両親から住宅ローンを借りる場合の手続き及び注意点などについて

質問

私は、現在大手銀行より約3000万円ほどの住宅ローンを借りているのですが、変動金利のため、今後の金利上昇に備え、実家の方に頼んで、1500万円（残り1500万円は銀行で固定に借り換えようと思います。）固定の金利で、借りようと思うのですが
　　　　１　金利は、35年ローンの金利は、一般的に銀行では現在３．　　　　　５％位なのですが、何パーセント(例　１．０％/年など)ま　　　　　でに設定すれば、贈与税の対象になってしまわないのでしょ　　　　　うか？
　　　　２　実家の両親と、借用書の契約書を交わすことになると思う　　　　　のですが、どのような内容を記載したらよろしいのでしょう　　　　　か？
　　　　　　　　ア　金利　返済期限、返済方法（月　　円・繰り上げ　　　　　　　　　返済可など）ぐらいの内容でいいのでしょうか？
　　　　　　　　イ　抵当権などの内容なども入れておいた方がいいの　　　　　　　　　でしょうか？　
　　　　３　現在住宅ローン控除を受けているのですが、その後も住宅　　　　　ローン控除を受け続けることは可能なのでしょうか？
　　　　　　また、実家から借り入れた分は、ローン残高証明書は、ど　　　　　のように発行すればよいのでしょうか？
　　　　４　また、繰上げ返済をできるだけしていこうと思うのです　　　　　　が、その場合のその後のローン残高・および月々の返済の計　　　　　算は、EXCELのPMT関数では、計算ができないようなのです　　　　　　が、どのように計算すればいいのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.1

satomin797 · ベストアンサー

１．親族間の金銭の貸し借りは、税務署がいちばん目を光らせているところですから、「ある時払いの催促なし」のような状況では、贈与と認定され課税されるおそれがあります。今は、金利も低いので、利息さえ取っておれば、借入金と認められるだろうと思っていると間違いです。第三者、たとえば、銀行などの利率と大きく乖離していると、認められないことがあるかもしれません。銀行並みに利息を設定している場合は、ほぼ認められますが、それでも、担保設定とかしていないので安いのです。また、親御さんの方では、その利息相当額が、雑所得となりますので、その金額を加えて確定申告していくことになります。これで、税務署も、ちゃんと利息を支払っているのが分かります。
２．契約書は、市販の書物に載っているようなものでかまいません。
３．ローン控除は、銀行などから借り入れたものについて対象になりますから注意が必要です。親から借りた分については対象になりません。借換のためＡ銀行からＢ銀行に替えたりしたときは対象にならなかったりします。
４．これは、エクセルで計算しなくても、手計算でも間に合います。

お礼

親族間の貸し借りの利息は特に慎重に設定しないといけないのですね。
　また、両親のからも利子による所得の申告に行ってもらわなければならないことについては、勉強不足で全く気付いていませんでした。
　貴重なご意見ありがとうございました。