住宅ローンの繰上げ返済に関して質問です。

質問

元金1240万円を銀行から借りる場合に、20年固定ローンにするか30年固定ローン(＋繰上げ返済)にするかで迷っています。どちらのローンも金利3.0％だとすると20年固定ローンでは月々の返済が69000円に、30年固定ローンでは52000円になります。もし繰り上げ返済手数料が無料の銀行で30年固定ローンで借りておいて、毎月17000円ずつ期間短縮型の繰上げ返済していったとすると（返済額は52000円＋17000円で69000円）ローンの総支払額は最初から20年ローンで借りた場合と同じになるのでしょうか？

回答No.4

amondyuru

実際に計算してみるとはっきりします。
　エクセルのローン計算書で２０年と３０年を計算し、差額を繰り上げ計算したところ、年数に違いは出ないし、差額も６６円しかありませんでした。
　期間短縮以外の繰上げ返済方法もありますが、元金の返済ぺーすが同じなら、同じ結果になると思います。

回答No.3

unos1201

近似計算で説明します。

１２４０万ｘ０．０３＝３７２０００円の利息が初年度にかかります。

つまり、初期は３１０００円程度が毎月返済している金額のうち、利息支払い分に相当します。

２０年では、毎月、元金が３８０００円分減りますし、３０年では、毎月、元金が２１０００円程度しか減りません。

この段階では、なんとなく、その差額を支払い続ければ、期間短縮が十分できそうに思えるのですが、３０年ローンの毎月支払額の約３分の１を充当するだけですので、１年支払って約４か月分、３年で１年相当の支払いをしただけになるので、２１年で７年程度の支払い相当分になります。

実際には、当初は利息相当分の大きな影響が出るのですが、元々支払う金額の残高に対して利息がかかるため、２２年弱程度かからないと支払い終わらない結果になると思います。

それでも、本来は、６９０００ｘ１２ｘ２０の１６５６万円支払う２０年に対し、５２０００ｘ１２ｘ３０の１８７２万円支払う３０年は２１６万円も余分に利息を支払うはずでしたので、２２年なら、２x１２x６９０００円の１６５万円程度しか支払わないので、５０万円程度は節約できそうです。

手数料、保障料、地震保険の前払いなどを考えると、可能であれば短期返済の２０年で契約し、さらに努力して返済できるなら繰上げするのがベターではないでしょうか。返済が厳しいと思うなら、長期で契約することになるのですが、ちょっと金利が変動しても大きな影響を受けますので、今後の金利次第だと思います。

私の回答は、同じではなく、返済が２２年弱になりそうだということでした。

回答No.2

kanehachi

金利だけの計算ではそうなります。
ただし、繰上返済手数料無料でも
保証料の返還の際に手数料を取るところもあるので
事前に調べておくほうが良いですよ。
また、繰上返済は初回返済が終わった後でないとできなかったり、1万円単位でないと受け付けないとか制限があるところもあります。
厳密に言えば最初から20年で借りた方が総額は安くなるでしょう。
安心感から言えば30年で組んでおいて余裕資金で
繰上するのが良いでしょうね。
多少の手数料は安心の為の保険料と考えれば安いものではないでしょうか？

お礼

保証料の返還の際に手数料を取るところもあるというのは初耳だったので大変参考になりました。
繰上返済手数料無料でも、その他の費用や制約事項が存在する場合は思い通りの総支払い額にならないということですね。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

lasichi

ご質問の条件ならそうなります。
ただ実際は、20年固定と30年固定で金利が一緒ということは同じ銀行ならありえません。。
20年固定の方が金利が安いので、69000円問題なく毎月払えるのでしたら20年固定の方が良いです。

お礼

なるほど、質問の条件なら支払い総額は同額になるということですね。ソニー銀行の場合なら20年固定と30年固定で金利が一緒なんですが繰上げ返済手数料が無料というわけではないので、なかなか質問の条件に一致する銀行がないのが現実なんですが...
ご回答、ありがとうございました。

補足

すいません、嘘を言いました。
ソニー銀行でも20年固定と30年固定で金利が異なりました。申し訳ございません。