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住宅ローンについて

現在32歳、年収600万(子供一人)の会社員です。 住宅を購入するか迷っています。 購入候補の住宅はマンションで、3,800万。 頭金は500万(諸費用含む) まず、年収600万で3500万円の借入は厳しいですよね? 購入を考え始めた理由↓ 現在、賃貸マンションに住んでいますが、 家賃108,000円、駐車場代15,000円です。 今の賃貸マンションは年々家賃が3500円ずつ上がっていくという 特殊な形態のマンションで、 このまま住み続けると5年後には家賃が125,000円(駐車場を含むと14万円)を超えてしまうので 購入しようかと検討し始めました。 マンションを購入すると、駐車場代は約1万円安くなりますが、 管理費、修繕積立金、固定資産税 などかかってくるので 返済できるのか不安です。 妻も将来働きにでることは可能ですが、 子供がまだ小さいため、すぐには無理そうです。 住宅ローンを組むとすれば、35年になってしまうので、 今現在でも定年をオーバーしてしまうので繰り上げ返済は必至。 数年後に頭金を少し増やして購入でもいいのですが、 そうなると、ますますオーバーしてしまう年数が増えるのでそれも不安です。 ちなみに数年後に親の援助が借りられそうなので、 (定年退職、持ちビルの売却等)そこで1000万ほどの返済はできると思います。

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将来的にみると現行賃貸による居住費は14万ですよね。 これ以下で収まるように考えて見ましょうか。 まず固定資産税ですけど大体年20万とみればよいかと思います。 これは新築であれば5年は軽減されます。あとは年数がたてば安くなります。 とはいえ減り方は結構ゆっくりです。 次に管理費はマンションにより大きくことなるのでとりあえずここでは1万としましょうか。(5000円程度から2万程度まで幅がある) 維持修繕積立金ですけど、これが曲者です。 購入物件が築年数20年とかたっていれば妥当な金額になっているのですけど、新築または中古でも新しいものだと本来必要な金額より低くなっていることが多いです。 計画が甘いんですね。わざと甘くしているという見方もあります。 どの程度かかるのかは、築20年程度は経過した物件で同規模の戸数のマンションの中古マンション情報を見ると大体見当がつきます。規模の大きいところで月1万ほどから規模が小さいと月2万ほどまであります。 とりあえずは月1.5万としましょうか。 あと専有の設備関係は自前ですから、それもあわせて月2万としておきましょうか。(足りない可能性はあります) ここまでで、税金が20万/12ヶ月=役1.7万、管理費が1万、維持修繕費が2万なので合計して4.7万ですね。 あと駐車場ですけど物件により別料金の場合と含まれている場合があります。 今回はとりあえず含まれているとしましょうか。 ここまでで14万-4.7万=9.3万 つまり家賃と同等ということだと9.3万が実質ローンにかけられるお金ということになります。 35年ローン、金利3.5%で計算してみると、2300万借りると9.5万/月の計算になるので、まあこのあたりが比較的妥当な線なのでしょう。 とはいえこのままだと定年後も支払が続くという点は気をつける必要があります。 仮に10年後に1000万ほど親からの援助(親が65歳以上になったら相続時清算課税制度により贈与してもらう)があるとすれば、それで繰り上げ返済で残り9年に短縮されるから、トータル返済年数は19年の支払になるので50歳前半で終わりますね。 この親の援助が確実に得られるというのであれば、この効果は大きいので、ちょっと欲をかいて、当初10年の金利は低いローンで毎月の支払額を減らすことで借りる金額を大きくして、というやり方も考えられなくはありません。ただ3500万は遠いですね。 それだとやはり毎月の居住費の見込み金額を増額せざるを得ません。 まあ後は上記をベースに考えてみてください。

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質問者からのお礼

丁寧に長い回答を頂きありがとうございます。 このマンションは管理費がとても高く約15000円、修繕積立金が8000円ほどです。 駐車場代を安くしても、計30000円ほどいくので、 固定資産税をボーナスから払うとしても厳しいと思えてきました。 早まった買い物をしなくてよかったと思います。 ありがとうございました。

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その他の回答 (3)

  • 回答No.4
noname#109588
noname#109588

#3です。 私も最初は間違えたのですが、不動産所得税ではなく不動産取得税です。 都道府県税です。 多額ですので、あわてないようにしてください。 今まで関西にお住まいということなので・・・・ 関東の通勤ラッシュはすごいですので覚悟しておいてください。

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質問者からのお礼

ありがとうございます。 不動産取得税についてマンションの方に聞いてみました。 金額も確認済みです。 知らないとびっくりしますよね! 関東は3年前から来ているのですが、確かにラッシュはすごいですね。 物価もすごく高いです。

  • 回答No.3
noname#109588
noname#109588

まず、計算してみます。 3000万(うち、ボーナス分1500万)を金利4.2%期間を35年とした場合、 月約68000円 ボーナス月約405000円になります 現在の水準から考えると、ボーナス月をクリアーできれば可能な額ですが、 ボーナスは当てには出来ませんのでこの案は無理そうです。 また、ボーナス払いを無しとして計算した場合は約136000円になります。 これに、管理費、修繕積立金、固定資産税がかかります。 また、購入してから約半年後に不動産取得税が来ます。 これを頭に入れてない方が多いので注意してください。 どこにお住まいか分かりませんが3500万も出してマンションを買われるより、レベルを落として一戸建の購入をお勧めします。 歳を取ってから、マンション暮らしは大変ですよ。

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質問者からのお礼

ありがとうございます。 不動産所得税がくるとは知りませんでした! 購入したいと思っていたマンションは都内から30分ほどの郊外です。 今まで関西に住んでいたため、関東の値段にはびっくりしております。 いったい、5千万以上するマンションをなぜあれほどたくさんの人が買えるのか・・。 一戸建ても気になってはいるのですが、やはり関東は高いですね。

  • 回答No.1
  • 86tarou
  • ベストアンサー率40% (5094/12699)

年収600万円の25%を返済に当てるとして、月125,000円。この返済額で30年全期間固定返済として、3%の金利なら2965万、3.5%なら2784万円借りられます。この辺りが限度なのではないでしょうか。1000万円を当てに出来るなら変動で借りる方法もあります。でも、数年後ならそれを頭金に組み込んで、返済年数を短くした方が金利負担が少なくなるかもしれません。“数年後に頭金を少し増やして購入”というのも、金利が極端に上昇しない限り同じ効果があります。 今は一部を除きマンションは余る傾向にあります。交通の便が悪いとかがあるかもしれませんが、売れ残りのマンションを安値で買うのも良いかもしれません。100万円単位でどんどん下がる物件もよくありますし。そういう所は1年経ってもまだ残ってたりするので、それでも割高なのかもしれませんがね。

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質問者からのお礼

そうですね! 子供が幼稚園に入る前に引越しをしたいと考えていましたが、 幼稚園代もかかるし返済が厳しいことが分かりました。 1000万円も何年後、確実というわけではないので それが確定してからの方がよさそうですね。 ありがとうございました。

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