地主側対応について教えて コンビニ 駐車場

質問

建設会社が私の留守に来て我家の土地をコンビニの駐車場に借りたいと訪問されたのですが対処方法を教えてください
※高齢の父なので・・
※私の土地がないと建設不可（道路に面している） 道路の奥に宅地（他者）

(1)土地は私の父名義です （同居）
(2)私の土地（農地 父名義）が無いと建設は不可能です。
※道路に面した私の土地の奥に宅地を持っている地主があり建設に乗り気みたいです。
※私も家族も農業よりも 有効活用したいと考えています。
※数年前にも話がありましたが、造成費用地主負担とのこてで拒否した経緯があります

質問です

(1)土地の造成費用 （埋め立て） は地主負担だそうです？（数年前の交渉時・・）
※現在道路より畑が一メートルほど低いので造成する必要があります。
先方の負担に交渉してもいいのだろうか？
返却時 先方負担に交渉の余地あるのか？
地主負担の場合 経費削減のため・・・造成工事は地主手配でもよいのか？
(2)借用者より担保金の振込があるみたいだけど→振込口座は地主（父）で無くて私でいいのか？
※相続の関係上私の口座に入れたい
(3)契約年数は？ 契約切れれば解除できるのか？
※造成費用 地権者負担だと 数年で解約だと赤字になる可能性あるんじゃない？
(4)農業を営んでおり 樹木 花卉の作物保障はどうなっているのか？ 年○○万×年数分？請求できるの？
(5)契約は建設会社？ 施主？コンビニ本体？
(6)契約会社（コンビニ）は決まっているのだろうか？
(7)契約説明会があるということですが、私は平日は会社員なのですが、平日の説明会は欠席と強い態度にでてもいいのかな？
宜しくお願いします。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　交渉事ですので、公序良俗に反しない限り、交渉で何を言ってもＯＫですよ。相手はそれを拒否する（契約を断る）権利があることを忘れなければ、ですが。

　私も、全国チェーンの店の建設賃貸を断ったことがあるのですが、その原因は大家と賃借人とチェーン本部の権利が複雑に絡み合って難解なことになっていたからです。

　ジャンケンの要領で、三者とも身動きできなくなる危険があったんです。「どうすんですか？」聞いてもまともな返事が返ってきませんでしたので。

　弁護士などの専門家が作った契約書でも間違いは多々ありますので、契約書をよく読んで、権利・義務をしっかり把握して契約されることをお勧めします。

（１）もちろん、造成費用を相手に負担するよう求めるのも、誰に工事させるか決めるのも自由です。

> 返却時 先方負担に交渉の余地あるのか？

　意味が理解できません。貸す時は質問者さんの負担にして返却時に先方負担に切り替えるってことですか？なぜ？（べつに返事はいりません）

（２）担保金の振込口座は契約者（賃貸人）のものでなければなりません。

　お考えのことが可能なら、父が預かっている敷金や保証金を全部私の口座に入れ替えてしまいますが
(^o^; 無理！

　契約書にサインしない部外者は、契約上その担保金の返還義務を負わないから、相手には担保金を返還してもらう権利がないことになります。そんなことを、相手がＯＫするハズがないと思いません？

　また、税務署は、賃貸人もしくは賃借人から口座名義人への「贈与」とみなす危険があります。くどいですが、契約者でない人はその金銭を返還する義務がないので、もらいっぱなしになりますので。

　（不当利得云々の問題も考慮しましたが、私は不当利得にはならないと思いました）

　まあ、だれが賃貸人になるのか（父以外の場合どういう権利に基づいて賃貸人になるのか）、という問題を先行して考えるべきなんでしょうね。

（３）駐車場契約なら、借地借家法の適用はないので、契約で決めた年数が経過すれば契約解除は可能です。もちろん、延長も。

　どういう契約を結ぶかは、交渉次第。基本的に、立場の強い質問者さんの意向次第でしょう。

（４）樹木 花卉の作物保障はどうなっているのか？

　保障だと意味が変わります。お考えなのは「補償」でしょうが、どうなるか、どうするか、は交渉次第です。

　ふつうは、質問者さんが車１台あたりいくらで貸すか（提案するか）決める時に、質問者さんが頭の中で参考にするもので、いちいち借り主に言うことではありません。

　「年○○万×年数分で○○万円、××年で回収だから、１台あたり（坪）△万円でないと貸すことができない」と思ったのなら、そのように言ってもいいですが、「地代のほかに年○○万×年数分で○○万円を補償してくれ」とは、ふつうは言いません。損害賠償請求とは違うのですから。

（５）契約相手は

　今回、駐車場契約の相手になりうるのは、施主（建物を貸す大家）、建物の賃借人（コンビニ経営者）、コンビニ本体のどれかです。建設会社が借りることは（工事期間以外なら）ありません。

　質問者さんの場合は駐車場なので、たぶん問題はないでしょうが、駐車場に本部の看板を立てる場合、設置から後始末までの権利義務関係をハッキリさせることを強くお勧めします。

　私はこれにあきれ果てて、貸すのを止めましたから。

（６）契約会社（コンビニ）は決まっているのだろうか？

　そんなこたあ、尋ねられても・・・
(^o^;

　ふつうは決まっているでしょうが。

（７）平日の説明会は欠席

　当然、ＯＫです。

　ただ、最初のほうで書いたように、どんな行動でも、それを見た・聞いた相手が、契約を断るリスクはありますよ。

　出てこないという態度で「貸す気はないな」と思われて諦められてしまう危険はありますし、逆に「なんとしてもご機嫌をとらなくては」と思って条件を上げるかもしれません。

　そのあたりは、賭けです。