更新料と契約書について教えてください

質問

今のアパートに住んだのが平成15年、３年半になります。事情があって、家賃を支払った証明（領収書）か、契約書が必要となったのですが、領収書は、毎月銀行から自動引落のため手元になく、契約書は入居時の契約書しか手元にありませんので、期間が17年度で切れています。
不動産屋に事情を説明した上で、「家賃を前払いするので領収書を書いてほしい」といったら、「いつの分を前払い？」「前払いの意味がわからない」と言われ諦めて、「契約書が17年で切れてるので、新しい契約書が欲しい」といったところ、「それはダメだ、こちらも管理する物件が多くて手がまわらず連絡しなかったが、本来ならそっち（私達）が更新の連絡をするべき。とりあえず認印と更新料（家賃４分の１）と保険料２万円を持参してきなさい。その時、前払いについて話ましょう」と言われました。更新の手続きについては、契約書には特に記載がありません。（でも契約時に口頭で聞いたような気も…）
ちなみに半年ほど前にこんなことがありました。
アパート６戸のうち半年前まで私達１世帯の入居となった→半年前に隣と斜め下に家賃3000円値下げ額で入居→契約書に『この契約の賃料が物価、公租公課、地価の変動、あるいは近隣の賃料に比較して不相応となったときは、甲、乙協議のうえこれを改定することができる』とあったので相談、「契約書はここらへん（青森県）の慣例にならったもの、普通、家賃の値下げは、ありえない。全国的にも聞いたことがない」と言われた。→結局、家賃はそのまま。
大家さんはいますが、隣県の業者さんで苦情も不動産屋が管理していますが、今まで苦情を相談しても全く頼りになりません。契約は明日の午前中になってしまいました。
この場合、更新料、保険料はやはり払うべきですよね。また、その場合、更新料・保険料は明日からの分になるのでしょうか？それとも17年からでしょうか？

回答No.2

toscaninn · ベストアンサー

事情は分かりました。市営住宅に当選すれば退去するので、大家さんにとっては空室ができ、後から入居された方のように安めの家賃で(建物が古くなっていくので)募集を余儀なくされるかもしれませんね。でも当地(近畿北部)は礼金敷金の習慣がまだありますので、すぐに入居者が見つかればそう打撃はありません。宅建業法では業者は入居仲介時の家賃1か月分意外いかなる報酬も受け取ってはならないことになっているのですが、敷引や更新料(半分大家にくれる)などで何かと儲けようとしているのが実情のようです。
市役所はあほですねー。下記URLの分かりやすい解説をご参照ください。期限が切れた賃貸契約書でも有効な訳がわかります。これを根拠に窓口で暴れる。市の行政相談や無料法律相談に持ち込んで市の対応を変えさせるという手もありますが、故意に抽せん候補から外されたりしたらやですね。
会社が住宅手当支給の根拠として最近○年分の家賃支払い証明がいるとか言って家賃一覧表(受取証明書)を作り、その下に大家さんに日付、住所氏名と印をもらってはどうですか。遠いと大変かと思いますが、あらかじめアポとって、お土産など持ってゴロニャーンという感じで……。
ちなみに私は52のときに高三の娘と一緒に宅建受けて2人とも合格しました。宅建持ってると業者に蹴りいれたりできますよ。

参考URL：

http://homepage1.nifty.com/emptybox/extra/hired/1.html

お礼

ありがとうございました。
そうなんです。不動産屋も頼りにならないんですが、市役所はもっと頼りになりません。今日もう一度、今度はちょっと詳しくこちらの旨を説明してどうにかならないのか相談してみたんですが、ダメでした。もうすでに抽選候補からはずされているかも…（泣）
toscaninnさんの回答で、結果変わってませんでしたが、ちょっと前向きな気持ちになれました。
宅建、高三のお嬢様とtoscaninnさんご自身も５２歳で合格されたなんて、すごいですね！
それに、宅建の資格、学歴とか経験とか必要ないんですね、知りませんでした！。
私はあまり出来が良くないので不安ではありますが、今回、宅建合格を目指すのもいいかな、なんて思いました！

回答No.3

m_inoue

大家してます

普通契約書は入居時の物で構わないはずです
更新毎に契約書を取り交わさない場合も有ります
契約書の内容を確認してください、おそらく

　「双方通知が無ければ自動的に更新する」

とか書かれていると思います
その場合は入居時の契約書が有効です、そのまま継続されています

前払いは普通扱わないでしょう、管理が面倒です

＞更新の手続きについては、契約書には特に記載がありません。

自動更新だと思われますので更新料、手続きは不要で今の契約書が有効です

火災保険は万一の為に入っておかれることをお勧めします

貴方の場合の結論（推測ですが）、

・契約は自動更新で有効
・更新はことさらしないでも構わない
・過去の家賃の受領証明書を書いて貰う（発行手間賃の請求が有るかも？）

うちなら無料で証明して差し上げます、それくらいの手間です

お礼

回答ありがとうございました。
いろいろと悩みましたが、結局今日更新してきました。
更新手数料を支払い、保険は今日から２年になりました。
残念ながら、契約書を確認してみたら、「自動更新」というのは記載がなかったので、m_inoueさんの回答とは違う結果になってしまいましたが、とってもわかりやすくてありがたかったです。
今回のことで、物件を選ぶ際は、不動産屋さん並びに大家さんもちゃんと考えないと、このようにあとあと不平不満が出てくるんだな、と思わせられました。
次回、更新時には今のアパートから引っ越していることを願っている日々です。

回答No.1

toscaninn

私は隣県に借家を持っていて、4世帯に貸しています。
内1世帯は公務員さんで、住宅手当の関係か毎年家賃の支払い証明が必要なため、返信封筒付きで大家の私に所定用紙に記名押印依頼が来て快く対応しています。賃貸契約期間は6、7年前に切れていますが、どちらかが解除や変更の意思表示をしない限り期限の定めのない契約として有効です。更新料を取って更新するのは不動産業者(または大家)によりけりです。同じ物件で家賃が異なるのは特に違法ではありませんが、1.5～2倍も開きがあると『著しく不相当』といえるでしょう。
大家の委任状を取っておいて車庫証明の承諾にも手数料を取る業者もいます。大家さんがどんな人か接触してみてはいかがですか。
宅建知識のないがりがり亡者で業者の言いなり大家ではちと難しいかな。

補足

さっそくの回答ありがとうございます。
とってもありがたいです。
実は市営住宅に申込するために、この書類が必要だったのですが、期間がきれてる契約書ではダメだと言われたんです。
それで、どうしても領収書か契約書が必要だったんです。
大家さんは市内に他にも物件を持ってるようで、この不動産屋以外にも関与してる不動産屋があると思うので、宅建知識が全くないということは、ないと思います。
ちなみに接触ですが、以前、別の部屋のリフォームをするためにアパートに来てて、ちょっとだけお話したことはあります。
ただ実際に大家さんと今回のことで接触する場合、何と話しをもちだせば良いのか…
これ以上居心地が悪くなったら…よ思うと不安でたまりません。
すみませんが、お力を貸していただけたら…と思います。