地主ですが、アパートかコンビニで迷っています

質問

街道に面する更地（東京）を持っている地主です。
土地は、自宅の直ぐ南で、敷地面積は400m2くらい
です。土地は、近隣商業地域です。

アパート（重量鉄骨3Ｆ　約30m2が計18世帯）を
建てるか、某コンビニ大手に貸すかで迷っています。
皆様なら、どちらをお勧めしますか？

＊）コンビニの場合は、私はあくまでも地主で
　　店の経営はしません。

・コンビニの場合のポイント
　- 20年契約の店舗貸し（3年毎賃料改訂）です。
*)店舗は、コンビニ側が差し入れた保証金・敷金
　 で建て、保証金を毎月返済し、敷金は最後に一括
して返済という契約です。
　- 賃料収入がアパートの1.5倍～2倍近く見込めます。
　- 初期投資（建物）が、アパートの1/7くらいです。
　- 店は平屋で、駐車場付です。街道沿いなので
　　売上げは、素人判断ですが悪くなさそうです。

　但し、不安点は
　自宅すぐ南という事で治安、騒音、近隣への迷惑
　が考えられます。また、地主には条件は良さそう
　ですが、コンビニは、店のオーナーに厳しいと
　聞いています。私がオーナーをする訳ではない
　のですが、やはり、気になります。
　後、3年毎の賃料改定による減額の可能性です。
　この点は、減額幅を契約で縛れるか交渉中です。

・アパートの場合のポイント
　- 既にアパート経営をしているので、ノウハウが
　 ある程度は、分かっています。
　- 立地や間取りから考えて空室リスクも少なそうで
　 安定して経営できそうです。

　但し、自宅南側で、3Fなので、自宅に日影ができ
　ます。後、初期投資が大きいのでローン負担は
　コンビニの場合に比べ、かなり大きくなります。

以上、少ない情報で申し訳ありませんが、お知恵を
お貸し下さい

回答No.1

tnt · ベストアンサー

自信、無しですが.....

コンビニ側の契約条件、すごく向こうに有利ですね。
以下、不安点を挙げますと
１）店舗は自分の物である。コンビニ側雇われ経営者が
　　引いてしまったときは？
２）お気づきの通り、減額交渉の危険がある
３）租税公課が計算に入っていない（以外と高い）
４）その店舗を改装するときの費用は？
　　それがコンビニチェーンの都合の時は？
５）結局、建物に投資してしまった時点で
　　自分で経営せざる終えなくなる可能性がある

と、言うわけで、
私だったら土地を貸して相手に建てさせます。
返還時更地の条件で。
向こうだって本来はその方が費用が抑えられる筈です。
それをしないということは
なにかリスクをこちらに向けさせています。

アパートを建てたとしたら得られる利益を
前面に出して
土地の賃貸と言う形で交渉をしてみてはどうでしょう。

何故、建物を自分の名前で建てなければいけないのか、
ここが注意点だと思います。

お礼

早速、参考になるコメントを頂き、ありがとう
ございます。
確かに、貸地にする方法もありますね。この場合は
定期借地が良いと考えていますが、後は、賃料が
どのくらいかです。
現在、提示されている賃料に関しては、税金を考え
ないと１年３ヶ月程度で建物代が払えてしまう
好条件です。ちょっと話がうますぎる気がしてますが。
後、定期借地にした場合は、どのくらい賃料が下がる
かがポイントと考えています。