賃貸の更新と連帯保証人

質問

はじめまして　宜しくお願いいたします　私は10年前から親が住む借家の連帯保証人になってます　ここの大家さんと親は昔からの知り合いで

２年ごとの更新手続きもしないで今日まで住んでましたが先日、父が他界し母と話していると家賃を６年分滞納していることがわかりました
額にして1000万超です　その間　私のところには督促の連絡等一切
きていませんでした　そこで教えていただきたいのですが更新手続きを
一度もしない契約というのは有効なのでしょうか？連帯保証人の効力は
有効なのでしょうか　ご指導宜しくお願いいたします

回答No.3

nta

#1です。
　消滅時効というのは請求できる権利を行使しなかったために、権利自体が失われることを意味します。毎月支払う家賃であれば支払期限の月から５年を経過するとその月の家賃は消滅時効にかかります。しかし、時効は援用しなければ権利を失うことはありません。通常は内容証明郵便で、時効であるため支払いません、と通知します。これは主債務者（おそらくお母さん）がしなければなりませんし、連帯債務者も同時に援用することになります。
　しかし、そのような通知をすることにより、大家さんは５年以内の滞納家賃をすぐに支払え、支払わなければ退去してくださいとなるかもしれません。
　その場合の対応としては、まず、お父さんの財産を相続放棄します。相続放棄は裁判所への申し立てが必要です。お母さんには場合によっては自己破産してもらわなければならないかもしれません。ご自身の連帯債務の方は裁判で争ってみるか、やはり自己破産するかというところです。６年も放置しているのであれば裁判に勝てる可能性はあります。
　しかし、ご両親の旧知の方にそこまで不義理をするのははばかられるとすれば、この機にお母さんは借家から退去して、支払える金額で長期分割払いさせてもらうということで話しあってはいかがでしょう。両者が自己破産すれば何も取れないわけですから、大家さんも妥協する可能性が十分あると思います。

お礼

nta様　度重なるご回答有難うございます。他界しました父は財産と
呼べるものが何もないので母を除いて相続放棄する段取りで動いております。私としましても　やっと家庭を持ち子供も授かり古いながらも
マンションも購入し　やっと自分なりの幸せをつかんだ矢先にこのような事が起こりどうして良いのやら夜も眠れない日が続いてます。
nta様の助言で少しは光が見えてきました　この先どうなるのか
判りませんが家庭を守る為に努力していきますので　またアドバイスをいただけたらと思います

回答No.2

moonliver_2005

＞更新手続きを一度もしない契約というのは有効なのでしょうか？

手続き云々は形式的なことでしょう。借りている実体があれば契約は有効と私は思います。

＞連帯保証人の効力は有効なのでしょうか

これは難しい問題です。不動産賃貸借の場合、連帯保証人は自動更新されることを前提に連帯保証人になっているとみなされるからです。

そうでない理由、証拠を質問者さんが提示できない限り、無効との主張は難しいのでは、というのが私の意見です。

お礼

ご回答有難うございました　もしかしたらと思いましたが
考えが甘かった様です　現実を素直に受け止め
またご相談させていただきます

回答No.1

nta

契約更新は特段の書面の交付もなく自動的に行なわれる法定更新もあります。契約書に２年ごとに更新するとあるのは法定更新をさしているだけかもしれません。賃貸契約は有効でそれにともなう連帯保証も有効であると考えられます。
　しかし、６年分も滞納していることは通常の賃貸契約では考えられません。家賃は５年間で消滅時効を迎えますから、大家さんが裁判を起こすなどの有効な法的措置をとらないかぎり次々と時効を迎えます。それでも連帯保証人に請求するなどの回収への努力を行なっていない場合には、もはや全額を連帯補償人に支払いを求めることができないとした判例があります。
　ご質問者さまの場合にはどのようになるか分かりませんが、大家さんが善意で置いてくれているようにも見える微妙な話でもある一方、大家が世代代わりした途端に退去と支払いを求めてくる可能性もありますから、支払いについて話し合っておく必要があるでしょう。

お礼

nta様　ご回答有難うございました　大家さんの善意にそむことは心苦しいのですが　1000万なんてとても払えないのが実情です
消滅時効という言葉を初めて耳にしました。この効力はどういうもの
なのでしょうか　これを活用するにはどういう行動をとれば
よろしいのでしょうか　素人なものでアドバイスお願いいたします