競売の敷金について
- 競売の敷金について、買受人が負担する他人の権利の違いがあるのはなぜか
- 競売の物件で退去してくれる入居者との交渉や家賃請求、無料の住居権利について
- 競売時に敷金は前の持ち主に請求できるが新しい持ち主には引き継がれない理由
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競売の敷金について
私は近所にアパートで競売になる物件があり11/9日で入札しようと思います。 ところが敷金について「買受人が負担することとなる他人の権利」 として9軒の入居の中で3軒について敷金が記載されています。他の入居者は同じ敷金でも記載ありません、この違いはどんな法律に基づき負担されるのでしょうか。 又持ち主さんが2軒住んでおり退去してくれるのでしょうか、又は家賃の請求は出来るのでしょうか、私が交渉しなければならないのですか。 無料の住居権利が有るのでしょうか・・・ この2点についてどうなるのでしょうか、教えてください。 競売のときは入居者は敷金が前の持ち主に請求できても新しい持ち主には引き継がないと聞いていましたが、どうして一部の人は引き継ぐのでしょうか。 よろしくお願いします。
- 23momo
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法律は民事執行法でしょうか・・・？ ２００４年４月の改正前に契約した短期(３年以内)賃貸借契約は保護されるので、その該当者の敷金が記載されているのだと思います。 前所有者には６ヶ月の猶予期間を与えて立ち退きを要求できますし、その間の賃料も請求できます。 競売の場合は、鍵の受渡しもありませんし、賃借人との交渉も自分でしなければなりません。 差し押さえられた前所有者が引っ越し費用が有るとは思えませんので、立退き料が必要になるかもしれません。
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＞（2）の16.4.1以前の者の場合2年の自動更新で現在16.4.1以後2回の更新をしている人は新法による契約と解釈になるのでしようか いいえ、再契約などと異なり更新は更新ですから当初契約時期が問題です。少々紛らわしいところですが、契約日と契約期間は分けて考える必要があります。更新を挟むからといって新法の適用ではありません。 ＞敷金の落札者負担については3年未満契約の16.3.31以前の期間の無い契約にのみ負担が有ると解釈していいのでしょうか 先の回答の(1)に該当する賃借人が居ないとすれば、3年未満契約（短期賃貸借）で当初契約時期が16.3.31以前のものに対して敷金の返還義務が生じます。 ＞家主の問題はやはり想像の通り退去に負担金も考慮が必要 強制執行となると荷物の搬出や保管料等で百万単位の金が必要になる場合もあります。手続き上の時間もそれなりに要しますし、立退き料を負担するにせよ、強制執行手続を取るにせよ、それなりの出費は覚悟しておいた方が無難です。
お礼
有難うございます かなり内容がわかってきました 敷金の負担と家主の撤退を含め業者を仲介にいれ150万円で解決をお願いするとともに入札金額も控えめにします 明日入札してこようと思います5百万円の引き下げで取れたら善しで考えます。 多分収益物件としてかなりの金額が出ると思います 皆が諦めて取れたら万歳です 皆さん有難うございました。
まず敷金の件ですが、9戸中の3戸については新オーナーに承継される内容となっているという事ですね。単純に考えれば理由は2つです。 (1)競売が実行されるに至った抵当権なりの設定が賃貸借契約締結時期よりも後である。この場合、賃借権は普通に保護されますので正当事由なく立退かせるには賃借人の同意が必要です。 (2)賃貸借契約締結時期が短期賃貸借保護制度が廃止となった平成16年4月1日よりも以前のものである。この場合、契約期間中の賃借権は保護され、且つ敷金返還も新オーナーに求める事が可能です。 (1)か(2)の条件に当てはまる賃貸借契約が3つあるという事です。 ＞持ち主さんが2軒住んでおり退去してくれるのでしょうか すんなり退去してくれれば良いのですが、そうでは無い場合には厄介です。所有物件が競売になる位ですから、賃貸借契約を交わしても賃料が支払えるかは相当に怪しいです。又、間違ってもそういう人と契約を交わすべきでは無いでしょう。 考え方としては、転居先や転居に要する費用を質問者が肩代わりして退去して貰う。勿論その費用を請求する事は可能ですが、先にも書きましたようにそういう状況の人ですから回収は期待薄です。 又は、裁判所を通して強制執行手続を取る事ですが、これも強制的に追い出す手段にはなりますが、荷物の移転や保管は一時的に質問者負担となり請求は可能ですが回収は同じく期待薄です。 という事である程度の覚悟が必要ですね。
お礼
有難うございました （1）の者はいないようです、（2）の16.4.1以前の者の場合2年の自動更新で現在16.4.1以後2回の更新をしている人は新法による契約と解釈になるのでしようか、ここが今心配しています。 次に敷金の落札者負担については3年未満契約の16.3.31以前の期間の無い契約にのみ負担が有ると解釈していいのでしょうか。期間がある場合更新の2年の場合16.3.31から2年ですと18.3.31となり今年に更新となり新契約の適用となるのではないでしようか。ようするに18．3.31から買受までの期間の到来しない契約者の負担だと解釈しているのですが、契約内容がわからず仕方ないかと考えます。 さてこの問題で理解が出来ていませんが92万円ぐらいが負担の対象と言うことですから仕方ないとして、大勢に影響ないと考えます。 次に家主の問題はやはり想像の通り退去に負担金も考慮が必要かもしれませんね。不動産業者を入れて手数料も支払い対処することにします。 有難うございました。 まずは入札で取れるかどうかです、これらの負担金を考慮して少し金額を下げて入札したいと思います。 もし取れたときは又お願いするかもしれませんよろしくお願いします。
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