう、敷金から２５万引いた５万円はお返しする。という内容だったような覚えがあるのですが、
本日母が「敷金は全額返ってくる！返さないのは違法で、みな知らず知らずに取られている。修理費用は家賃に組み込まれている。」と言っていたのですが、上記の内容で返ってくるのでしょうか？

ちなみに、築６年で綺麗なのですが、壁や床に何箇所かキズがあります。故意につけたキズではありません。うちは部屋の仕切りがプラスチックの仕切り戸なんですが、ちょっとキズをつけてしまっています。釘穴、ヤニは一切ありません。

もし少ししか返ってこなければ、弁護士に相談する！と言ってトコトン争っていいんですよね？

あと、個人大家ではなく、大手不動産会社の物件です。

乱文で申し訳ございません。急に決まった引越しなもので、敷金全額返ってくると助かります。

回答No.9

noname9900

1点だけすごく気になるので・・・

この手の敷金返金問題になると、
勘違いをしているのか安易に小額訴訟を進める方が多いのですが・・・
それほど生易しいものではありません。

まず言いたいのは小額訴訟を行う場合、
賠償額なり返金額なりの根拠となる証拠等は、
全て原告が揃える必要があります。
それがないと裁判所は相手をしてくれません。

考えてもみてください。
根拠も無いのにお金を請求する行為は脅迫になると思いませんか？
それこそ振り込め詐欺と同じだと思います。

ですので今回であればご質問者様が契約書に記載されている、
25万円の解約引きは無効である確たる根拠を提示しないといけません。

となると裁判所も認めるケースで言えば、

ご質問者様の「契約書には解約引きは記載されていなかった」
しかし大家様側は「後から解約引きを主張」し敷金を返金しなかった。

とか

「契約書上には解約引きの金額が記載されていなかった」
しかも「金額の説明は口頭でもなかった」

などいう場合くらいです。

契約書に解約引きの金額が記載されていて、
その内容に同意して契約をしているのに、
それを無効として小額訴訟をする行為は、
法でも認められている自由契約をあまりにも無視しています。
それではいずれ誰も住居を貸してくれなくなるでしょう。

また解約引き自体が不当だから小額訴訟すると主張する方がいますが、
これは小額訴訟では対応できません。
上記の通り小額訴訟とは金額が明確かつ根拠が揃っている場合のみ使えます。
それ以外は全て裁判所が判断すべき事例であり、
不当か否かの判断については通常の裁判で対応すべき事案なのです。

では小額訴訟を起こして取り戻すという主張がなぜ多いのか。
それは単純にそういう言葉をちらつかせる事で、
大家様側が折れるのを狙っているケースが多いのです。
これは正直脅迫すれすれの行為だと私は思います。

また契約時に契約書をよく読んでいなかったと主張される方も、
あまりにもずさんではないかと私は思います。

少々きつい表現、内容になってしまいましたが、
小額訴訟を安易に持ち出す方が多いのでつい熱くなってしまった事をお許し願います。

回答No.8

m_inoue

大家してます

＞上記の内容で返ってくるのでしょうか？

返ってこないでしょう

＞敷金から２５万引いた５万円はお返しする。という内容だったような覚えがあるのですが

貴方がそれを認識して承諾されていればその内容は有効です

お礼

ご回答ありがとうございます。
どうも、承諾していても、消費者契約法に違反するようなのですが・・・。

多数の例があり、大変難しいです。

m_inoueさんは、このような争いは経験されたことありますか？
（裁判など）

もし、有るならば、m_inoueさん側が正しい判決が出たときの内容を詳しく教えていただくと参考になります！

回答No.7

sapporo30

No1 です。　かなりの長文ですｗ

恐らく質問者さんは、関西特有の
敷金　敷引き（解約引き）契約だと思います。
関東は、敷金　礼金になります。
この辺の違いを覚えた上で、いろいろ考えるといいでしょう。
No2さんの書き込みも、関東の敷金、礼金をベースに回答されてます。

関東の敷金は、家賃などの保証の為に、大家さんに預けるお金です。
これは、関西でも同じですが、
関東では、礼金というものがあります。
礼金は、戦後の住宅難の時に、家を貸してくれたお礼に
大家さんに食料などをわたしたことが、最初と言われていますが
現在では、最初に借りる際に、家賃の１か月から２か月程度
大家さんに渡すお金です。これは、一切戻ってきません。
関西の敷引き（解約引き）に、似た性格になります。
（ちなみに関東だと敷引き（解約引き）はありません。）
少し違う点は、
礼金の中には、退去の際の費用が一切含まれていないことです。
ハウスクリーニングなど
敷引き（解約引き）には、ハウスクリーニング等は、
そこから出すということが多い点が異なっています。

関東では、退去時の費用を敷金と相殺して返金するのが
通常で、その場合は、すべて実費となります。

No2さんが書かれてるように、関東の物件の多くは、
なにも汚さなくても、
ハウスクリーニング代を差っぴかれて戻ってくる
ことになります。
こういう場合は、だいたい特約にハウスクリーニングは借主の
負担とするという記載があります。

No3さんも東京の物件なので、実費を差し引かれて返却
されたという事例です。

契約についてですが、契約とは双方合意の上でしているもので
あるので、違法性や公序良俗に反しないかぎり、有効なものです。
これを契約自由の原則と言います。
No6さんの違法性の高い特約であったも　というのは、多少言いすぎ
ですが、解約引き＝違法　ではないというのが　通常の判断です。
ただ、契約自由の原則であっても、他の法律にふれる場合は
それは無効になります。
今回の場合、どの法律にふれる可能性があるかというと
消費者契約法というものになります。
この法律は、一方的に消費者が不利になるような条項は、
無効であるというものです。
敷引には、ハウスクリーニングなどの性格もありますので
直ちに無効にはなりません。
これが無効と判断された判例では、高額な敷引の場合において
無効とされたというものがあります。

つまり今回は、よっぽど破壊したなどということがない限り
敷引をしたあとの、５万円だけ返って来ることになります。
質問者さんが、敷引は、無効だと主張しても、業者は
契約署の条項を元に契約自由の原則を主張して、
絶対に５万円以外返さないでしょう。
そうなると、質問者さんが取れる行動としては、裁判など
になります。
最大２５万円なので、弁護士さんを雇って裁判をすると
勝訴しても、手元に残らないことになります。
（下手すれば持ち出し）
弁護士費用や裁判の手間を省略する方法としては、
本人訴訟やNo3さんの書かれている小額訴訟などを
利用するという方法になります。
小額訴訟は、相手が同意しない場合、通常裁判に移行
しますので、相手次第という面があります。
また、裁判の場所は、相手の不動産屋があるところ
（契約書に恐らく記載されてます）
ですので、大変な労力が必要となります。

http://zenchin.com/news06080701.html
裁判をすると、大阪高裁と同様　８３％の高い敷引きなので
敷引は無効となる可能性は高いです。
ただ、そうなると補修費用を借主は、実費を負担することに
なります。そこで減額されて、おそらく２５万くらいの返金額
となるかも知れません。
裁判ですので、やってみないとどうなるかわかりませんけど・・・

相手の不動産屋は強気できますので、そうとう調べた上で
かなりの理論武装を必要とします。そこまでがんばるか？
ということになります。

お礼

ありがとうございます。
改めて読ませていただくと、大変納得できました！

弁護士の方も、補修金額によっては損になると言っていました。
見違えるほど掃除しようと思います！←結構重要のようで。

お互いの言いたいことがわかってしまったので、難しいような、不安です。
損だけはしたくないので、納得いくまで、やれるところまで、頑張ってみるつもりです。

補修費用が実費になる点も納得できないですが・・・。
生活上のキズと、過失によるキズの判断も難しくなりそうですよね・・・。

回答をまとめていただいて、たいへんわかりやすいです！

回答No.6

happyhouse

結論から言えば返ってこないと思います。
敷金から２５万引いた５万円はお返しする。という内容で合意した契約書なので、そのままズバリ５万円の返還だけでしょう。
借り主の責任となるような損傷があれば、さらに差し引かれます。

違法性の高い特約であっても双方に合意があった場合は、契約として認められています。
最初に不動産会社から説明された内容と食い違いは、ないのですよね？

回答No.5

PIC-JQ

質問者様は東京周辺のアパートのことを指摘されているのでしょうか？
私の家族が昨年、東京のアパート（マンションに似ている）を引っ越した経験を申し上げます。
管理会社が大家さんから依頼されていました。
管理会社には２ヶ月前に解約申し込みをしました。
最初の敷金は２ヶ月分で１６万円くらいでした。
管理会社の立会い日までに荷物を出して自分たちできれいにトイレまでも掃除をしました。
ガラスが割れていましたが、自然損傷ということを申し出ました。
あと木製カーペットを敷いており、片付けることができなかったのでそのままにしておりました。
管理会社の人の意見では壁紙にタバコのヤニがついて汚れていること、ゴミが残っていたこと、木製カーペットを置いてあることを指摘されました。
後日、敷金返還の詳細見積書が届きました。
室内クリーニングと壁紙交換代　　２万円
カーペットとその他ゴミ処理代　　２万円
差引敷金返還額　　　１６万円－４万円＝１２万円
１２万円が後日、振込まれました。
思ったより多かったと喜んでおります。
ゴミは片付けておけばもっと節約できました。
東京の業者は地方の方の考えと違い、冷たいと思っています。
そちらでは全額返還を希望されているようですが、無理でしょう。
弁護士依頼も大変、時間と労力がかかりますよ。
修理費用は家賃ではなく礼金に含まれていると言われたのでは？

お礼

お礼が遅れて申し訳ありません。

うちは京都です。（説明不足でした）
敷金は４ヶ月分になります。

敷金１６万と聞いてびっくりしました！
ゴミなど、そのままにすると返還額減りますよね・・・。
私はベランダから換気扇の中まで掃除するつもりでおります。
差引き額少ないですねー＞＜
本当にうらやましいです。
うちは元から２５万は修復費用にいただきます！と決まっているようなものなので・・・。
同じ関西で、ヤニがついているということで、解約引の倍払うことになった人がいるそうです・・・。

全然こっちのほうが冷たいですよー；；
礼金であれば納得なんですがね。。。流石に返還はできませんので。

全額返金は無理ですね＞＜納得です。

ありがとうございました。

回答No.4

michihirokazu

3の者です。
書き忘れてましたが、引っ越し荷物を運び出して、部屋の掃除をした後、部屋のあちこちの写真を撮っておいてください。
細かい傷が写ってる必要はありません。
通常に使用していて、特別な傷がついてないことが分かり、且つ出来る範囲で清掃してあるのが分かる程度でいいです。

あとは、業者の見積りで修理箇所として指摘された部分についても。

頑張ってください。

回答No.3

michihirokazu

小額訴訟制度の利用がオススメです。
弁護士を雇ったりといった、多額の裁判費用をかけずに、手軽に即日判決を貰える制度です。
書類の準備など、前もって裁判所で聞いたとおりに段取りして、書類を提出すれば、出廷日を指示されますので、出廷してください。

最近は、解約引き（敷引き）を違法とする、大阪地裁（だったと思いますが、記憶違いかも・・・）の判例もあります。
小額訴訟にかかった費用（印紙代とか、諸々諸雑費）くらいは確保できる程度に、返金額が増える可能性充分です。
とりあえずは、退去時に業者から出てくる精算書（修繕見積書）を貰ってから、訴えるかどうか決めてください。

参考URL：

http://www.kazu4si.com/HP/kaisyuu/nakami/syougakusosyou.htm

回答No.2

unazukisan

敷金は全額返金が前提ですが、まず全額返金はないでしょう。
たぶん、契約書に、退去時のクリーニング代等は敷金から差し引くみたいなことが書いてあるんではないでしょうか？
たいてい、大家さんが部屋を確認して、クリーニング代を積算して、その代金を敷金から差し引いて、返還されることになると思います。
契約書にそのことがかいてあれば、それを承知で契約したことになるので、敷金全額は帰ってきません。

ちなみに、私も引っ越しの時は、クリーニング代４万弱が敷金から差し引かれました。

お礼

いろいろ調べてみると、クリーニング代は大家側都合になるので、
払わなくていい。と書いてあるのをよく見かけます。

全額は難しいですよね・・・。
部屋のキズも私ではどのくらいするのか検討もつきません。

大家である管理会社にはほとんど関わっておらず、全て下請け会社任せのようです。

全額でなくとも、２５万は返しません！という契約、納得できないですよね・・・。

補足

お答え頂きありがとうございました。

回答No.1

sapporo30

敷金　３０万円 解約引き　２５万円
であれば、５万円返ってきます。

その敷金を取り戻すのは、結構大変です。
お母様が言われたことの間違いは、返さないのは違法でという
部分です。違法とは言えません。
修理費用は家賃に組み込まれている。これも正しくはありません。
自然劣化、経年変化分は、賃料に入っているものですが
それ以外の修理費用は、借主負担です。

裁判まで争えば、２５万のうちいくらかもどってくる
可能性があります。
しかしながら、大手不動産屋であれば、裁判までいかないと
返さないと思われます。

敷金返還訴訟　などでいろいろ検索すると、
自分で敷金を取り戻した人の話などが　ヒットすると思います。
どこまで覚悟をきめて争うかですよ。