保証金 解約時全額償却とは？

質問

教えてください！

1年ほど前に今の賃貸マンションに引越しをしました。
入居時は　敷金2ヶ月、礼金０　として不動産屋に話を
聞いていたのですが、賃貸借契約書を確認したところ、
敷金のところに確かに2か月分の金額の記載があり、
礼金はなし　となっているのですが、
解約時に保証金全額償却と記載があります。

他に賃貸保証委託契約書というのがあり、そこには
敷金、礼金　０円となっており、保証金のところに2か月分の
金額の記載があり、解約引き・償却の欄には同額の
記載があります。

敷金として払っているつもりでしたので、退去時には
原状回復費を引いた額は返金されるものだと思っていました。
全額償却ということは全く返金されないということでしょうか。
また、そこから原状回復費は支払っていただけるとの解釈で
いいのでしょうか。

宜しくお願いします。

回答No.5

mu128 · ベストアンサー

家賃保証会社というのは最近多くなってきているもので、今まではそのようなものがなかったのでお父さんだけでも大丈夫だったのです。最近は、家賃滞納をする人も多くなってきて、不動産業者もその回収業務に苦労しています。また、個人の保証人ではどうしても限界があり、今では、必ず保証会社に加入することが条件というところも多くなってきました。（ただ、別に個人の保証人をつけることも可能であり、その場合は、保証料は安くなることが普通です。）なので、そこを契約する時は、保証会社への加入が条件だったということだと思います。

うちでは、そういった保証会社を登録してあるだけで、まだ一度も利用したことがなく詳しいことはまだ理解できていないのですが、質問者さんは、契約時に保証料を払っているのですよね？　それで、また、敷金の戻り金の２ヵ月分が保証料としてとられてしまうということになっているのでしょうか？　前払いもしているし、後払いもするという結果になってしまうと思うのですが・・・。確認されてはいかがでしょうか？（ＮＯ３さんの回答により、後払いの場合もあることは参考にさせていただきました。）

抵当権については、よくトラブルになった例を聞きます。
貸主の経済状況が悪化などにより、その物件が競売されることがあります。その場合、貸主は他の人に売ることを考えます。その時に、売却することができれば、オーナーチェンジとなるだけであり、入居者の方にはほとんど悪影響はありません。貸主の地位（権利と義務）をそのまま新貸主が譲り受けるだけです。
しかし、問題なのは、売却先が見つからず競売をされる場合です。この場合は、新しい所有者が退去してほしいということですと６ヵ月後までに退去しなければなりません。その場合、敷金は前の貸主（今の貸主）に請求しなければなりませんが、実質、経済状況が悪くなったために競売されるのですから、回収はできないことがほとんどです。これは、事前に予防することは困難です。裁判所関係の人が部屋を見学に来て初めてわかるくらいです。買受人が退去せよと言われた場合には、立退き料等は請求できません。それどころか、原状回復費用を別に払う必要があることもあります。しかし、集合住宅の場合は、買受人も賃貸業をやりたいために買ったでしょうから、退去の要求はあまりないです。それでも、その場合は、家賃が上がったり、敷金等を再度預けなければならなかったり、相手の言うなりにしなければならなくなり、借主の立場はかなり弱くなってしまいます。（もし、条件が嫌だったら退去して、となってしまうので）

なので、借主にとっては、普通の売却によりオーナーチェンジとなるか、又は、競売によって新オーナーになるかによっては、全く違うことになってしまうのです。

お礼

mu128さん、ご丁寧にありがとうございます。
保証会社への支払の意味が理解できました。
そういうことですか。。。なるほど。

契約時に支払った保証料は家賃保証料という名目で4万程度。
更新時に16000円程度、です。
私の説明がうまくなく、すみません。
それのほかに支払った、保証料が2か月分なのですが、それが
私の方では敷金として、家主に家賃２ヵ月分預けていた分が、
実際はそのままスルーして、保証会社に行っていたということです。
敷金のほかに、2か月分保証会社に支払ったわけではありません。
（おそらく。。。。。確認してみます・・・）
ただ、そうなると、原状回復費は退去時に更に支払うのか？！と
いう疑問が生まれますので、その辺は不動産屋に確認してみます。

今の家は、分譲マンションで周りのみなさんは買われた方たち
ばかりのようです。
もし家主さんが代わることがあって、敷金を再度預けるとか
家賃の増額ということがあれば、その時は退去を考えます・・・。
ただ、マンション自体が相当古いので、家主さんが変わる
確率は低いのかなーと思っています。

回答No.4

echino

Ｎｏ．３の不動産屋です。

敷金がどうこうと言う内容でしたので勘違いしておりました。
競売にかけられたのですね？　それで家主が変わったと。

まず、その場合は敷金の回収は実質無理です。あきらめましょう。

で仰るとおり、家主が変わった場合には賃借権の登記がなされていた
場合でも現在は無効となると記憶しております。
その場合の退去猶予は６ヶ月となるのですが、その間も家賃は発生し
新家主には支払いを続けることになります。

ただ、引越しというのは意外とかかるものです。
新たな家にも礼金や敷金をおさめなければならず、実際に引越しが
出来るかどうか怪しい方も多いのです。
通常、引渡しを円滑に行うために猶予期間の家賃を下げたり、期間を
短縮するかわりにいくらか家主が借主にお金を支払うように誘導する
のが普通の（真っ当な）不動産屋です。
なので交渉次第ともいえる部分なのです。

お礼

なるほど！！！
ありがとうございました（＾▽＾）
分かりました。
家主さんが現在変わったというわけではありません。。。
ただ、競売にかけて、家主が代わり、立ち退いてもらう可能性が
ありますよ　というような記載が重要事項説明書にあったので、
今回再契約をするにあたって、どのような意味なのか、
自分の解釈では間違っているのか、確認しておきたかったのです。

賃貸保証委託契約書に書かれている内容がechinoさんの
ご回答によって理解できましたので、助かりました。
（保証会社への支払であること）

再契約の手続きの際に、不動産屋と話をするのに、
色々と聞くべきこと、確認事項がクリアに見えてきました。
ありがとうございました。

回答No.3

echino

不動産屋です。
契約書の内容を理解する必要があります。

この契約は
「保証会社との契約に必要な保証料を敷金から負担します」
と言う主旨のものです。敷金として２ヶ月分が戻ってきたとしても
保証会社との解約時に２ヶ月分の家賃が取られます。

実質的には保証料が後払いか先払いであるかどうかの話です。
第３者の私が見て不当な契約に当たるとは思えません。
嫌ならはじめから保証人を立てて入居をすれば良かったということです。

続いて抵当権ですが、それは退去の理由にはなりません。
抵当権がついていて売却をしなければならなくなった時には
オーナーチェンジで売却をすれば良いだけなのです。
更新を理由に退去を求められた場合も家賃半年分程度の立退き料を
請求することができます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
なるほど、そういうことなんですね。
しかし、保証人は立てているのですが・・・？（父）
今までも、他の賃貸では保証人を立てて、
そのような保証会社が出てきたことはなかったので、
よく分からないのですが、もしそうであれば事前に
『保証会社に保証料として敷金の2か月分を支払います』
という説明があってもよかったのではないかと思ったのですが、
それは説明義務のようなものはないのでしょうか？

それと、抵当権のお話が分からないのですが、
オーナーチェンジで売却をすれば良い　というのは
どういうことですか？
競売で家主が交代した場合、賃借人は6ヶ月の猶予が
認められているということで、立ち退きを迫られた場合
最長で6ヶ月の猶予しか認められていないという風に
解釈していたのですが、そうではないということですか？
立ち退き料の請求という場合、当然ながら、新しい
家主さんに請求ということでいいのでしょうか？

お手数おかけしますが、ご回答いただけると、
大変助かります。
宜しくお願いいたします。

回答No.2

mu128

契約書類の中に重要事項説明書というものがあるはずです。その中に、抵当権があるという記載はありませんか？　そこに抵当権設定有りと書かれていて、その重要事項説明書に質問者さん（借主名義の人）の署名捺印があると、それは説明されましたよ、ということになりますので立場は弱くなってしまいます。しかも、実務上では、重要事項説明もろくにせず、「署名捺印してね」で終わらせてしまう業者もいます。

「権利譲渡」ということは、今、借主としての名義人はお姉さんなのでしょうか？
それだと、最悪の場合は、一旦今の契約を解除してから、新たに契約ということになってしまうかもしれません。つまり、お姉さんが退去手続きをしてから敷金を精算して、その後、質問者さんの名義で再度、敷金礼金仲介手数料などを払って契約するのです。この際、新たな契約になるわけですから、質問者さんの職業や収入・連帯保証人などの審査が行われることになります。審査でダメとなってしまった場合は、今の部屋を退去しなければなりません。

しかし、良心的な不動産会社ですと、名義変更の手続きだけで良い場合もあります。変更箇所などが記載された書面を貸主借主が署名捺印するだけで終わりというものです。（当然、連帯保証人は今の人が引き継ぐし、敷金などの権利も質問者さんに譲るというような内容も含めているはずです）そうすれば、書き換え手数料として、家賃１ヵ月分くらい（又はそれ以下）の負担で手続きができるかもしれません。

ただし、「賃貸保証委託契約書」というものが、家賃を滞納した場合に保証される保証会社との契約であれば、名義変更は難しいかと思います。それも、原則的には、再審査を行うことになってしまうかもしれません。

最終的にいくらくらい費用が必要なのかを確認してから、金額によっては退去して新しい部屋に引っ越した方がいいかもしれませんね。
とりあえずは、契約書の保証金？全額償却の件と抵当権などのことについては追求せず、名義変更が可能かどうかを聞いてみた方がいいですね。費用も少なく簡単にできるのでしたら、名義変更を優先的にやってもらいましょう。

全く関係ない話になりますが、抵当権がついていて借主に退去せよ・・・となった場合には、敷金は全く戻ってこないことがほとんどです。理由については、過去の相談等を参考にして下さい。（名義変更についても過去に何回か相談がありますので、読んでみて下さい。）

お礼

何度もありがとうございます。
重要事項説明の中に抵当権があるという記載があります。
貸主、借主の署名がありますので、説明しましたという
ことになるのだろうとは思います。
実際は、おっしゃるとおり、説明は何も無く署名を
しただけですが…。

賃貸保証委託契約書については、家賃保証ということで
さらに契約時に48000円支払っています。
更新時に更新保証料として、16200円ずつ費用がかかるようです。
それが、mu128さんのおっしゃる
『家賃を滞納した場合に保証される保証会社との契約』なのかが
私では分かりませんが、その辺も名義変更できるのかどうか
確認してみます。

今の借主は姉になっていて、新しい借主は結婚相手になります。
（もしくは結婚相手の会社名義）
本来なら一旦契約解除して新たに　というところだが、
名義変更は事務手数料25000円程度でしてくれるというお話です。
おっしゃるとおり、全部でいくら費用が必要なのかということ等
不動産会社に確認してみます。

抵当権の件は、わかりました。
ありがとうございます。

回答No.1

mu128

「賃貸委託保証契約書」というのは関係ないと思います。

「賃貸借契約書」の内容が重視されることになると思いますが、少し頭にくるような記載内容をされていますね。「敷金」を全額償却するつもりでしたら、敷金０礼金２で募集しろとか思ってしまいますが・・・。
なので、最悪の場合は、敷金は全く返金されないということが考えられます。

ただ、「保証金」と書いてあって、「敷金」とは書いていないので、もし、そのような対応をされたのなら、その点を攻めれば良いと思います。また、もし、敷金が全額償却されるような内容であれば、不動産会社はそのような趣旨であることを説明すべきでしょう。

万が一、全額償却となった場合でも、それ以上に請求されるべきではないと考えます。
１年ほど前の契約書にしては、あまり適切でない規定が記載されていますね。

お礼

ありがとうございます。
私も敷金を全額償却するなら、それは礼金みたいなものじゃないか！
と思いました・・・。
しかも、この賃貸は抵当権がついていて、不動産屋からは
それについても説明がなかったので、先程確認するまで
知りませんでした。
抵当権がついていることは珍しくはないようですが、
それで退去しろといわれ、敷金も全額償却じゃ本当に
腹が立ってしまいます。。。
今まで姉と一緒に住んでいたのですが、結婚することになり、
権利を譲渡する？とかという話になっています。
その事務手続きのときにでも、不動産会社に確認してみた方が
いいのでしょうか。

＞１年ほど前の契約書にしては、あまり適切でない規定が記載されていますね。
そうなんですね。
バタバタと引っ越したため、記載内容をよく確認しなかった
のも良くなかったです。

回答、ありがとうございました。