住宅性能保証制度について

質問

夫の仕事上、転勤があるのですが分譲マンションの購入を考えています。
将来、売りやすい、貸しやすい物件を狙っていて、現在検討しているマンションはまだ建築前（1年ちょっとで完成予定）のものです。
住宅性能評価は設計が取得済、建設は取得予定、住宅性能保証制度は取得予定となっています。

ＯＫＷＥＢで色々勉強させてもらってますが、住宅性能評価は中古売買の場合、新所有者には引き継がれない。との記事を見つけました。
住宅性能保証の10年保証も売買した場合は引き継がれないのでしょうか？

検討している物件の売主会社が、訴訟問題を起こしたことがある会社で少し不安があるのですが、物件は気に入っているし、その会社は現在も分譲マンションを多数販売し、存続しています。
数多く、マンションを販売していれば訴訟問題も起きるものかと思いますが、やはり大きな買い物なので慎重になります。

もしマンションが建った後に、住宅性能保証制度が取れませんでした。というような場合、（取得が予定になってるため）手付金は返してもらえる権利があるのでしょうか？

営業に聞いてみるつもりではいますが、営業を１００％信用できない所もあるので、どなたか詳しい方がいらっしゃったら、よろしくお願いします。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

＞住宅保証機構による住宅性能保証なので第三者指定機関になり、保証が継承されるとのことで安心しました。

ちょっと待ってください。
継続はできるのですが、無条件ではありません。
http://www.ohw.or.jp/seinou/hoshou/kyoudou1y.html
上記の第７条を見てください。
「被保証者又は譲受人から保証者へ譲渡の通知があり、かつ、保証者が承認した場合に限り、」とあります。すなわち保証者（業者）が承認した場合に限り譲渡ができるのです。
業者が拒否したら保証の譲渡はできません。実際この制度のほうが品確法より古いので既に転売についての事例も多くあります。業者が拒否した事例もありますので注意してください。

品確法の住宅性能表示制度を利用している物件については、宅建業法の重要事項説明事項ですが、その内容は制度を利用しているかどうかだけで、その内容までは説明義務がないことになっています。
でも取得できないことは重要事項説明上の重大な瑕疵になりますので、住宅性能表示が得られないことは売り主側の問題を理由としてた解除になります。この場合質問者側は解約を解除できるほか、損害があれば、賠償を請求できると思います。逆に売り主側からの希望で、値引きによる契約変更や手付け倍返しによる解除を行うかもしれません。

でも住宅性能保証制度は重要事項説明事項と義務つけられたものではないので、取扱が曖昧です。
万が一とれない場合、無条件で解約できるかどうかというのははっきり決まっていないと考えておいた方が無難です。
万が一の場合解約を考えているのなら、そのときもめないように、契約書などの特約に「住宅性能保証がとれない場合の取扱について」明記しておくことが望ましいと思います。

＞やはり大きな買い物なので慎重になります。

おまけで品確法の１０年保証と住宅性能表示、住宅保証機構の住宅性能保証制度の違いを簡単に説明しておきます。

品確法の１０年保証の瑕疵請求先は売買契約では、売り主になります。
そして住宅性能表示制度を受けていると取引上問題があった場合の証拠として利用できるほか、原則１万円で特殊な紛争処理機関（住宅紛争審査会）が利用できるメリットがあります。
どちらかというと、これがあることは、性能向上と万が一紛争に発展した場合の解決に役立ちます。
（瑕疵の証明などは審査会が行ってくれますが、性能表示を受けていないと瑕疵の証明は買い主側の責任で行わなければなりません）

住宅保証機構による住宅性能保証制度は施工業者が責任を負うことになります。
品確法の場合売り主が倒産してしまうと請求先はなくなります。住宅保証制度の場合施工業者が倒産してもまだ売り主が残っていれば、売り主に対して品確法該当部分は売り主に請求できますし、施工業者の代わりに保証機構が８～９割方を保証してもらうこともできます。品確法性能表示には契約した性能内容が明記されているだけで、保証まではカバーされていませんが、保証制度では保証までがカバーされています。

また長期の保証は品確法とあまり違いがないですが、短期の保証として品確法による保証以外の部分がカバーされているのも特徴です。
でも保証機構の制度を利用するのは登録業者でなければならず、大手ゼネコンなどは利用していないことが多いので、分譲マンションで利用するのは珍しいと思います。

品確法の１０年保証・性能表示制度と住宅保証制度は似たように思われますが、それぞれ特徴があり、互いにカバーし合っているものだと思いますので、できれば両方の制度を利用することが望ましいと思います。

お礼

色々と詳しくありがとうございました。
考えすぎて、購入の判断がつかなくなったので、今回は見送ろうと思います。
まだ住宅を購入する時期ではなかったのかもしれません。

回答No.4

noname#19073

1です。
申し訳ございません。3様のご指摘のある通りです。
住宅性能保証は転売時に「無条件に」承継出来るものではありません。

「保証者が承諾した場合」という条件付きである旨の説明をせずに安易に書き過ぎましたことをお詫び申し上げます。
（3様、ご指摘有難うございました。）

回答No.2

noname#19073

大変ご丁寧な御礼を頂き恐縮です。

本題とはやや逸れますが、先に書いた10年間の瑕疵担保責任や住宅性能保証の件では、何でもかんでも保証するということでなく、対象となる部位等が定められております。
代表的には雨漏りや主要構造部の欠陥等です。
その他の消耗品等に関しては2年程度のメーカー保証であったり対象外であるものなどもありますので、内容はよくご確認ください。

それと、今回は分譲マンションというお話ですが、マンションですと共用部と専有部の別があります。一軒家と異なりまして、面倒なのは、不具合が生じた場合に、その原因が共用部にあるのか専有部にあるのかで扱いが違ってくることです。

保証というものを意識するのであれば、上記の点に付いても事前によくご確認されることをお薦め致します。

回答No.1

noname#19073

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）によって新築住宅は10年間の瑕疵担保責任が義務付けされました。
これは販売元と買主との関係の話になりますので、転売された場合には、その買主が販売元となり購入者は中古物件として購入する為、上記の10年間の瑕疵担保責任に関しては継続されません。
（住宅メーカー等では、メーカー保証を承継させる会社も中にはありますが、それは義務では有りません）

しかし今回質問にあるのは、第三者指定機関による住宅性能保証ですよね？この場合には、販売元とかの問題では有りませんので、転売した場合にも保証は承継されますよ。

＞住宅性能保証制度が取れませんでした。というような場合、（取得が予定になってるため）手付金は返してもらえる権利があるのでしょうか？

それが契約条件であれば、売主の債務不履行となりますので、手付倍返しによる手付解除の理由にはなると思います。手付解除というのは、返して貰えるかどうかではなく、売主都合であれば「倍返し」、買主都合であれば「放棄」して解除する性質です。
先方の都合で手付解除する際には倍になって返ってこないといけません。

しかし、何だかんだと言い逃れする業者もいるでしょうから、その点が不安であれば契約書の特記事項や別紙の覚書等に、住宅性能保証の取得を義務付けるような記載をしっかり書面にして貰うのが良いと思います。

お礼

財団法人　住宅保証機構による住宅性能保証なので第三者指定機関になり、保証が継承されるとのことで安心しました。

手付金の詳しい説明もありがとうございました。
大変ためになりました。

営業に詳しい説明を求めても、私はこの物件に熱意を持っています！など、熱意を延々と語られるので困っていた所でした。担当の勉強不足なのか、性格によるものか、訴訟の問題がネットに氾濫しているのでナイーブになってる部分もあるとは思うのですが、やはり自分で納得いくまで細かい点を調べてから、購入の判断をしようと思いました。

intheforestさんのように、理路整然と回答して下さる方がいて感謝しています。　またよろしくお願い致します。