賃料の値上げや、追い出しを事前に防ぐ方法はありますか？

質問

とても安い賃料で借してもらえそうな物件（店舗）があります。そこで３つ質問があります。
(1)最初は安くて徐々に賃料が上がっていくというようなことがあれば嫌なので、一番最初の契約の段階で、賃料はずっと据え置きっていうような契約ってあるのでしょうか？特約にこのようなことを入れたりできるものなのでしょうか？
(2)何年か経って、もっと高い賃料で借りたいと言ってくるところがでてきたときに、その時に入っている人（店）を家主は追い出すことはできますでしょうか？もしできるならまずいので、これも契約段階でそういうようなことを未然に防ぐ契約方法はありますでしょうか？
(3)これが一番やっかいなのですが、その物件のオーナーが変わる可能性があると噂で聞いたのですが（その店舗を売却するという噂）、もしオーナーが変わった場合、前オーナーと交わした契約は無効になりますか？新オーナーと再契約する場合は賃料などは一から全部やり直しでしょうか？また、新オーナーが自分でその店を使うから出て行ってねと言えば出ていかなければならなくなりますか？
ご存じの方がいらっしゃったら教えてください。お願いします。

回答No.6

ok2007 · ベストアンサー

> その物件がもし差し押さえられて、競売で新オーナーが決まった場合でも、前オーナー・不動産屋・私の三者で決めた所有者変更の項目は有効になりますでしょうか？

No.4でも書きましたが、「賃借権発生時より前に設定された抵当権を実行することで新家主となった者は、正当事由の有無とは無関係に、最長で６ヶ月の猶予をもって特別の償金等を支払うことなく借主に対して退去を求めることが出来ます。」との規範が当てはまります。（民法３９５条１項：なお、「担保」は不正確でした。「抵当権」にお詫びして訂正いたします。）

この条文は強行法規であり、これよりも借主に有利な特約は、少なくとも抵当権者に対抗できません。

そのため、新オーナーが「賃借権発生時より前に設定された抵当権を実行することで新家主となった者」であれば、お書きの項目は、新オーナーに対しては対抗力を持たず、６ヶ月経過後の退去を求められたらその時までに退去しなければなりません。（この場合には、前述のとおり、新オーナーから立退料等をもらうことも出来ません。）

お礼

ご丁寧にいろいろ教えていただきなんとお礼を申し上げていいものやら・・・。
すごく良く理解できました。
今日もいろいろ不動産屋さんと話し込んだのですが、最悪のケースになる可能性は否定できないものの、競売になる可能性はかなり低そうです。少しずつでも返済されていますので、競売を強制されることには至らないようです。
でも、１００％の話ではないので、やっぱり断念しようと思っています。甘い話には落とし穴があるような気がするので・・・。

回答No.5

ranbu

♯２です。
（３）については拒否することは可能です。家主側から正当事由での契約解除は６ヶ月以上の期間を設けるのが一般的です。
そのため契約時「所有者変更」に関する項目を不動産会社とよく話をしておくべきですね。
契約時にその辺りを盛り込んでおけば、あなたが店を辞めることになるまで（始める前から変な表現でスイマセン）契約は継続される可能性が高いでしょう。
しかし、万一家主が使用する等の話が出た場合は、立退料等の交渉になると思います。
その際、当初店舗造作等により掛かった費用も請求できる可能性が高いです（買取請求権）。そのため店舗造作等にかかった費用の領収書は保管しておくと良いでしょう。しかし、買取請求権時全額という訳ではなく、どれだけ償却しているかも含まれてくる可能性はありますので注意が必要です。
また、立退料は次の店舗の契約に関わる費用（敷金や移転に際しての営業補償等）も含まれてくるため、費用を掛けた分丸損をするということはないでしょう。
しかし、あくまで「交渉」になりますから自分の要求が全て通るかどうかは分かりませんので。

お礼

回答ありがとうございます。

うーん、参考になります。
所有者変更に関する項目を不動産屋と詰めるとして、その物件がもし差し押さえられて、競売で新オーナーが決まった場合でも、前オーナー・不動産屋・私の三者で決めた所有者変更の項目は有効になりますでしょうか？

回答No.4

ok2007

借主に賃料未払などの債務不履行が無いことを前提とします。

（１）について
借地借家法において、同法で定める内容よりもさらに借主に有利な特約は、一定の効力を認められます。賃料を据え置く特約は、同法で定める内容よりもさらに借主に有利となるものなので、効力を認められます。
しかし、相場との乖離の程度や外部環境の変化などによっては、特約の存在にも関わらず増額改定が認められる場合もありえます（リース物件の事案ですが、類似の先例もあります）。また、期限を定めず賃料を一定とする契約や、社会通念を超える期間を定めて賃料を一定とする契約は、いずれも無効です。
そのため、賃料を据え置くという借主に有利な特約であっても、際限なく常時有効になるわけではありません。「ずっと据え置き」が無期限を表すのであれば、その特約は無効となります。

（２）について
家主からの解約や更新拒絶の場合には、借地借家法により家主に正当事由を求められるところ、家主にとってより条件のよい借主希望者が現れたというだけでは正当事由になりません。
そのため、「もっと高い賃料で借りたいと言ってくるところがでてきたとき」にも、それだけで家主が借主に対して退去を求めることは出来ません。この点については、法律の定めがあるため、特約を設ける特段の必要性はないといえます。

（３）について
通常の交替であれば、新しい家主に従前の契約が受け継がれ、新家主は借主に対して正当事由なく退去を求めることは出来ません。
しかし、賃借権発生時より前に設定された担保を実行することで新家主となった者は、正当事由の有無とは無関係に、最長で６ヶ月の猶予をもって特別の償金等を支払うことなく借主に対して退去を求めることが出来ます。これは、担保権者は賃貸借契約には無関係の第三者であること、先んじる担保権があるのにも関わらず借主を保護すると担保権実行阻害のための賃貸借を認めることになってしまい妥当でないこと、賃借物件である建物に担保の付与されていることは借主にも社会通念として十分に予想できることなどから、認められるものです。

お礼

回答ありがとうございます。
なるほどです。
考えないと・・・。

回答No.3

uho-iiotok

＞(1)最初は安くて徐々に賃料が上がっていくというようなことがあれば嫌なので、
＞一番最初の契約の段階で、賃料はずっと据え置きっていうような契約ってあるのでしょうか？
＞特約にこのようなことを入れたりできるものなのでしょうか？
そのような契約（特約）は有効なようです。

＞(2)何年か経って、もっと高い賃料で借りたいと言ってくるところがでてきたときに、
＞その時に入っている人（店）を家主は追い出すことはできますでしょうか？
＞もしできるならまずいので、これも契約段階でそういうようなことを未然に防ぐ契約方法はありますでしょうか？
家主が一方的に追い出す事は出来ません。
正当事由があれば契約解除する事は出来るようです。
契約期限満了の６か月～１年前に契約を更新しない旨伝えて退去させる事は可能です。
（期間の定めがある契約の場合）

＞(3)その物件のオーナーが変わる可能性があると噂で聞いたのですが（その店舗を売却するという噂）、
＞もしオーナーが変わった場合、前オーナーと交わした契約は無効になりますか？
有効のようです。

＞新オーナーと再契約する場合は賃料などは一から全部やり直しでしょうか？
やり直しですね。

＞また、新オーナーが自分でその店を使うから出て行ってねと言えば出ていかなければならなくなりますか？
借地借家法によれば、前出のように「正当事由がある場合」には契約の解除が認められるようです。
が、テナントを使うから。という理由では弱いようです。
「借地借家法　正当事由　具体例」あたりでググってみてください。

お礼

回答ありがとうございます。
いろいろ調べてみます。

回答No.2

ranbu

不動産関係です。
（１）契約の段階で「賃料の値上げについては甲乙協議の上～」等の文章を謳っておけば、一方的な値上げはできないでしょう。
（２）家主側は正当と認められる理由が無ければ契約解除の原因として認められないので、後で高い賃料を払うからと言った内容では入居しているテナントを追い出すことはできないですね。
（３）オーナーが変わった場合、基本的には現状の契約が引き継がれますが、オーナーが店舗を解体する等で出て行ってくれと交渉される可能性があると思います。
もし新オーナーが自分で店を使う等があった場合、オーナーが変わる前に何らかのアクションが事前にあると思います。

お礼

回答ありがとうございます。

（３）ですが、事前にアクションがあった場合、頑なに出ていくのを拒否できますでしょうか？内装・外装を含めた初期の設備投資が結構な額になるので、いつか出ていかなければならないとなったら大変なので・・・。

回答No.1

TOGO123

大家です
（１）は有効　上限を契約で決めれば守られます
（２）できません
（３）競売いがいなら以前に交わした契約のままです

お礼

回答ありがとうございます。

実は（３）なのですが、競売になる可能性があるという噂なんです。競売になってオーナーが変わればどうなりますでしょうか？？是非教えてください！