畑にお家を建てるには

質問

いいなぁと思う土地があるんですが、地目は田で、実際見たら畑です。
予算ギリギリの価格の土地なんですが、おそらく宅地であったらの予算だと思うんですが、地目の変更や畑を宅地にするには費用がどのくらいかかるのでしょうか？

回答No.4

RosaCanina · ベストアンサー

許認可や法律的なことは先に出ていますので、別な面を・・・・。

実際に建てることが可能になったら、
それを実行する前に、その地元に古くから住む方々に聞き込み調査をなさって下さい。

「その土地は、昔はどう使われていたのか？」
「水は出なかったのか？（水害）」
「用水路は巡っていたのか？」
「溜池はそばにあったのか？」など、いろいろです。

つまり、そんな土地だった場合、重い住居を建てると、
ほんの数年で沈んできたり、傾いてきたりするからです。
また、縁の下に、じわりと水がにじんできたりとか・・・・。

高い買い物になりますので、後悔しないためにも、
事前調査に必要かも知れない多少の投資は惜しまないようになさって下さい。

お礼

お返事有難うございます！

そうですね・・・。
おとうさんにも「雨の日に土地を見に行った見た方がいい、水の流れとかが分るから」と言われたことです。

もしそこに決めることになるのなら、そういう面も見ないといけないですね。
有難うございます。

回答No.8

00karen

こんにちわ。　＃３です。

＞どこまでをハウスメーカーの人（或いは工務店の人）がしてくれるものなのでしょうか？

　正直、私の担当の営業マンは信じられないくらい無知で役に立ちません。逆にあさはかなアドバイスに振り回されているくらいです。
　協力姿勢がないわけではないんですけど、つくづく「工務店は家を建てるだけ」だと実感させられました。大手ＨＭなら別なのか、そもそも過度に期待しすぎなのか、私の担当のプロ意識が無さすぎなのか、判断しかねますが・・・。

お礼

お返事有難うございます。
結局、土地が道路から一段下がってることから、土をだいぶ入れないといけないらしく、費用がかさむ為相談した土地は諦めてきました・・・。

回答No.7

walkingdic

>市街化地域であるかどうかは不動産屋さんに聞いたら分るのでしょうか？
はい。役所でもわかります。

>役所とは市役所ですか?
地域により異なります。
市役所に「建築指導課」があれば市役所、ないと言われれば都道府県の建築指導課があります。

>どこまでが不動産屋さんがしてくれるのですか?
基本的に不動産屋は家が建てられるかどうかは購入者にとって重要な話ですから、「重要事項説明」により全部説明する義務があります。

>買ってしまってからお家が建たないといったことは考えられますか?
個人売買ではそういうこともあり得ますが、不動産業者経由であれば、そのようなことがあれば不動産屋の責任になります。悪徳な不動産業者でなければまずそういうことはありません。

信用できなければ役所で確認すればわかります。

ちなみに市街化調整区域であったとしても、問題なく農地転用許可が下りる場所もあります。

お礼

お返事有難うございます。
結局、土地が道路から一段下がってることから、土をだいぶ入れないといけないらしく、費用がかさむ為相談した土地は諦めてきました・・・。

回答No.6

dr_hiroshi

＞不動産の人はお家が立つ土地ですと説明してくれたんですが、それはどう意味してるんでしょうか？

何か意味深い表現ですね。
市街化調整区域のような感じを受けます。
であれば、
１．都市計画区域の「線引き年月日」を確認する。
２．その土地の宅地になった年月日を確認する。
３．５０戸連担を確認する。
※開発審査会基準１７号に該当するかどうかです。
同じことを、市町の建築担当に確認したほうが良いでしょう、その時は、不動産屋から謄本のコピーも貰ってからですね。
↓
愛知県の運用です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/17gou-kaisei.htm

お礼

お返事有難うございます。
結局、土地が道路から一段下がってることから、土をだいぶ入れないといけないらしく、費用がかさむ為相談した土地は諦めてきました・・・。

回答No.5

dr_hiroshi

地目が解ったと言うことは、登記簿謄本を見た？
という事ですね？

手っ取り早く、市町の都市計画課に電話して、用途を確認しましょう。

また補足として、
調整であれば、
１．線引き年月日
２．あなたの親がその土地の周辺（調整区域）に継続して今現在まで住んでいるかどうか）
３．土地の面積

お礼

お返事有難うございます。

登記簿謄本を見たのではなくて、仲介してくれた不動産の資料を見たのです。
不動産の人はお家が立つ土地ですと説明してくれたんですが、それはどう意味してるんでしょうか？

回答No.3

00karen

こんにちわ。
全くの素人ですが体験談を少し・・・。

数年前に「畑＆山林」の土地を相続しました。
１年前役場に「宅地にするには？」と相談にいったところ「ここは市街化調整区域なので住宅の建築は原則不可能」と先刻されました（目の前真っ暗でした・・）。
その後アドバイスに従って県の担当者と交渉をかさね数ヶ月後ようやく「建築ＯＫ」との返事をもらいました。
で、工務店と建築の契約を結び「さあ、着工！」と思ったら「正式な建築許可ではなかった（あくまで許可内定だった）」ことが判明。役場の建築課に申請方法を確認し「建築許可申請」と「農地転用許可申請」を自力で提出（普通は行政書士に依頼するそうですが、費用が数十万かかりしかもすぐに着手不可とのことで、自力で申請準備をしました）しました。
「あとは結果を待つのみ」と思っていたら、県の担当者から「この土地は『開発許可申請』が必要」との連絡があり、さすがに自力では不可能な要求で結局行政書士を依頼することに・・・。

何が言いたいかといいますと、「どんな手間と費用がかかるか絶対確認しておいたほうがいいですよ」ということです。畑がたった柿の木２本のスペースでもえらいことです。

実際我が家は３月着工予定の契約だったのに、今だ申請依頼する行政書士すら決まっていません　(--;)

お礼

お返事有難うございます！

大変ですね・・・。
ローンがお家が建ってからの金利だったりするのもあるので、私が同じような状態だったら本当に滅入ると思います。

どこまでをハウスメーカーの人（或いは工務店の人）がしてくれるものなのでしょうか？

回答No.2

walkingdic

まず基本的に農地になっている土地に建物を建てることは出来ません。

なので農地でなくすためには、農業委員会（役所）に転用の許可を得る必要があります。

その土地が市街化地域なのであれば、簡単に許可を得ることができます。
その土地が市街化調整区域であれば、許可がそもそも下りるかどうかがわかりません。

販売している不動産業者に聞くか、役所に直接確認することが必要です。

市街化地域の土地であれば、購入するときに農地転用許可を同時に貰います。
というのも農地のままでは所有権移転登記も出来ないので、農転許可を貰ってから、その許可と共に移転登記をしなければなりません。農転許可申請は行政書士が、所有権移転登記は司法書士が行います。

実際には仲介している不動産業者が色々手配しますので問題ないでしょう。
大抵は農転許可を得ないとそもそも所有権移転登記も出来ないので売主負担で行うのが普通です。

あと、気をつける点としては、農地だったということは、宅地内には上下水道が来ていないと思われます。
つまりこれらの工事費を見込む必要があります。

お礼

お返事有難うございます！
市街化地域であるかどうかは不動産屋さんに聞いたら分るのでしょうか？

役所とは市役所ですか?

どこまでが不動産屋さんがしてくれるのですか?
どの段階で購入するのでしょうか？

買ってしまってからお家が建たないといったことは考えられますか?

分らない事だらけで質問ばかりですみません・・・。

回答No.1

sekkeiya

市街化区域か調整区域か、また農振区域（農業振興区域：いわゆる青地）かによって、許可・届出にかかる手間や日数が変わるのでそれによって金額も変わりますが、農地転用許可（市街化は届出）も農振除外許可も私の地域では各々数万円程度（実費除く）が一般的です。
上記許可（調整区域等の場合は開発許可を同時に申請する必要あり）が下りれば建築確認申請が出来ます。
そして建物が建ったら登記簿の地目変更も出来ます。
これも地目変更のみであれば数万円程度（実費除く）です。
大抵は建物の表示・保存登記をする際に司法書士さんに一緒に頼むことが多いです。

お礼

お返事有難うございます。
地目変更するのに、何をしないといけないのかからよく分かってないようです・・・。
農地転用許可というのと農振除外許可というのをしないといけないのですね。
それをしてから建築確認申請をしてお家が建ったら地目変更が出来るということですか？

ちょっと良く分かってないと思うんですけど、有難うございます＾＾