• ベストアンサー

住宅ローン夫婦合算から夫のみにしたい

2年前にマンションを購入し、その際共働きだったので、業者の人に言われるがままに、夫婦合算で35年でローンを組んでしまいました。しかし、1年後に妊娠がわかり、様々な理由で退職したため、ローンを夫一人にしたいと思っております。その際の心配点があるので是非質問させて下さい。ちなみに土地の持分は夫6の私が4です。 1、贈与税がかかってしまうのかどうか。 2、現在ローン優遇で35年間市場の-1%というもので組んでいますが、ローンを借り替えるとそれがなくなってしまいます。 ローンを夫のみにした場合、固定資産税が一人分に減る、また住宅ローン減税で戻ってくる額が増えるなどのメリットがありますが、ローンの優遇と比べた場合どちらがお得でしょうか? 3、夫一人のローンにする場合の手続きは、土地の持分の変更などもあると思うのですが、どこに手続きにいけばよいか 本当に何もわからず申し訳ありません。是非お力をかして下さい。

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • hsci0830
  • ベストアンサー率31% (45/142)
回答No.4

収入合算自体は問題ないですよ。 収入合算していても、ご主人の持分割合が100%であったなら良かったのですが・・・。 今回、問題になっているのは持分割合ですね。 1)、100%ローンを組んだとして、このままの状態でローンを支払うとすれば、厳密に言えば奥様が4割支払う義務があります。 ですので、その分をご主人だけがローンを払うとすれば4割分を贈与している計算になります。 ただし、年間110万円までは贈与税無し(申告もなし)で受け取れますので、よっぽどの金額のローンでなければ大丈夫なのではないでしょうか? 2)銀行によってはちゃんと優遇金利がつくものもあります。ただ、同じ銀行での借換えは難しいと思います。 固定資産税は住宅ローンとは関係ないです。 また、持分を分けたといっても、固定資産税額が増えるものではありません。 あくまで、1つの不動産に対して年間○○円です。 それを持分割合で分けるだけですので、仮に固定資産税が10万円とすれば、ご主人が6万円、奥様が4万円というだけです。 住宅ローン減税については、借り換えたら当該ローン残高が0になるので、その時点で終了だと思います。 3)、持分は変更できません。売買もしくは、贈与が伴います。 以上の事からこのままの状態の方がメリットが大きいかと思います。

hana1127
質問者

お礼

丁寧な回答本当にありがとうございます。固定資産税についても全くの知識不足でした。贈与税もかからないようですし、このままの返済で頑張りたいと思います。

その他の回答 (4)

noname#20102
noname#20102
回答No.5

贈与税も借り換えも名義変更も必要ありません。 だって、連帯債務でしょう? 連帯債務というのは、片方が返済できなくなったら片方が全額返済していくというものなのですから、このまま妻の分を夫が返済していけばいいだけのことですよ。 ローン控除は妻の分はなくなりますが、夫の分が増えるでしょう。 夫の所得税が上限となりますから、多少は控除額が少なくなるかもしれませんね。 固定資産税は所有不動産にかかる税金なので、債務者が何人になろうと関係有りません。 土地の持分変更などもまったく必要ありません。 これまでと同じローンを、夫が返済していくだけでよいです。何十万もかけて借り換えする必要もありません。

hana1127
質問者

お礼

回答ありがとうございます。固定資産税のこともよくわかりました。このままの返済でいきたいとおもいます

  • RYO-03
  • ベストアンサー率10% (40/364)
回答No.3

そもそも、旦那さん一人で全額のローンが組めますか?まずはそこから確認だと思います。 恐らくまだかなりの額が残っていると思いますので。 ちなみに土地の持分は関係ありません。あくまでローンの残高の内訳です。 だから、土地の持分変更は関係ないと思います。 ローンの名義人(内訳)と固定資産の名義人(内訳)は必ずしも同じではありませんのでその辺りを確認してください。

hana1127
質問者

お礼

回答ありがとうございます。ローンの名義人と固定資産の名義人はうちの場合は同じのようでした。ご指摘の通り、主人一人でローンが組めるのは確かに微妙ですし、皆さんの回答を読んで、今のままが一番いいように思いました。

回答No.2

まず確認ですが、連帯債務ですか?それとも連帯保証ですか? 一応連帯債務と仮定して説明します。 金融機関はローン実行までは事細かにチェックしますが、ローン実行後は割とアバウトのようです。 金融機関にとって、ローン実行後は支払いが滞りなく行われていれば、ほぼノーチェックです。 借り換えをしなくてもこのままの状態でローンを払い続けるという選択肢もあると思います。 借り換えのデメリット 再度銀行に各種手数料を支払う必要がでてくる 土地などの名義変更で書士への手数料がかかる 夫婦合算時より、収入が減るので下手をすると組みなおし時の審査でNGがでる可能性もある などありますので、その辺を含めて検討されてはどうでしょうか? それと勘違いなされているようなので、補足しますが、固定資産税の請求は、複数の名義でも主となる名義の人に請求がいきますので、固定資産税そのものの請求額は変わりません。 つまりその土地建物の固定資産税が30万円とした場合、3人が名義を持っていても、主となる人に30万円請求がいくだけです。 借り換え(できるかば別として)時のメリットは ローン減税が奥さんの控除がなくなる分を夫に廻せます。(といっても収めている税金が上限ですが) 今までは残金の4割の1%が奥さんから控除されていましたが、退職することにより、この分が控除されなくなります。(税金を納めなくなるので) これを夫に全部移動できるので、その分の損が少なくなります。

hana1127
質問者

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。うちの場合は連帯債務です。固定資産税については全く勘違いしておりました。銀行のHPで借り換えの手数料を計算したところ、90万近くかかるようなので、このままの方がいいように思います。大変参考になりました。

  • mukaiyama
  • ベストアンサー率47% (10403/21784)
回答No.1

>ちなみに土地の持分は夫6の私が4です… 土地と建物は別物です。 建物の持ち分割合はどうなっていますか。 >1、贈与税がかかってしまうのかどうか… 持ち分割合を超えてローンを負担すると、年間 110万円を超える部分について贈与税が発生します。 http://www.taxanswer.nta.go.jp/4402.htm http://www.taxanswer.nta.go.jp/4411.htm 婚姻後 20年以上経った夫婦であれば配偶者控除の特別枠がありますが、そんなお年寄りではないのですね。 http://www.taxanswer.nta.go.jp/4452.htm >ローンを夫のみにした場合、固定資産税が一人分に減る… たしかに納付通知書は 1人分になりますが、課税額が合算されるだけですから、一緒ですよ。 (もちろん、端数処理の関係で完全に同額とは言い切れませんが。) >3、夫一人のローンにする場合の手続きは… ローンの変更は銀行等で、登記の変更は法務局です。 登記の変更は、売買と贈与がありますが、損得をよく計算してみる必要があります。 持ち分割合を安易に変更すると、思わぬ贈与税が課せられることがあります。 税金にについて詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をご覧ください。 http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

hana1127
質問者

お礼

回答ありがとうございます。マンション購入なので、建物の持分も同じ割合だと思います。持分の変更をすると贈与税がかかってしまうようなので、このままでいくのが一番よいみたいですね。

関連するQ&A

  • 収入合算と住宅ローン控除の関係について

    新築分譲マンション購入を検討します。 収入合算と住宅ローン控除(所得税控除)の関係について、できるだけ良い方法を選択したいと思っています。アドバイスをお願いします。 【前提条件】 ■持分比率は私と妻の1:1です(共働きで収入がほぼ同じなので) ■ローン借入(約2000万)は私(夫)単独の名義です  ⇒実際は妻との共同返済になります。 【質問】 上記のような場合、ローン減税額を考慮すると、妻の収入を合算したほうが得なのでしょうか? 【そう思う理由】 このままだと、私(夫)にしか適用される住宅ローン減税は「残高の1/2」×1%となりますが、妻を合算者にすると妻にも残りの1/2の減税が受けられると思うからです。 もし妻を合算者とする場合、妻の立場としては「合算者」「連帯債務者」のどちらになるのでしょうか? ちなみに使用するローンは「公庫買取型」というものです。 さらに、連帯債務者の場合は団信をデュエットにする必要があるのでしょうか? アドバイスをお願いします。

  • 住宅の持分の共有とローン控除について

    共働き夫婦で、昨年の7月に一戸建てを購入しました。 そのときの仲介業者曰く、 「持分を1/2ずつにしておけば2人でローン控除を受けられます」 と言うことでした。 それを信じて、業者の言う通りローンを組んだのですが、確定申告の今になって、夫(私)が全額ローンを組んでおり、妻は連帯保証ということがわかりました。 そうなると、持分が1/2でも、一人が全額ローンを組んでいる場合、ローン控除はあくまでも一人しか受けられないと言うことで、確実に100万以上の控除が損をします。 また、一人で全額ローンを組んでいるのに、持分が1/2だと贈与税もかかってくるのではないかと心配しています。 前置きが長くなりましたが、お尋ねしたいことは、 (1)持分1/2は間違いで、夫が100%持つという、登記変更が可能ですか? (2)(1)ができた場合、ローン控除は全額受けられますか? (3)(1)ができない場合、贈与税がかかりますか? (4)仲介業者に対して、損害分(贈与税やローン控除ができない分)は請求できますか? 長くなって申し訳ないですが、ご回答よろしくお願いいたします。

  • 夫婦共働きの住宅ローン減税と物件の持ち分について

    来年度入居の物件を購入しました。 来年度の住宅ローン減税法案が通ると仮定して、以下のような条件の 共働き夫婦の場合、住宅ローン減税を受けるためにはそれぞれが 単独でローンを組んだ方がお得なのでしょうか? 主人が一人で2200万を借りるか、主人1400万、私800万などの 配分を考えています。 [条件] 物件価格 4400万 頭金 夫 100万 妻2100万 借入予定金額 2200万 毎年の所得税額 夫 10万 妻 9 万 マンションを購入するまで、贈与税のことが頭になく、ほとんどの 頭金が私の口座からになってしまいます。 私も主人も、マンションの持ち分がたとえ夫7:妻3 になろうが、 結果的な支払額が少なくなった方がいいという考えなのですが、 持ち分が妻の方が多いと後々問題になることってあるのでしょうか?

  • 住宅ローン減税・夫婦共有名義・持分比率について

    教えてください! 現在、夫名義の申し込みで住宅ローンの借入申込をしています。 中間金も受取り、いよいよ住宅も完成し、登記の段階になってきたのですが、登記事務所から夫名義で借入をして、登記を半分づつの共有名義にすると贈与税が課せられるおそれがある。と指摘を受けました。 住宅ローン減税や、その他税金の件で最善の方法があれば。。。。 と思いご相談しました。 また、夫婦共有名義にした場合、持分をどのようにすればよいのかアドバイスお願いします。 おおまかな内容です。 1)現在、夫婦共働きですが、妻は自営業で、夫の方が収入が多いです。妻(20年度)の経費・控除を差し引いた所得は60万円程度 2)銀行からの借入は2000万円 2)夫婦共有名義を検討しているので、銀行へ妻保証人から妻連帯債務者へ変更手続きをしようと思っています。 3)住宅ローン減税は連帯債務の場合、持分に比例するのでしょうか? その際にはどの比率での持分にしたらよいですか? 4)共有名義にしても連帯債務にすれば贈与税の心配はありませんか? 以上の点でアドバイスお願いします。

  • 住宅ローン、収入合算と名義と贈与税

    住宅ローンを借りる時、夫だけの収入では難しい場合、妻の収入も合算して(限度額がありますが)ローンを組む事ができるという事は知っているんですが、 この時ローンを組むのは夫婦それぞれという形になるんでしょうか? 夫婦それぞれでローンを組んだ場合、その組んだ比率分ずつの共有名義にしないと、贈与税の対象(妻から夫への贈与と見なされる)になるんでしょうか?? それとも、収入合算はあくまで借入限度額を増やす為だけの手段であって、夫一人でローンを組む事ができ、名義も共有名義にしなくてもいい(もちろん贈与税の問題とも関係ない)のでしょうか?? ややこしくてよくわかりません、お教えくださいませ。

  • 住宅ローン控除 持分と負担割合

    昨年春に土地約700万 建物2000万の新居を建てました 当時は夫婦共働きで共に持分1/2で登記をしましたが 現在嫁が妊娠し年末に退職し 当分子育て等で働く予定も有りません そこでローン減税ですが (ローンは1900万の30年 年間88万支払い私と妻で連帯債務者 昨年春時点での収入割合夫6:妻4 自己資金800万) 夫婦持分通りにローンの負担割合も1/2としなければ成らないのでしょうか? 夫:妻=6:4~8:2 と言うようなローン負担割合でも大丈夫でしょうか? この場合不動産の持分(1/2)以上のパーセント分は控除されなかった? 自己資金の800万を妻負担とし 2700÷2=1350(各自の土地+建物の持分) 1350-800=550万 ローンの負担割合を 私1350万 妻550万=7:3 とし 持分通り各自1/2負担と言うことはOKでしょうか? これだと贈与税とかかるのでしょうか? あれこれ分かりにくく長くてすいません 要はいかにローン減税を最大限にゲット出来るかという質問です

  • 住宅ローン減税について

    住宅ローン減税について教えてください。 今年ローンを実行しました。 【概要】 ・夫婦でペアローン ・年末ローン残高(夫5000万円、妻500万円) ・共働き(夫:所得税50万円超、妻:所得税5万円超) この場合、今年の減税額は(夫婦合算して) 55万円となるのでしょうか? 50万円が上限なのでしょうか?

  • 住宅ローンわからず困っています

    新築マンションを購入予定です。 夫婦共働きで、1歳の子供がいます。 銀行の審査で収入合算、私が連帯保証人になることが条件となりました。 簡単なシュミレーションでは旦那さん一人でも借りられる計算なのですが。。。もし旦那さんだけでローンを組めれば合算したくありません。共働きだとわかると、収入合算を条件にするのでしょうか? また頭金は私が出すのですが、旦那さんだけの名義にすると贈与税とかかかるんでしょうか?私が申告しなくても贈与になりますか? 住宅ローンや登記、税金のこと、何もかも初めてで混乱しています。 どうか教えてください。

  • 連帯債務の住宅ローン控除の申告について

    私は住宅ローンを連帯債務で金利変動型35年ローンで3300万円借り入れしました。 ローンの内訳は私から頭金100万円、夫(私)が2500万円 妻が700万円です。 所得は、夫350万円 妻250万円で、妻は2年後からパートになり所得は130万円程になる予定です。 家族構成は3人で、子は夫の扶養になっています。 登記の時の土地と建物の持分設定は、夫4/10 妻6/10です。 妻の借入額が少ないのに持分が多いという大失態をおかしてしまいました。 この場合、私から妻に贈与した事となり贈与税がかかると聞きました。 このまま2人とも住宅ローン減税の申告をして、成り行きに身を任せるしか無いのでしょうか? 何か住宅ローン減税を有利に受けれるような方法はないのでしょうか? 相談相手もいませんのでどうか良いアドバイスがありましたら教えてください。 よろしくお願いします。

  • 住宅ローン

    この度4900万円の戸建て住宅を購入します。頭金は諸費用を除き400万円、残りの4500万円を住宅ローンで返済する計画です。住宅ローンの借り入れに際し、妻との共有名義と夫単独名義のどちらがよいかご教示ください。 ・共働きで、年間収入は妻220万、夫880万です。 ・年間の返済額は200万弱、30年返済を予定しています。 ・頭金の持ち分割合は年収の割合と同様で妻:夫=2:8です。 Q1住宅ローン減税のこと。 Q2住宅ローンの借入れに際し、年間支払額が年収の2割未満の場合は金利に優遇措置がある場合。(夫単独では優遇措置が受けられない) それぞれのメリット、デメリットをご教示ください。 よろしくお願いします。