抵当権のある建物の滅失登記はできる？

質問

この度、古屋付き土地を購入しました。
建替えるにあたって、自分でできる登記は自分でしようと思っています。
滅失登記も自分でやろうと思っているのですが、現在建物には不動産を購入したときに銀行の抵当権がついています。抵当権の付いている建物について滅失登記はできるのでしょうか？
滅失登記が所有権登記に対するものではなく表示登記に対するものだとすれば、抵当権に関係なく登記できると思うのですが。
また、できるとすればその抵当権はどこにいってしまうのでしょう？新しい建物の保存登記をすれば自動的についてくる？なんてことはないと思うのですが。

回答No.6

dr_hiroshi

＞滅失登記＋抵当権抹消登記で余計にお金がかかりますよね。滅失登記だけで済むのなら

生きている抵当権はどうなる？
不可能

回答No.5

echo-sun

3番回答者です。今までの他の回答者様とのやり取りも含め、当方、どうやら問題の解釈を取り違えているのかと思い、再度投稿です。
＞「古家付き・・・」債務者は全然他人で、今度、新たに質問者様と融資元と契約、設定するのに、他人が債務者。抹消登記のみが実行されていないのを整理してから、新たな抵当権設定登記をするのだと解釈していたのですけど、・・質問者様が債務者の抵当権登記なのですか？
ならばべつに、滅失建物に、こだわる必要がないのでしゃないでしょうか？
新築建物の表示が出来ない（建物の位置が登記上、重なる）ならともかく、
新築建物・・・表示登記申請・・しっかり、現地確認した後登記になります。（同一敷地内に建物が内事も判明・・・その後に滅失登記でも間に合います。・・・中には、滅失申請をしないと、登記済みとしない登記官もいらしゃいますが。新築物件さえ登記になれば知らん振りする方がおおいので。）と抵当権はどこに・・・ですが、今、ある抵当権の債務者が質問者様なら、自動的にはないですが、新築建物も共同の担保として加える手続きとなるのではないかと。まぁ表示に関しては可能？？←普通、代理人（事務所）を本人依頼、その後銀行からも依頼が適正か、連絡が入りますものね。でも保存登記以降は融資元と取引の先生が代理するようになるでしょうね。
確かに節約になるのでしょうけど、色色な面から捕らえるとどこで節約になっているかは疑問が残ります。

お礼

回答ありがとうございます。
滅失登記にこだわっているのではなく、家を解体したらしなきゃいけない滅失登記、それ自体は難しいことじゃないので、問題がなければ自分でやろうかと思っていただけのことです。滅失しなければ建替えた建物の表示の登記が出来ないようですが。
抵当権の連続性を考えると、銀行は古屋の滅失登記→新築の表示の登記→保存登記→新しい家に抵当権設定までを一緒に済ませなきゃいけないですものね。もともと抵当権設定を自分でやる気はなく、自分で簡単にできる登記なら自分でやろうと思った話なので、同時実行がひつようなら司法書士にお願いすることになると思います。

回答No.4

dr_hiroshi

＞抵当権の付いている建物について滅失登記はできるのでしょうか？

銀行（抵当権者）の同意の同意書を「抵当権抹消登記申請書」に添付し、抹消後に「滅失登記」の順になります。

＞できるとすればその抵当権はどこにいってしまうのでしょう？新しい建物の保存登記をすれば自動的についてくる？なんてことはないと思うのですが。

と言う事は、借金がまだある？ですね。
であれば、銀行は「あなたを信用しません。」
自分ところの、お抱え司法書士に全てを任せると思いますよ。

補足

回答ありがとうございます。
借金がまだあるというよりも、ローン契約したばかりです。建替えるつもりで購入していることは銀行も知っています。
銀行が信用しないのは分かる気がします。仮に司法書士にお願いするとして、先に抵当権抹消登記が必要ならば、滅失登記＋抵当権抹消登記で余計にお金がかかりますよね。滅失登記だけで済むのならばその分かかるお金が節約できるかと思います。

回答No.3

echo-sun

ベスト回答が出ているところ、むしかえすようで申し訳ありませんが、
滅失→現在建物そのものがない。存在しないものの所有権もないし、抵当権もない。建物の滅失登記申請が可能。これはこれでいいでしょいうけど。
実際問題として、建替え→建物の表示登記もご自身で申請なさるのでしょうか？
と、今回、滅失（まだ取り壊し前かもしれませんが）建物の抵当権と同じ抵当がその、うわものだけでおさまっていますか？？地べた（その土地）にもついていないのでしょうか？・・・普通、土地のみはあっても建物のみとはかんがえられません。建替え・・・ローンは使用しないで新築なさるのかによると思います。融資先で、本人に表示登記、ましてや抵当権設定登記はさせないでしょう。代理人を指定してくのではないでしょうか？代理人が入るのであれば、まとめて依頼してもいかがと思いますが。その上でなぜこの手続きが必要なのか自身で調べ、説明を求めていき、仕事はプロに落ち度なく迅速に処理してもらうなんてのはどうでしょう。

補足

回答ありがとうございます。
抵当権設定は当然、土地と建物の両方についています。また、銀行からは建物はあるから抵当権を設定するが、担保価値はないと言われています。
自分でしようと思っているのは、滅失登記、表示登記で、できれば保存登記もしてしまいたいと考えています。抵当権設定の登記は、ローン実行が伴いますので司法書士に依頼するつもりです。

回答No.2

mahopie

古屋付土地を銀行融資で購入されたとのことであり、現状は土地・建物が共同担保として抵当権が設定されている筈です。建物の物理的な解体工事は所有者の判断で可能ですが、登記上では「滅失登記」という手続が必要であり、通常登記実務では抵当権者の合意書を取り対応しています。（金融実務では担保権者の合意が必須と思い込んでいましたが、知人の司法書士からは登記法上は担保権者の合意書なしでも滅失登記はできるが、職務の円滑化・トラブル防止より担保権者の合意書を取っているとのことでした）

今後当然上物を新築する際には、銀行から融資を受けることになるものと予想しますので、一連の流れの最初の段階から融資銀行への報告と了解を取り付けておく方がスムーズに流れていくと考えます。

登記上の流れとしては、土地・建物共同担保での抵当権設定　→建物部分の担保解除・土地のみに担保設定　→新築物件への追加的共同担保の設定で土地・新築建物へ抵当権設定、　という流れを取ります。

補足

回答ありがとうございます。現状、土地建物の両方に抵当権が設定されています。もともと壊す予定で、ローン契約時にもそれは言ってあり「建物があるので抵当権設定しますが、担保価値があるとは思っていないので解体しても問題ありませんよ」と口頭では言われています。
まぁ、口頭のやり取りですし、建物の物理的な解体のことを言ったのであって、滅失の登記のことを言ったわけではないのですがね。建物の建替えには追加融資が必要なので、壊すよりも前に銀行に相談することにします。
滅失登記の前に抵当権抹消登記が必要だと、手続きがワンステップ複雑になってしまうため、質問させていただきました。

回答No.1

noodle123

http://www.kaitai-ueno.com/qa01.html
ここの下から２つ目が参考になりませんでしょうか？
弁済が済んでいるかどうかで違うようですね。

お礼

回答ありがとうございます。
弁済が済んでいる場合はこれでいいのですが、
済んでいない場合なので、ちょっとこれだけではわからない感じです。