住宅ローン、この状況って普通？高い？、貸すことになれば家賃は？

質問

マンションの購入を検討しています。
■条件
・武蔵小杉再開発地区、3LDK、70m2～
・物件価格：5200万（頭金150万）
・返済期間：35年（ローン実行時28歳）
・世帯年収：980万
・銀行の事前審査認可済み
・返済額：管理費、駐車場費等込みで19万/月、ボーナス時20万/月
・現状の家賃：15万（共益費、駐車場代込み）
これって年収に対しては普通の返済状況なのでしょうか？？それとも高すぎるのでしょうか？
将来的に貸すことになれば家賃はいくらくらいとれるのでしょうか？
どなたか教えてくださいっ！！

回答No.4

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

私が住んでいるのは東海地方、愛知県・名古屋市の中心部で、武蔵小杉再開発地区という地域のことは存じませんし、その地域の「専有面積70平米程度の3LDKのマンション（新築？）の物件価格が5200万円」というのが妥当なものかは存じませんが、70平米程度で3LDKの物件って、使い勝手はいいものですか？
面積から察しますに、75平米以下ならば、独立する３部屋はせいぜい７畳、５畳×２程度で、しかも収納が殆ど取れないので、室内に収納家具を設置しなければならず、実際使える面積が少なくなるような気がするのですが…。
マンションの場合、見取り図の「○畳」は壁芯で計算した表示ですから、実際の床面積はそんなにありませんし、扉の可動空間も考えれば、さらに「使える」床面積は減りますから。
（昨年私自身が購入したマンションが3LDKでバルコニー・ベランダを除く専有面積が80平米程度なので。）
きっと場所的には賃貸に出しても借り手は付く…と考えてのことでしょうが、貸すのは「将来」ですよね？
年数が経てば経つだけ賃貸価格は下がります。

> これって年収に対しては普通の返済状況なのでしょうか？？それとも高すぎるのでしょうか？
経験から判断すれば「高すぎる」と思います。
でも、銀行の住宅ローンの審査基準は通るレベルですね。
実際の借り入れがどのようなものかは分かりませんが、「物件価格5200万円（頭金150万円）」とのことですから、この差額の5050万円を借り入れ額でシミュレートしてみます。
5050万円を35年返済で、金利は全期間固定にして、現在の全期間固定金利の平均値の3.50％、元利均等償還で考えてみますと、年間の返済額は250万円程度。
年収が980万円とのことですから、他の借り入れがゼロとすれば返済負担率は25.5％。
5050万円の借り入れとなると年収の５倍を超えていますが、返済負担率から見れば楽々クリアになるんですよね。

ただ、問題は年収が「世帯年収」ということです。
誰の年収をどのように合算した結果かは存じませんが、例えば、夫婦２人の年収の合算で、夫の年収と妻の年収が殆ど変わらない、もしくは、妻の年収の方が多い－という場合は「ちょっと考え直してください！」と言いたくなるレベルです。
こればかりは、センシティブにも係わってくる問題なので、ご質問者さま自身で考えていただきたいのですが、「ローン実行時28歳」とされています。
まず、この１文と35年返済が認められているということから、合算している収入は「親子」のものではなく「夫婦」ではないかと考えられます。
そうなってきますと、次に考えるのはどうしても「お子様は？」ということになります。
残念ながら、いくらどのように頑張っても、男性に子供を産むことはできませんから、住宅ローンを考える場合には、最低でも「妻の収入がゼロになっても返済できること」を前提に考えた方が「より安全」となります。

> 返済額：管理費、駐車場費等込みで19万/月、ボーナス時20万/月
> 現状の家賃：15万（共益費、駐車場代込み）
月々の費用としては４万円程度の増ですので、その程度ならば返済も大丈夫だろう－と考えられたのでしょう。
ただし、これも、あくまでも「最低でも現在と同水準の世帯収入が完済までの35年間続くことが前提」ですよね。
仮に5050万円の借り入れならば、（管理費や駐車場代の相場がわからないので推定ですが）前述の返済内容ですと、金利は10年固定で2.00％の元利均等返済。
毎月返済分が4050万円で、毎月の返済額が134,161円に管理費・駐車場代が55,000円程度で189,161円、ボーナス加算分が1000万円でボーナス月には388,489円の返済＋支払い…といったところでしょうか。
金利が全期間固定でない場合は、固定期間終了後、どの程度までの金利上昇ならば耐えられるかもシミュレートされましたか？

あと、住宅ローンの返済中は、対象物件に抵当権が付きますから、「原則として」債権者（貸し手側の金融機関および保証機関）に無断で賃貸に出すことはできませんよ。
「住宅ローン」というローン商品は、「自己居住の用に供する住宅を取得するため」の融資なので「低い金利」で貸し付け、住宅取得をしやすくすることを目的にしています。
賃貸に出して収入を得ることが目的に変われば、それは「事業用」となり、目的外利用ということになります。
ですから、「ローンの返済が厳しくなったら貸す」っていうのはダメですよ。
そうなれば、ペナルティが課せられることもあります。
ペナルティとしては、一括全額返済を求めることもありますよ。
繰上返済によって早く完済してしまえば、その後で賃貸に出すことはできますが、そうでなければ、賃貸に出してもいいのは35年後の完済後になります。
将来的に貸すとして、その時自分たちはどこに住んでいるのでしょうか？

仮に賃貸に出してローン返済分以上は賃貸料を取りたいとするならば、
189,161円×10か月＋388,489円×２か月＝2,668,588円
2,668,588円÷12か月＝222,382円
駐車場代込みで23万円以上で借りてもらえそうな物件ですか？
おそらく無理ではないかと思うのですが…。（私が購入したマンションは、物件価格自体ご質問者さまがご購入の物件よりも安く4000万円程度ですが、新築時で賃貸料18万円と言われました。でも、10年も経てば賃貸料は10万円以下でないと借り手が付かないのではないかと思っています。賃貸料はそれくらい落ちるものですよ。）
ただし、修繕積立金等の管理費、火災保険料、固定資産税は所有者負担ですね。

おそらくボーナスを相当額貰われているので、ここまでボーナス加算額を増やされているのだと思います。
ですが、ボーナスは不確定収入ですから、住宅ローンのシミュレートをされる際には、年収からボーナスを除き、またボーナス返済なしにして考えた方が「より安全」なんです。

最後に、諸費用・転居費用を支払い、さらに家具・家電等の購入後に手元に500万円ほどの資金が残る計画になっていると思いますが、あと200万円ほど頭金に回し、余剰資金は300万円程度にされ、借り入れ金額を少しでも減らされた方がいいと思います。
ただ、余剰資金はご家族の状況等によりもっとあった方がいい場合もありますし、もっと少なくてもいい場合もあると思います。
一般的には、健康な場合で、「半年働かなくてもいいくらい（＝年収の半分）」と考えます。
資金運用のノウハウを持っている場合はまた別ですけれど。

お礼

お礼が遅くなって申し訳ございません。
長文のご回答ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

回答No.3

namnam6838

セオリーとしては、
・頭金は物件価格の20%
・ローンは年収の5倍以内
です。
（しかし実際は頭金は少ないことが多いそうです）

確認ですが、
その他諸費用として物件価格の約4%程度（約200万円ぐらい）と、転居費用で50～100万円かかります。
ローンは組めないので現金で必要です。（250～300万円程度）
頭金150万円というのは、これらを差し引いた後ですよね？

世帯年収とされていますが、
夫婦合算でしたら無理がきそう・単独でしたら許容範囲内かと思います。
できたら、ボーナス払はやめたほうがいいでしょう。

家賃は、周辺相場に左右されます。
物件価格やローン支払額とは無関係です。
賃貸サイトなどで確認してみてください。
http://www.forrent.jp/house/fr/shuto/

お礼

ご回答ありがとうございます。
セオリーは知っています。
会社が年俸制（年俸を16で割って、4ヶ月分を賞与）なので、賞与に変動性はなく賞与払いも考えています。

回答No.2

X-trail_00

普通じゃないと思われます。
世帯年収同等の知人で
半額程度のマンションを購入しています。
頭金は400万ほど
それでも楽とはいいません。
子供が生まれることを考えると・・・だそうです。

返済シュミレーションは金利をどのように設定されたのでしょう？
もちろん35年固定金利ですよね？
管理費、駐車場、修繕積立で5万くらいは行きそうですが・・・

やはり購入金額の2割程度の頭金を
用意せずに買うことが無謀です。
最悪手放すことになっても残債残りそうです。
借りる金額はできるだけ一人で返せる金額にしましょう。

年収内訳が夫800万　妻180万なら
めちゃくちゃ厳しくはないけど。
500万+480万とかなら二人とも仕事を辞められません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
管理費、修繕積立金、駐車場で3万ちょっと含んでいます。
参考にさせて頂きます。

回答No.1

walkingdic

>これって年収に対しては普通の返済状況なのでしょうか？
多いです。返済は苦しいし、現在の共稼ぎ（？）状態を続けなければ破綻します。

>将来的に貸すことになれば家賃はいくらくらいとれるのでしょうか？
それはなんとも、、、家賃というより家賃から経費（仲介手数料や管理費、維持修繕費など）を差し引いたもの、更に言えば空室率も考慮して出さなければなりませんね。家賃全部が収益として計上できるわけではありません。
それに家賃はもっと細かく条件を聞かないとわかりませんし。
多分ローン返済額よりは少なくなるでしょう。大体初めの頃で家賃で月２０万（経費を引くと１５万程度かな）、そのあとは段々落ちるかと。

お礼

ご回答ありがとうございます。
現在共稼ぎです。
年収700万+280万です。
当面はDINKSをするつもりです。