土地の欠陥について教えて下さい。

質問

皆様の力をお借りしたく宜しくお願いいたします。
今現在、中古の住宅を買って住んでおります（築40年、住み始めて17年目)。
建物が古くなってきたので、建替えを検討しようと思い、不動産を尋ねたところ・・・土地が違法に作られており、立て直すのに土地だけで約2000万円近くかかると言われました。勉強不足で全く知らずに買ってしまい、住み始めてもう15年が経つのでどうしたら良いかが判らず。。また、引っ越すにしても、そのままでは売ることが出来ない為、直してからでないと売れないとの事でした。不動産の方も、ここまでひどいのは稀です。との事で、でも直さないと売れないとおっしゃっています。前の住人や仲介不動産はその事を知っていたそうですが、今からその責任はとってもらえるものなのでしょうか？どのように対処したら良いのでしょうか？無理に作った部分が脆くなっている為、早めに家を出るか、直すかしないと駄目だと言われましたが、どうしたら良いか途方にくれております。詳しい方がいらっしゃいましたら、是非お力添えをお願いいたします。長くなってしまい申し訳ございませんが宜しくお願い申し上げます。。

回答No.5

noname#65504 · ベストアンサー

＃２です。

補足です。
民法６３７条により、請負契約の場合除斥期間というのが決まっています。請負契約の場合は、引き渡しから１０年経つと請求することができないことになっています。でも売買契約にはこの期間というのは定義されていないと思います。

また、民法第１６７条により債権の時効は１０年ということになっています。

話は変わりますが、足立区であった教師を用務員が殺人し、自分の家に埋めていたが、立ち退きにより発覚するので、自首してきたという事件がありました。
あの事件は刑事的には時効になっていますが、民事的には時効にならないという可能性があるということで遺族が民事裁判を起こしています。
その根拠は債権があることがわかったのが（債権が発生したのが）、殺人されたということを知ったときであり（つまり自首してきたとき）、そのときから起算すれば、時効にならないという考えからです。

結局最初の裁判ではこの考え方は否定されましたが、テレビニュースなどでは、遺族の方の考え方を支持するような法解釈ができるという意見も出ており、この考え方は完全に否定されたわけではなさそうです。

瑕疵担保は１つの債権ですから、債権が何時発生したのかの考え方により時効の起点が変わります。
特約で期間を定めていても、その間に発見した瑕疵について１年以内に請求したことについては、債権として１０年間請求し続けることができと考えもあります（更に時効の場合は中断もあるのでもっと長い期間続けることも）。
１００％請求できる可能性がなくなったというわけではないと思います。
ただし、殺人事件の件でわかるように、主流の考え方ではないようで、勝算はかなり低いと思いますが、２０００万の補強工事はあまりに高すぎるので。

補足を見ると違法というのは宅造法あたりを違反しているように思いますね。高低差がある土地なので、擁壁の設計とかそのあたりが適正に行われていないという感じがします。

いずれにしろ専門家に現状を見てもらって、安全性の検討や見積もりをもらう以外には当面できることはないと思います。

お礼

ご回答いただきありがとうございました。
とても親切にご回答くださり感謝の気持ちでいっぱいです。
年なので、何も判らないままオロオロするばかりでしたが、少しずつ立ち直ることができそうな気がしてきました。
正直申しまして、不動産屋さんにつきましても、どこが良いか等々全く判らず、聞いたところは全て違う金額で何をどのようにしたら良いか途方にくれておりました。基本的には、裁判で争ったりするよりも、自分で直すしかなさそうですね。。本当に高い買い物になってしまいました。。何とか出来る方法があれば、と言う思いがあったのですが、こうやって現実を知る事ができ、親切にしてくださりありがとうございます。どんな些細な情報でも今は参考にしたい気持ちでいっぱいです。
とても信頼できる方だと思いますので、また何かお知恵がございましたら教えて頂きたいと思います。本当にありがとうございました。

回答No.4

zest1199

不動産業者に対しては購入後１５（１７？）年経過した現在、責任を問うことはできません。不動産売買契約に関する隠れたる瑕疵については１０年で時効ですから。

まず、工事費用２０００万をきちんと見積もってもらうことです。
いくら困難な環境とはいえ、高々個人住宅の土地整備に２０００万は場合によっては法外な物となり得ます。

具体的内訳を持って、再度、別な形でご質問をされると的確な回答を得られやすいと思います。

今の段階ではこれ以上の回答やアドバイスは不可能かと。

お礼

回答をいただきましてありがとうございます。
おっしゃるとおり、具体的な内容が無いとアドバイスも出来ないと思います。
もう年金暮らしで、収入も無いため、家や土地だけが財産と思っていた中、このようなことになりすがる思いで質問を出させてもらいました。
回答をいただく事によって、少しずつ落ち着きを取り戻すことができ、これから何をしなければならないかが見えてきて（ただし、まだショックからなかなか立ち直れず・・）嬉しく思います。本当にありがとうございました。

回答No.3

bouhan_kun

土地が違法と言うことは、何か規制がある土地での不法建築ということでしょうか？いまいちよくわかりません。
また、その改良に2000万かかるとのことですが、その内容もよくわかりません。

補足

お返事が遅くなってしまい申し訳ありませんでした。
土地に関しましては、玉石を台形に固めた上に家を立てるべきところを
玉石はそのままに土地面積を広くする為に違法にコンクリートで回りを固めて四角形の土地として売ったようです。また、それは違法に成るとの事でそれを修理する為の費用が2000万円かかるとの事でした。隣の家と密着していることと、段差が大きい為、工事が難しいらしく、まず、回りの2/1のコンクリートを全て取り除き、そこからの補強となる為
金額がかさむとの説明を受けました。今現在は、ここで話が止まってしまいこの先が判らない状態で申し訳ございませんが、何かアドバイスがありましたら宜しくお願いいたします。

回答No.2

noname#65504

＞前の住人や仲介不動産はその事を知っていたそうですが、今からその責任はとってもらえるものなのでしょうか？

売買契約で瑕疵担保特約により請求できる期間を設定することがよく行われていますので、通常だと請求できません。

しかし、知っていて説明しなかった・隠していたことはその特約は無効となり、請求できることになると思います。

しかし、知っていたことを証明する責任は訴える側（質問者側）がしなければならないので、１５年前のことだと難しいですね。

また、瑕疵担保とは引き渡しの時点で存在した欠陥でなければだめで、引き渡し後に発生した欠陥は瑕疵担保になりません。つまり、その欠陥が引き渡し時点で存在したことを証明する必要もあります（こちらは建築士などに依頼すればできると思いますが）。

以上の２点が証明できれば、損害賠償などできる可能性が残っています。
実際は弁護士さんの協力が必要と思いますが。

なお、欠陥の内容がよくわからないのですが、現時点で違法でも、建設当時の法律では違法でなかった場合もあります。このような場合は責任を問えないこともあります。

本当に危険なら先ず安全確保が大事だと思います。
あと、不動産屋は土地や建物の売買のプロですが、土地や建物の構造上の安全性などのプロではないので建築士などに安全性を確認してもらうことも必要だと思います。

お礼

親身な回答を下さり、本当にありがとうございます。
不動産屋さんには、お聞きしてみたのですが、一番最初の不動産屋さんには問題ありません、と言うより指摘も受けずその時点では気づきませんでした。2件目で言われ驚いて、3件目で金額も2000万円となり状況もひどくなり・・といった形で正直申しまして安心できる(信頼できる)不動産屋も見つからない状態で困り果て(3件とも回答が違う為)こちらに出させていただいたのが現状です。
また、土地の状態としましては、玉石が台形に組んである上に、通常家が建ってしかるべき状態なのに、それを真四角にし変えて売っていた、と言うことです。また、真四角にした際に補強工事をきちんとしていない為、大きな地震等あった際は、隣の家にくずれる可能性が大きい事で、隣の家からも、直さずに出たら訴える、と言われております。こんな中で、親切に回答してくださり、本当に感謝の気持ちでいっぱいです。
法律のことも全く判りませんでしたので、また気づいた点等ありましたら是非教えて下さい。ありがとうございました。

回答No.1

miracle3535

＞前の住人や仲介不動産はその事を知っていたそうですが。

入居するときにこの件について告知が文書でありましたか。
もし口頭で相手が話した場合は「全く聞いていない」で通してください。
これは、ある意味で詐欺です。警察、代書屋、あるいは今度建て替えても良いと
思われる有名ブランドの建設業者に相談してみてください。
積水ハイムを取り合えずお勧めします。なぜなら過去にここにお願いして
建設したときに非常に懇意にしてくれました。尚、実家でアパートを建設したときも
境界線でもめたときも、誠意をもって対応してくれました。

お礼

ありがとうございます。本当にどうしたら良いかが全く判らず・・。積水ハイムですね？聞いて見たいと思います。少し、気持ちが落ち着いてきました。