繰り上げ返済

質問

住宅ローンで約2000万借りることを考えています。
そこで勉強中なのですが、繰上げ返済の仕組みがよくわからないので教えて下さい。
(1)元利均等返済方式で期間短縮型の繰り上げ返済(100万円)をした場合、期間の短縮はこの計算の考え方で正しいでしょうか？
金利を3.15%固定、借入金2000万円の場合、３年後の元金は1900万円、５年１０ヶ月目の元金は1800万円の計画なので、３年後の時点で100万円繰り上げ返済すると元金100万円減った状態となるので、２年１０ヶ月返済期間が短縮される。でよろしいでしょうか？

(2)元金均等返済方式で期間短縮型の繰上げ返済を行った場合、返済期間短縮＋毎月の返済額も当初の予定より減少する(元金が減っているため）。でよろしいでしょうか？

回答No.2

noname#33272 · ベストアンサー

以下返済額など簡略化したものを使用しています。

(1)元利均等返済の繰上返済(期間短縮型)

元利均等返済というのは、毎月の元利金の合計が均等(一定）だということです。
例えば、元利均等返済での毎月の返済額が50,000円とします。この場合、金利が返済終了まで変わらない(例えば、35年返済、金利3.15%が35年間続く)とします。すると、途中で返済方法の変更などを行わない限り、35年間毎月50,000円支払っていくことになります。

しかし、元金と利息の内訳は毎月変わります。イメージとしては以下のようになります。(簡略化のため、利息は100円ずつ増えるとします。）

　　　　元金(A)　　 利息(B)　 元利金(返済額)(C)

1ヶ月目 100 　　 49,900 　　　 　　50,000
2ヶ月目 200 　　49,800 　　　　　　50,000
3ヶ月目 300 　　49,700 　　　　　　50,000

・・・・・・・
・・・・・・・
・・・・・・・
・・・・・・・
36ヶ月目 3,600 　　　　46,400 　　　　　　　　50,000
37ヶ月目 3,700 　　　　46,300 　　　　　　　　50,000

質問者のお話では、3年後の元金は1,900万円ということですが、借入金2,000万円から(A)の1ヵ月後～36ヵ月後の金額の合計額を差し引いたものが1,900万円になるということです。実際は、(A)(B)(C)共にきれいな数字にはならないと思います。

3年目以降の本来の返済額は以下のようになります。

　　　　　　　 (A) 　 　(B) 　 　　　(C)
37ヶ月目3,700 　 46,300 　 50,000
38ヶ月目3,800 　 46,200 　 50,000
39ヶ月目3,900 　 46,100 　 50,000
・・・・・・・
・・・・・・・
・・・・・・・
71ヶ月目7,100 　 42,900 　50,000
72ヶ月目7,200 　 42,800 　50,000
73ヶ月目7,300 　 42,700 　50,000

もし、返済開始後3年を経過したときに100万円を期間短縮で繰上返済したいという場合は、この37ヶ月目～Xヶ月目の元金(A)の合計が100万円となるような期間の短縮が可能になるということです。そして、その期間に相当する利息がかからなくなるので、総利息や総返済額も軽減されます。その短縮される期間や軽減される利息の計算は金融機関からいただく毎月の返済表によって計算することができます。

もし、37ヶ月目～72ヶ月目までの期間に相当する元金を繰上返済したとすると、
繰上返済額は
3,700+3,800+・・・・7,100+7,200=196,200円
その場合返済した元金の期間に相当する利息がかからなくなるので、
46,300+46,200+・・・・42,900+42,800=1,603,800円の利息が軽減されることになります。

返済当初はほとんど利息ばかり返済することになりますので、比較的早い時期に繰上返済すると、その後の返済期間もより短くなりますし、軽減される利息も多く、総返済額も借入時の計画よりも少なくなります。早くやるほどお得になります。

(2)元金均等返済の繰上返済(期間短縮)
元金均等返済は元金は常に一定で、利息は残元金に対してかかるため、毎月の返済額は借入時が一番高く、その後毎月利息が少しずつ減るので、返済額も逓減します。したがって、質問者のおっしゃるように途中で繰上返済すると、毎月の返済額も減り、残返済期間も当初計画より短縮されます。

お礼

ご回答ありがとうございました。
なるほど。元利金が一定(元金+利息が一定）という意味だったのですね。丁寧な説明ありがとうございました。やはり当初の返済予定表を基に考えていけばいいのですね。100万円繰り上げた場合、100万円減った箇所に飛ぶというイメージですね。
私の繰上げ返済の目的は、月々の払いが多くならないようにとりあえず期間を35年に延ばし、老後にまで引っ張らないように繰り上げ返済で10年短縮して、定年退職時に返済完了となっているようにがんばろうと思います。さらに返済総額も減るようなので、もっとやる気が出てきました。

回答No.3

noname#33272

再入場して申し訳ありません。

先ほどのシュミレーションの金額は、最初の元金が100円という低額からスタートし、毎月100円づつ元金が増えるという簡略化した設定をしています。これは以下の3点の理由によるものです。

(a)簡略化数字の方がわかりやすい。
(b)返済当初はほとんどが利息を支払うことになるということを強調したいため、やや極端な数字で設定した。
(c)返済額の元利の内訳は、金融機関で定率表というものを使って計算されますが、私が現在そのような資料を持っていないため、具体的な数字が出せない。

したがって、毎月の返済額のうち、元金と利息の割合は実際(の金利と返済期間で計算したもの)と異なる可能性があり、以下(A)(B)の件で誤解を生じさせる可能性があります。

私のシュミレーションでは、返済開始後3年後から3年分の元金を繰上返済するケースにおいて、元金合計が196,200円(A)、利息合計が1,603,800円(B)となりました。

(A)実際は住宅金融公庫などでは、元金100万円以上から繰上返済を認めているので、約20万円の元金では繰上返済はできないと思います。繰上返済できる条件は金融機関で定められていると思いますので、確認が必要になります。

(B)利息が約160万円ほど軽減されると申しましたが、前述のとおり具体的な金利や返済期間などの条件は無視した、簡略化した数字により算出したものですので、実際は約20万円の元金返済で160万円の利息が軽減されるというのは、極端な話になってしまったと思っています。元金の約8倍もの利息が軽減されるというのは、おそらくありえないと思います。

しかし、繰上返済すると返済する元金の期間に相当する利息はなくなり、質問者のおっしゃるようにジャンプするイメージであることは間違えありません。

また、住宅ローンは一般的に25～35年といった長期のもので、総返済額は金利や返済期間、返済方法などによって決まりますが、概ね当初借入金額の2倍以上というのが目安です。
したがって、できるだけ早い時期に繰上返済が可能になれば100万円、200万円といった大きな金額の利息を軽減することは可能です。

多少誤解を与える点があり申し訳ありません。ただ、繰上返済のイメージとそのメリットを理解していただければ幸いです。

お礼

追加のアドバイスありがとうございました。
早い段階で繰り上げ返済できればその効果が大きいことも理解しましたが、やはり若い内に支払が大きいというのがつらいですね。10年後は今よりも収入が多いと思いますが... バランスのいい方法を考えて見ます。

回答No.1

molly1978

(1) そのとおりです。
(2) そのとおりです。元金均等返済方式は、返済額が徐々に減っていきます。繰上げ返済後は、元金が減った時点からの返済となりますので、繰上げ返済時点よりは返済額が減少します。

お礼

ご回答ありがとうございました。
ようやく頭の整理がつきました。