敷金の不当な請求について

質問

これは不当なのでは？と思う敷金の返却をされたので、きちんとした知識のある皆さんに教えていただきたいことがあります。

　先月の末に一人暮らしをしていたアパートを退去いたしました。退去日に立会いのもと、鍵の返却や部屋のチェックをしていただくとのことでした。しかし、私が私情で退去日の前日に実家の方に帰らないといけなくなったため、管理会社にその旨を連絡し立会いはせずに退去をすませました。後ほど、部屋のチェックを済ませたら管理会社の方から私のもとへ連絡をするということでした。
　そして３日ほど前に、管理会社から敷金の返却についての連絡をいただきました。敷金６万の内、４８５１０円をハウスクリーニング代や壁の塗装費として引き、１１４９０円を銀行口座に振込みますというものでした。
　私が最後にチェックした際には、特段目に付くような傷や汚れはなく思っていたので、なにやらおかしいなと思い管理会社のほうへ色々と質問をぶつけてみました。

Ｑ、通常利用では考えられないような傷や汚れがあったのですか？
Ａ、特段に大きな傷や汚れはない。壁に虫食いと多少の変色があった。

Ｑ、ハウスクリーニング代を負担しないといけないのですか？
Ａ、一般的にそういうものなのです。

Ｑ、壁の塗装は、私の使用状態が悪いわけではないので負担しなくても良いのではないですか？
Ａ、そんなことを言われるのは前代未聞だ。皆様当然のものとして払っている。

Ｑ、原状回復のガイドラインに記載されている事項で、敷金から引かれる事項に該当するものがないのではないでしょうか？
Ａ、それは関係ない。契約書の通りです。

　契約書を確認したところ、「損害賠償や納めるべき金銭の滞納があった場合に敷金から引く」という旨の文章のみでした。
　また壁は、台所を約２０m2、部屋を４４m2を塗装したそうで、１m2５００円で計算しているとのこと。張り替えずに塗装で済ませて安く済んだのだから文句を言わないで欲しいと言われました。ハウスクリーニング代は１７０００円でした。
　私が確認した際には、有得ない変色や虫食いはなかったと思うのですが、立会いができなかったので文句も言えずとても悔しいです。

　小額訴訟も考えていると話すと、「裁判でもなんでもしてください、仙台でやることになりますが。」と、私の実家が神奈川であることをいいことに強気で言ってきます。そして、たかだか４、５万のことでこんなことを言ってくる人は初めてだとか、すごく高圧的な言い方をされているのですが、法律の知識やこのような経験に乏しいため言い返せずにいます。

　本当に悔しく思っています。何か不足な点があったら何でもお答えいたしますので、どうか教えてください。一応、少しでも知識を得ようと、ネットで色々と検索をしてみたのですが、立会いを行わなかったケースについて詳しく載っていなかったため、この場をお借りいたしました。皆様どうぞ宜しくお願いいたします。

回答No.5

53r

賃貸借契約は、物を貸してそれに対して賃料を支払う契約です。物を貸せば当然損耗します。ですから自然損耗分は賃料に含まれており、自然損耗分まで敷金で充当することは、賃料の二重取りということになるのです。

　もっとも、故意過失による損耗分については、賃借人の負担になります。これは法的には損害賠償請求なので賃借人の故意過失による損耗があったことを訴訟において証明しなければならないのは、賃貸人ということになります。

　質問者様側からいえば、質問者様の方で綺麗な状態であったということを証明する必要はないということになります。要するに立ち会ってなくても質問者様が困ることはないのです。

　故意過失による損耗はなかったのですから大家さんがそれを証明することは不可能です。まして、塗り替えてしまったのですから。

　次に、故意過失による損耗がなくても、自然損耗まで賃借人が負担する特約があったのか、あったとして有効かが問題になります。

　特約条項の、「その他破損の費用は負担する」ですが、私は、この条項は、故意過失による破損を指すのが通常の解釈であり、自然損耗分を賃借人に負担させる条項であるとは解釈できません。そして、仮に、百歩譲って自然損耗分を負担させる条項であるとしても、消費者契約法１０条によって、消費者に一方的に不利益な特約は無効とされます。

　ですから、契約時において、賃貸人若しくは仲介業者が、賃借人の負担分について明確に説明し、質問者様が、自然損耗分は賃貸人の負担であると知りながら、あえてその分まで自分が負担したいと納得して契約したのでない限りは、自然損耗分を負担する必要はないということになります。（普通そんな賃借人はいません）

　クリーニング代も同じです。掃除もしないで出て行ったというなら別ですが、特約にもないのですから、全く払う必要はありません。

　それから、裁判所ですが、まずは、質問者様の住所地の簡易裁判所（債務の履行地）に提起すればいいでしょう。相手が、合意管轄があるとして移送の申し立てをしてきたときに争えば足りるでしょう。

　そんなに難しいことはありません。ネットでも書籍でも敷金返還請求訴訟の訴状を見つけることができます。定型に則って書けばいいのです。相手が何を反論してきたかによって、また、勉強して反論すればいいのです。

　よほどの大家さんでない限りは、訴状が届いた段階で返還しますと言ってくるでしょう。

お礼

大変わかり易い回答ありがとうございます！

５３ｒ様のおっしゃるとおり、契約書と管理会社の説明で考える限りは、私の落ち度は敷金の８割を取られてしまうほどではないのではと思っております。

直接大家さんに連絡をとってみた所、大家さんが直接管理会社と話し合いをしてみる旨の約束をしましたので、その後の大家さんの対応次第で訴訟のアクションを起こしだそうかなと思っています。

高々４、５万程度のことで、５３ｒ様を始め色々な方にアドバイスを頂
き大変嬉しく思っております。また同時にとても心強いです。
本当にありがとうございました！

回答No.4

sapporo30

「賃借人は契約は解除（立退）する際、期間に関わらず畳表替、襖張替、障子張替、クロス張替、その他破損の費用を負担する。」
この特約に塗装も含まれると考えていいでしょう。

ただ、何度も言いますが、この特約があるからと言って、
負担をしなければならないわけではありません。
壊れていないものなどは、弁償する義務がないとされているからです。

また、ハウスクリーニングに関して、一切記述がなければ
相手は請求する根拠がないですから、それは主張しましょう。

相手は、裁判までしてこないとたかをくくってる面が
ありそうです。小額訴訟　裁判地　などで探すと、
自分の住所でできた例もでてきたりします。

消費者契約法から考えて、特約は無効である。
仮に、特約を有効だとしても、すべての塗装までは
負担しなければならないとは、考えられない。
ハウスクリーニングは特約にも記載されておらず、
請求される根拠がない。
基本的に小額訴訟は１日で住みますので、金額の大小ではなく
プライドの問題である。
といえばかわってくるかもしれません。

相手も裁判になったら、３，４万ではすまなくなります。
小額訴訟だと１日で終了しますが、通常裁判になると
相当な手間だから、相手もそこまではしてこないかも
しれません。

また、契約は大家さんとあなたのもので、管理会社は
関係ありません。裁判を行う場合、大家さんが相手です。
契約書に住所などが書いてあるので、１０４などで
調べればいいかと思います。
管理会社に任せてあると言われても、管理会社は、契約の当事者
ではないので。。。

お礼

ご回答、本当に有難うございます。

先ほど、アドバイスの通り１０４で大家さんの電話番号を調べて電話をしてみました。
今回の経緯は、管理会社から大家さんのほうへは一切伝わっていないようだったのでその経緯を細かに説明しました。
しかし、「契約書を見たことがないのでわからない。」「管理会社に全てを任せているので把握していない。」の一点張りで、あまり上手く伝えられなかった感じでした。
また契約書では私と大家さんが賃借関係にあることを伝えたのですが、それでも「契約書を見てないし、手元にもないのでわからない。」と言われました。
一応、大家さんのほうから管理会社に連絡を取って管理会社の意見を聞いて、契約書にも目を通すということで電話を切りました。

大家さんと管理会社お互いに、責任を擦り付け合っていてどちらに連絡をとっても全く進展が得られず無念です。
ですが、大家さんが管理会社に連絡を取ってどのような対応に出るのかを見てみたいと思います。
その対応次第で、こちらの対応も決めたいと思います。

それにしても、学生街の大家さんや管理会社の淡白な仕事に辟易してしまいました。しかし、泣き寝入りはせずプライドは捨てないでいこうと思います。

わかりやすい回答ありがとうございました！心から感謝しております。

回答No.3

mu128

こういったトラブルを避けるために、本来は立会いをするのですが、質問者さんの都合で立会いができなくなってしまったのが残念ですね。時間が空いているようでしたら、連絡があった後にすぐに立会いに行くことも可能でしたが、今の時期はスケジュール的には難しいことが多いので、その点を責めることは管理会社にも酷だと思います。（いつも暇なうちでも、３月は忙しくて、急に「立会いして」と頼まれても行けないことがあります。）
ただ、その「立会い」をできたのにもかかわらず、その日に立会いをしなかったのなら、管理会社にも責任があると言えます。「立会い」を貸主や管理会社側の都合で行わなかった場合には、そのことにより敷金から差し引いたり、請求する権利を放棄したものと考えられる場合もあります。

クリーニング代は契約書に全く書かれていないのでしょうか？　部屋の広さやその退去時の状況を見てないのではっきり言えませんが、通常の使用範囲であり契約書にもそのような記載がなければ、払う必要はないと考えます。塗装代については、もっと強く主張できる点だと思います。

ただし、問題は、場所ですよね。確かに、契約書には何かあった時は仙台と書かれていると思います。（大手の会社の場合ですと、本社のある東京とか大阪とかいう場合もあります）また、契約書に書いてあるのは、地方裁判所だと思います。少額訴訟は簡易裁判所で行うものですから、相手方がその点を主張されると、裁判所を変更させられます。地元でしたら、訴訟しても良さそうなのですが、やはり、そのためだけに仙台まで行くとなると、費用的には悩んでしまいますね。

直接大家さんに連絡して相談することもいいかもしれません。敷金精算は管理会社が主導でやってしまうことが多く、大家さんと直接交渉して「それでしたら返却します」と解決した例もいくつかあるようです。

補足

ご回答ありがとうございます。

　立会いは、急な私の私情というのもあったのですが、退去日前日に管理会社の立会人が肺炎（？）になっているが退去日には恐らく行けると思いますという曖昧な連絡があったので、それならば私も１日でも早く帰りたいし、もし退去日まで居て管理会社の方が来られなくなったら１日無駄にしてしまうということから、１日早い退去を決断しました。管理会社の方もそれを連絡した際に、体調が凄く悪かったから調度良かったと喜んでいたので、双方に大変利益のあることだと思っていた自分が愚かでした。
　ですので、この立会いができなかったことに関しては、やはり私の勝手な計らいや甘さが原因ですので、自分の非と認めたいと思います。

　クリーニング代についての記載は、何度も読み直してみましたが一切ありません。部屋は７畳ほどで、ロフトが４畳くらいでした。台所が１畳くらいで風呂とトイレは別でありました。家賃は学生街ということもあり３万１千円（共益費込）でした。

　特約事項には「賃借人は契約は解除（立退）する際、期間に関わらず畳表替、襖張替、障子張替、クロス張替、その他破損の費用を負担する。」と記載されています。これはクロスの「塗装」の場合も含まれるのでしょうか？
あと敷金の項目には、
「甲は敷金として金６００００円を乙から収受した。この敷金には利息をつけない。乙はこの敷金を甲に交付してあるを理由として賃料の支払いを延滞することはできない。」
「甲はこの敷金を契約解除の明け渡し時に賃料、損害賠償、その他未納のものあるときは請求額を控除して残額を乙に払い戻す。」
そして、賠償に関しては
「なお過失によりこの建物もしくは設備とうに故障、破損、減失等の損害を与えたときには賠償の賃を負うものとする。」
「乙は前項に違反したときは甲の選択に従い直ちにこれを現状に回復するか、またはこれによって生まれた損害の賠償をしなければならない。」

と書かれています。
これ以外には敷金や原状回復、損害賠償に関する記述はないと思います。

裁判所は「甲の住所地を第一審裁判所とすることにつき各当事者合意した。」とあります。

大家さんに直接連絡しようと思い、大家さんの連絡先を教えてくれと管理会社に言った所、それはできないと断られました。理由を聞くと、大家さんに任されているのであくまでも管理会社が大家さんとであるということでした。きちんと大家さんに話は伝わっているのかと問いかけたと所、きちんと連絡しているということでした。

本当にご回答有難うございました。もしよろしければまたご回答下さい。宜しくお願いします。

回答No.2

tsururi05

基本的には裁判の場にもちこめばあなたの意見が通りやすいですが、それまでは大家の意見に支配されがちです。つまり大家があなたの足元を見ているとおり、です。社会とはそういうものです。
　ですのであなたが仙台まで言ってやるきがあれば、して、やる気がなければ従うしかありません。

お礼

ご回答有難うございます。

大家さんに足元を見られているのは承知なのですが、それでもなお言い返せない自分の知識のなさがすごく悔しいです。

簡易裁判を起こす時は、仙台まで行ってまでやるべきなのかどうかを、冷静に考えて決断するようにします。

tsururi05様、本当に有難うございました。

回答No.1

sapporo30

昨日の朝日新聞に、それについて書かれていました。
知り合いから入手して一読するのはいいと思います。

現在の不動産の状況から、その不動産屋。大家は取り立てて
おかしなことはしてません。
ハウスクリーニングなど　４万程度の負担であれば、
あまりひどいものではありません。
そのことは、認識してください。

ただ、ハウスクリーニングは、契約にて特約条項がなければ
請求する根拠がありません。特約に書いてありませんか？
通常書いてあるはずですけど・・・
書いていないのであれば、ハウスクリーニングまで負担しなければ
ならない根拠が一切ないので、相手の言うことに根拠がありません。

1平米 2500円であれば、クロスを張り替えたとしても
別に安くありません。

ハウスクリーニング代は、別におかしな金額ではなく、
安い方かもしれません。（負担がどっちかは別な話です）

立会いをしているか、していないかは、この際あんまり関係ない
です。　現状修復の範囲がどうなのか？　であって

現状回復は、次の人に貸せるかで綺麗にするのが現状回復なのか
借りた結果、経年変化した分は、しょうがないの　と考えるかで
変わってきます。
ガイドラインは、経年変化がしょうがないと言っているのです。
契約書にも、現状修復義務は書いてあっても、現状修復が
どこまで必要かは書いていません。
契約書の通りとしたとしても、相手の言うことがすべてではない
のです。

多分契約書に、裁判地が仙台とかいてると思います。
小額訴訟の場合、あなたの住所でも裁判が起こせる場合が
あります。　　無料法律相談などに行ってみましょう。

お礼

ご回答有難うございます。

クロスは１平米　５００円ということです。書き方がおかしくてすいませんでした。

契約書を見直してみたのですが、敷金や原状回復に関する特約は記載されていないようです。最初の質問にも記載していましたが、「損害賠償と家賃などの滞納」の場合のみ、敷金から支払ってもらうと書いてあるだけです。
現状回復についての記述も特にないようで、すごく曖昧な感じです。住む時にきちんと管理会社の見極めをしないで決めてしまった自分を、今更ながら悔いています。

無料法律相談に行ってみることも検討してみます。

sapporo30様、本当にありがとうございました。