中古住宅の欠陥土地についての対処法とは？

質問

• 中古の住宅を買って住んでおりますが、建替えを検討しようとしたところ、土地が違法に作られており、修復には約2000万円近くかかると言われました。
• 売却するためには土地を修復する必要がありますが、前の住人や仲介不動産はこの事実を知っていたのか疑問があります。
• このような場合、どのように対処すべきでしょうか？早めの対応が必要であり、専門家の助言を求めることが重要です。

回答No.5

noname#65504 · ベストアンサー

＃２です。

補足です。
民法６３７条により、請負契約の場合除斥期間というのが決まっています。請負契約の場合は、引き渡しから１０年経つと請求することができないことになっています。でも売買契約にはこの期間というのは定義されていないと思います。

また、民法第１６７条により債権の時効は１０年ということになっています。

話は変わりますが、足立区であった教師を用務員が殺人し、自分の家に埋めていたが、立ち退きにより発覚するので、自首してきたという事件がありました。
あの事件は刑事的には時効になっていますが、民事的には時効にならないという可能性があるということで遺族が民事裁判を起こしています。
その根拠は債権があることがわかったのが（債権が発生したのが）、殺人されたということを知ったときであり（つまり自首してきたとき）、そのときから起算すれば、時効にならないという考えからです。

結局最初の裁判ではこの考え方は否定されましたが、テレビニュースなどでは、遺族の方の考え方を支持するような法解釈ができるという意見も出ており、この考え方は完全に否定されたわけではなさそうです。

瑕疵担保は１つの債権ですから、債権が何時発生したのかの考え方により時効の起点が変わります。
特約で期間を定めていても、その間に発見した瑕疵について１年以内に請求したことについては、債権として１０年間請求し続けることができと考えもあります（更に時効の場合は中断もあるのでもっと長い期間続けることも）。
１００％請求できる可能性がなくなったというわけではないと思います。
ただし、殺人事件の件でわかるように、主流の考え方ではないようで、勝算はかなり低いと思いますが、２０００万の補強工事はあまりに高すぎるので。

補足を見ると違法というのは宅造法あたりを違反しているように思いますね。高低差がある土地なので、擁壁の設計とかそのあたりが適正に行われていないという感じがします。

いずれにしろ専門家に現状を見てもらって、安全性の検討や見積もりをもらう以外には当面できることはないと思います。

お礼

ご回答いただきありがとうございました。
とても親切にご回答くださり感謝の気持ちでいっぱいです。
年なので、何も判らないままオロオロするばかりでしたが、少しずつ立ち直ることができそうな気がしてきました。
正直申しまして、不動産屋さんにつきましても、どこが良いか等々全く判らず、聞いたところは全て違う金額で何をどのようにしたら良いか途方にくれておりました。基本的には、裁判で争ったりするよりも、自分で直すしかなさそうですね。。本当に高い買い物になってしまいました。。何とか出来る方法があれば、と言う思いがあったのですが、こうやって現実を知る事ができ、親切にしてくださりありがとうございます。どんな些細な情報でも今は参考にしたい気持ちでいっぱいです。
とても信頼できる方だと思いますので、また何かお知恵がございましたら教えて頂きたいと思います。本当にありがとうございました。