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現在、田んぼの土地を宅地にするには？
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お勧めできません。 地盤がゆるいので、基礎工事が大変ですよ。 私の家は、丘を切り崩したところで、地盤が固いため、標準基礎工事で済みましたが、田んぼとなると、パイルを何本も打ちこまなければなりません。 パイルって知ってます？ コンクリートの電柱のようなものです。 あれを９本くらい、深さ５ｍか１０ｍくらいに打ちこんで、その上に家を建てます。 パイル工事だけで数百万円かかると思いますよ。 それから、登記簿の地目変更が必要ですね？ 駐車場にすると、さらに大変です。 駐車場として登記して、また宅地に変更するのですか？ わたしなら、田んぼや畑には絶対に家を建てません。
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- tomochan25
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田圃を宅地に転用するには法的には農地法、農振法の要件をクリアする必要があり、市町村の農業委員会の許可が必要です。ご質問の文面からすると元々ご自分の土地では無いようですが、個人売買にしろ、不動産屋から買うにしろこれがちゃんとクリアされているのか、あるいは確実にクリアできる見込みなのかを確かめてください。 次にこの問題がクリアできたとして、家を建てる場合ライフラインはちゃんと引けるような状態ですか？特に上水道が無いと生活できません。無い場合は最寄りの上水道本管から引かなくてはいけませんが、この工事は市町村はやってくれません。場合によっては数百メートル引っ張ってこなくてはいけません。まあ、もともと田圃ですから地下水は高いでしょうから井戸を掘るという手も無くはないのですが、場所によっては水質や地盤沈下の問題もあるし、そもそも新規の井戸設置を認めていない市町村もありますしね。 それと、下水道です。今の時代にくみ取り便所というわけにもいかないでしょうから下水道がすでに敷設されているのか、まだであれば、将来敷設の予定がある計画区域かどうか市町村に確かめてみてください。計画区域外であれば合併処理浄化槽を設置することになりますが、これには市町村が補助金を出してくれるはずです。ただ、合併処理浄化槽は浄化した排水をどこかに捨てなくてはいけません。周りが田圃ですから物理的には農業用排水路に捨てることはできると思いますが、やたらと捨てると近所の農家の方や水路の管理者である土地改良区と軋轢を生みかねません。 ガスはプロパンで対応するとして、電気、電話は電力会社やＮＴＴが引いてくれるはずですから（多少負担があるのかも知れませんが）問題は無いでしょう。 さて、いよいよ家を建てるとなると、一番の心配は地盤沈下です。地盤沈下を完全に排除することはまず無理だと思ってください。ですから最小限に抑えるということになります。一番良いのは圧密沈下を待つことです。重しをして、地盤内の水分を長時間かけて排除し、地盤を強化することです。５年ぐらい駐車場に・・・ということですが、はっきり言って車が載ったぐらいでは圧密沈下の効果は期待できません。乗用車より重いトラクターやコンバインなんていくらでも田圃の中を平気で走り回っています。駐車場を建設会社の重機置き場にでもしておくなら話は別ですが・・・・。一般的には２ｍぐらいの高さに土砂を入れて数年間圧密沈下を待ちます。２ｍも盛れば、一般的な住宅よりも単位面積当たりの重量よりもかなり大きな荷重がかかり圧密沈下が進行します。その上を駐車場にすることはできるでしょう。その後、盛った土砂を排除し家を建てれば、盛り土よりも家の方が荷重が小さいので圧密沈下が起こりにくいというわけです。それでも沈下しそうな場合は杭を打つとか、セメントミルクを地盤に注入するなど地盤改良工法が必要になってきます。 購入を考えている土地は既に周りが宅地化されているんでしょうか？だとすればそれらの家の沈下状況も詳しく観察した方がいいですよ。周りにまだ家とか全く無いような状況であればどのような地盤か全くわかりませんが将来的に地盤沈下のリスクを覚悟して購入されますか？ 土地自体は極めて安く購入できるでしょうが、ライフラインの整備、地盤沈下対策に相当のお金がいるでしょうし、しかも沈下の不安が完全に払拭されるわけでは無いし、もし、沈下したら家の補修費用も相当かかるでしょう。せっかく建てたマイホームが数年間で傾いたり床や壁がひびだらけ、段差だらけになったらこんなに悲しいことはありません。まあ、家が倒れるようなことは無いとは思いますが、慎重に検討をされてください。
お礼
詳しい説明ありがとうございました。田んぼの購入は考え直します。
我が家は、元田圃だったところに家を建てました。 平成９年に、宅地化の許可を得て宅地になり、平成１３年に購入したのですが、地盤調査をしてもらったところ、深さ４ｍまで「ずふずぶ」状態で、標準基礎工事では沈下が懸念されるということで、建築業者のすすめで、ＳＭ工法という基礎にしました。（ちょうどお椀を伏せたような感じにし、浮いている状態） 建てる家の種類によっても、違います。例えば木造なら１平米あたり１ｔに耐えられれば大丈夫だそうですが、鉄筋やコンクリート系なら１平米あたり５ｔは耐えなければならないとか・・・ やはり、元田圃や沼地・池などの土地は、覚悟をしないと宅地には向いていないようです。
お礼
やはりそうですか！ 宅地には向いていないのですね！ ありがとうございました。
現状が「田」であるとのことですが、「登記簿」上も「田」でしょうか。 この場合は、農地法に基づき、農業委員会の許可又は農業委員会への届け出が必要になります。 優良な農地を確保・保存するため、農地についてはその取引が制限されており、市街化地域内であれば届け出で可能ですが、調整区域では許可が必要になり、この許可は簡単に得られるわけではありません。 許可等がないと「登記」ができませんので、「買った」といっても自分のものにすることができないわけです。 まずはこの点をクリアしないことには「買えない」ということになりますよ。
お礼
そんなに面倒だとは思いませんでした。 貴重なご意見ありがとうございました。
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