住宅ローンの組み方と名義

質問

現在、新築マンションの購入を考えています。
しかし、問題があるので、どのような形で進めていくのが一番よいのか、初めてなのでわかりません。アドバイスを頂けたらと思っております。

(1)これから結婚する相手との新築マンションの購入なのですが、
彼の方は以前にクレジットでの滞納があり、事故扱いになっているようで、その場合には、彼の名義でのローンは全く組めないのでしょうか？
（今は、ローンはありません）
(2)上記の条件で彼名義での審査が通らず、私一人でローンを組んだ際には、建物の名義を共同名義にはでいないのでしょうか？
(3)私一人でローンを組んだ際に、引落の口座を、彼名義の口座からの引落にはできないのでしょうか？
(4)上記の条件で、住宅控除を二人で受ける方法はないのでしょうか？

沢山質問があって申し訳ないのですが、どうか宜しくお願いいたします。

回答No.3

iichiho

(1)事故から７年以上経過していれば、事故を起こした金融機関系列以外では普通の人と同じく住宅ローンの審査を受けることができます。
事故を起こした系列の金融機関の場合はその金融機関に情報が残っている限りは審査が厳しくなります。
（どれくらい残るのかは金融機関によって違います）

(2)共同名義にした場合、ローン額分で共同にした分を贈与したとみなされ、高額の贈与税の対象になります。

(3)ローン名義人の口座からの引き落としのみとなります。
　また、夫から入金をうけての返済はこれまた贈与税の対象になります。

(4)住宅ローンを組んでいない状態で住宅ローン控除を受けることはできません。

一番良いのは、彼が事故を起こして7年が経過し、ローンを組めるようになるのを待ってから購入するのがベストです。
もうすでに7年が経過していれば多分問題ないと思います。

事故から7年が経過していない状態で、どうしても今マンションを購入しなくてはならないというのであれば、全額妻がローンを組んで妻名義とし、妻のみの住宅ローン控除で我慢するしかありません。

お礼

知らないことばかりで、色々と勉強になりました。
ありがとうございました。
支払いは一緒にしていく予定でおりますので、
どうにか、良い方法で検討してみたいと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.2

NAZORA

(1)　ローンについては事故扱いだけでなく年収や勤務年数などを
　　含めて総合的に判断されているようです。

(2)共同名義にする場合は、ローン以外で自己資金で彼の資金が○円と
　　記載すればその割合で共同名義に出きると思います。

(3)できません。

(4)あるなら私も知りたいです。なかったと思います。

(3)は贈与になる可能性があります。
　もし彼が質問者様の口座へ入金してローンを払ったとしますね。
　振込などで入金すると彼の名前（旦那さんになったとしても）が
　通帳に残ります。すると年間１１０万（だったかな？）を超えると
　夫婦間でも贈与とみなされたと思います。
　なのでうちは旦那の口座からはローンの引き落としのみで公共料金や
　クレジットカードは旦那名義でも私の口座から引き落としするよう
　手配するつもりです。そうすれば旦那の収入のみでローンを払って
　いることになり贈与などの心配もないからです。

(4)住宅ローン控除は、ローン残高に対して年間に概算で収めた所得税
　が還付されるので、多分ローンを組んでいない限りローン控除は
　できないと思います。

お礼

贈与税が年間１１０万以上あるというのは、
知っていたのですが、
ローンに関する支払いと、生活費に当たるもの支払いを別にするという考え参考にさせていただきたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

shippo

1)これは借りられる金融機関の判断次第です。例えば借りる銀行などで定期的に預金をして残高もそれなりにあれば、事故があっても審査に通ることもありますが、頭金も無く預金も無い状態であれば審査が通らないこともありえますよ。また、事故扱いになってからの年数によってもかわってくるかと思います。

2)彼が彼の財産から現金を支払うのであれば共有にできますが、質問者さま一人がすべて負担するのであれば、共有にすると贈与になりますので、贈与税の問題がでてきます。高額な贈与税を支払うつもりであれば一人で全額負担しても共有は可能ですよ。

3)返済名義については、返済者が借りた人と異なることになるのでできません。というか金融機関で認めてくれません。仮に認めてくれたとしても、返済者が借りた人に贈与していることになるため、2)と同様贈与税の問題が発生します。

4)住宅控除とは住宅ローン減税のことでしょうか？この減税の場合、ローンを組んでいて且つ所得税が課税されている人でなければ受けることはできません。ですので、一人の名義でしか借りなかった場合に二人分の減税にするとか、分けるとかはできません。その他の控除であれば補足ください。

お礼

ありがとうざいました。
やはり、共同名義にしないと住宅ローン減税は受けられないのですね。
頭金分を彼からの資金として、共同名義にできるように検討したいと思います。