筆界とは？

質問

すぐ下で土地境界について質問したものです。
私の購入した土地の境界杭が土地測量図の寸法とは異なる箇所にあり、結果として面積が狭くなっているようなので、そんなことがあるのだろうかというものでした。
ご回答により「筆界」なるものの存在を知り少しネットで調べましたが、自分自身でもうひとつよく理解できていないような気がします。
法務局に尋ねる前にもう少し知っておきたいので再度質問をさせていただきます。

１、筆界とは地番の境界のことのように思うのですが、その筆界は図面上で国が決定する絶対的な境界だということでしょうか？

２、今回購入した土地は2つの地番を全て（といっても非常に狭いのですが）含むものであって、且つそれ以上ではありません。
であれば、地積測量図上の地番寸法は現地の実測寸法と必ず一致しているべきものと考えて（主張して）良いのでしょうか？
それとも、地番境界すらも作成年が古ければ（1976年）必ずしも正しいとは言えないのでしょうか？

現実的にはお隣と波風を立てないようにしながらも、自分の土地の所有範囲を明確にしておきたいので是非知っておきたいのですが、教えていただければ有り難いと思います。
素人測量ですが約50cmほど短いのです。
1cmや2cmであれば無視したいところなのですが・・・。

回答No.5

neko88 · ベストアンサー

No.1です。遅くなりましたが出て来ました。

No.3さんが、補足してくださっていますが、建築の際、
道路が4メートル未満なら、既存道路の、中央から、
最低、2メートルまでは、道路として使用するために、
後退する必要があります。

4メートル以上の道路でも、道路認定の際、一部道路への
持ち出しがされている地域もあります。（この場合、
市道認定され、道路となっていても、底地所有者まで
変更していない場合もあります。）

市道とのことなので、その道路は、市が管理しています
から、市の道路明示係へ問い合わせると、持ち出しが
あるかどうかは、すぐに分かると思います。

（市道とのことなので、道路部分は一般的に、非課税
になっていると思いますが、分筆し、市への寄付、
もしくは積極的に買取を行っている自治体もある
ようです。市への、道路部分移転を考えられるなら
分筆費用は誰が持つのか、寄付や買取を行っている
のかも、市の道路係で聞けば教えてくれます）

質問者さんは、該当地を最近購入されたのでしょうか？
もし、そうであれば、売買契約書に、地積についての、
記述はありませんか？（公簿売買の場合は記述が、ない
場合もあるかもしれませんが）有効面積や、私道負担の
記述があるのが普通です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
再度お答えいただき恐縮です。
市の道路を管理している部署に聞いてみましたが地積測量図が作成された後に道路の変更はないようです。
売買契約書の内容も確認してみたいと思います。
大変参考になりました。

回答No.4

dr_hiroshi

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2159741
↑
この回答を参考に。

お礼

ありがとうございます。

回答No.3

echo-sun

1番、回答者様がまだお答えになっていないので、
＞「道路として、後退されて」・・その土地に家など建築されていないでしょうか？
建築基準法の規制で接している道路の幅員が４ｍ以上ないと建物がたてれません。・・・では、幅員が４ｍ未満の時、はと言うとその道路の中心線を決めてその中心線とト並行にり２ｍのライン(後退線）を決定してその部分には建物はもとより、堅固な塀などもたてれないように規制してしまいます。
道路の幅員が４ｍだと後退線の必要なし。復員が１ｍ８２ｃｍ（１間）だと
約５９ｃｍ自己所有地が道路扱い。今現在は、分筆、低価格で買取が当たり前ですが古くは、役所と使用貸借けいやくのみの場合もあったみたいです。（測量図は作成しても）分筆もせず、まして登記（売買などの移転）しない。であれば、その部分自己所有地が実際は狭くなっている可能性大です。
（道路扱いですので、課税はされていなかったおもいます・・・。、固定資産税の内訳があれば、納付している面積と登記簿の面積に差があればおおかたそういった経緯かと推察できます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
詳しく説明していただき少しわかったような気がします。
固定資産税の内訳と比較してみるのも参考になりました。
今は仮住まいで荷物の梱包を解いてないので、書類関係の所在が不明です。
買った土地に新築中なので引っ越してから確認してみます。
大変参考になりました。

回答No.2

kgih

＞１、筆界とは地番の境界のことのように思うのですが、その筆界は図面上で国が決定する絶対的な境界だということでしょうか？

筆界は、公図上の境
一般に言う境界は、民事上の所有権の境

と考えれば、分かりやすいかもしれません。
ですので、筆界を越えて、他人の所有地を使用しており、時効を迎え所有権を主張すれば、筆界と境界は食い違ってきます。

＞番境界すらも作成年が古ければ（1976年）必ずしも正しいとは言えないのでしょうか？

測量機器の違いも大きいと思います。いまでは、レーザーをつかった測量機器でｍｍ単位まで正確に測れますので、昔の測量機器との誤差は出てきます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
今はレーザー測量ですか。参考になりました。

回答No.1

neko88

土地の「境界」は、大きく分けると
　１．所有権の界を意味する・「所有権界（しょゆうけんかい）」
　２．地番の界を意味する・「筆界（ひつかい）」
と２つあります。

　この「所有権界」と「筆界」は必ずしの一致するものではないです。
　そして、これらの境界が一致していない事が境界紛争の原因となることがあります。

所有権界とは、
　所有権界とは、私法上の境界と呼ばれ所有権の範囲を意味する境界であり、当事者の合意により自由に境界線を決めることができます。

筆界とは、
　筆界とは、公法上の境界と呼ばれ、土地登記簿上の土地の個数の単位で地番を付されて区画されたもの同士の境目を意味しており、当事者の合意で自由に境界線を決めることはできません。

以上が、前提となります。が、不動産登記法でいう筆界は明治初期から、国の事業として「区画」と「地番」を定めたもの。測量精度や、土地の移動などにより、地積が、登記簿と相違している場合も往々にして存在します。（予断ですが、登記簿の地積を総合計すると日本の国土以上になります）

後、もうひとつの可能性として考えられるのは、１９７６年の図面ですと、図面の寸法の単位はどうでしょうか？
すべてに寸法が入っていますか？（残地求積の可能性と尺貫法での寸法の可能性が少なからずあると思います。）
又、道路として後退されていませんか？

筆界・地積を確定しておきたいということであれば、費用がかかりますが「確定測量」を土地家屋調査士へ依頼されるのが早いと思います。
各土地家屋調査士会でご自身の県の調査士会に電話するとお近くの会員を教えてもらえます。http://www.chosashi.or.jp/docs/kaiichiran.html

法務局でも、筆界特定登記官を含め筆界特定の制度が出来ましたが、結局、土地家屋調査士等が間に入り、特定を行うので、スピードや費用的によりかかる・またまだ始まったばかりなので、今一機能していないのが現状のようです。（所轄法務局によって違いはあるとは思いますが、私のいる地区では、思ったほどの効果は今のところ上がっていません）（筆界特定の申請手数料プラス測量代がかかります）http://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html

又、土地家屋調査士による無料相談会も開催されていると思うので、開催日に行けるのであれば最初にそこで聞いてみるというのも手だと思います。（各会に聞けばいつどこでやっていると教えてくれると思います）

お礼

ご回答ありがとうございます。
詳しく教えていただき大変参考になりました。

実は短くなっていると思われる一方の端が市道になっているのですが、
「＞道路として後退されていませんか？」というのはどういうことなのか、もう少し詳しく教えていただけると助かります。
道路の拡張工事か何かで所有地分が削られる場合もあるということでしょうか？