住宅ローン 6年目の借り換え 銀行→銀行へ

質問

住宅ローンの借り換えで悩んでいます。
現在都市銀行で2年固定2％で借りています。
固定金利が6月末で切れるので、金利上昇が
怖いので借り換えを検討し始めています。

信金で20年固定3.1％諸費用50万円くらいで
審査が通りそうです。

借り換えのことを今借りている都市銀に言うと
終わりまで1％引きますからこのままこちらで
借りてもらえませんか？と提案されました。

こちらは来月の金利なのでどのくらいになるか
不明ですが、このまま都市銀で借りるなら3年
固定にする予定で、恐らく1.8％位になるのでは
ないかと予想しています。

ろうきんも検討していてこちらは20年固定で
3％ほどかと思います。（現在2.95％ですが
上がると予想して）

1.信金で3.1％費用50万円
2.今のままで費用1万円程度で1％オフの短期固定
3.ろうきんで借りる。諸費用50万円かかりますが
　繰上げ手数料はなし。

残金は1600万円です。
夫婦揃って転職をして2年は経っていません。
収入も二人合わせて500万円ほどしかなく条件が
とても悪いです。

審査に通るか通らないかもありますが、それは
別として123のうちどれを選ぶべきなのか分からなく
なっています。

信金の3.1％で実行するには今日明日にでも返事を
しなければならずあせっています。

アドバイスをお願いします。

回答No.1

taka1201 · ベストアンサー

こんばんは。　内容拝見しました。
質問者さんご自身がお考えの通り、住宅ロ－ン金利は上昇してきています。おそらく今後も上昇局面は続くと考えていいと思います。
ポイントは「終わりまで1％引きますからこのままこちらで借りてもらえませんか？と提案されました。」の部分ですね。

要は現在借りている銀行は最終まで「１％レス」を提示していますが、何を基準にして１％レスなのかという点です。おそらく「店頭金利から１％レス」だと思いますが、この「店頭金利」が問題です。
店頭金利は銀行側で決める金利ですから、市場金利に伴って変動します。店頭金利が４％になれば「レス１％」で３％ですし、４．５％になれば３．５％といった具合です。つまり、変動リスクは残るわけです。
あとは質問者さんの年齢や家族構成（例えば子供さんの年齢から考えて今後教育費などが増える年代にさしかかるのかどうか）によっても考え方が違ってくるかと思います。

金利が低い短期固定型はもともと金利が低い分元本へ充当される割合が多くなりますから、返済期間を短く取って短期で大きく返済するような”短期決戦型”であればメリットがありますが、「月々の返済額を抑える」目的で使うと固定期間終了後の返済額が大きく変動することになり変動リスクをもろに受ける結果になるので怖い部分があります。

あくまでも個人的な見解ですが、質問者さんのご相談内容から見て、私ならば多少の費用はかかっても現在の状況から考えて、変動リスクの少ない長期固定型に切り替えるのがいいかと思いますがいかがでしょうか？

参考までに書きますが通常は、「年間返済額が年収の２０％～２５％程度」が返済に問題なしと考える基準です。
ご参考までに・・・・・

補足

こんにちは

アドバイスをありがとうございます。
転職依頼、ずっと借り換えを目標に頑張って
きたのですが、いざ借り換えが出来ると分かる
と費用に躊躇してしまっているのが現状です。

子供が今、5歳と2歳です。
教育費はもちろん、今からかかってきます。

都市銀で短期固定が次の切り替えの時に4％に
上がったとしても1％優遇があれば何とかなる
かなぁと漠然と考えていました。

昨日エクセルで表を作り計算してみると金利が
上がると元金が少なくなって減りが遅くなるのが
明らかでした。

先の事は分からないとはいえ、難しいですね。