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立ち退きと滞納金３８４万円
賃貸マンションに住んでいるのですが質問させて下さい。 ５月になり、いきなり家主の代理人の管理会社から手紙が来ました。 「２００６年５月３１日までに退去する事！その際、滞納していた 家賃全額を支払う事！」とありました。手紙の内容を要約すると下 記の通りです。 「貴方が住んでいる物件は２００２年５月で賃貸契約が終了してい る。契約書にある通り、契約終了日の翌日から賃料の倍額を延滞金 として支払う事とあるが、貴方は毎月の家賃分８００００円しか支 払っていない。従って貴方は毎月毎月８００００円の支払い不足が 発生し続けている。よって５月２０日までに不足金の合計３８４万 円を支払い、なおかつ、２００６年５月３１日まで立ち退くよう強 く要求します。」 「このまま居座り続ければ今月に、３８４万円を支払っても、これ から毎月支払い額が増えていきます。」 以上のような内容でした。 私は現在の賃貸マンションに住んでから、家賃の滞納はほとんどあ りません。数回あった程度です。それも何年も前の事になります。 もちろん、現在家賃の滞納はまったくありません。これまで４年間 の間に「足りない分の８００００円を毎月支払うように」と言って きた事は１度もありませんでした。１度もです。今回が初めてです。 家主は私が立ち退きに応じない場合、裁判を起こすと言ってます。 私がお尋ねしたいのは下記の２点です。 (1) ４年分の滞納金(損害金)３８４万円を支払う必要があるか？ (2) 部屋を立ち退く必要はあるか？ この２点です。切実です。よろしくお願いします。
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情報ありがとうございます。 全部読みました。結論的に、出ていくことは、ありません 居住権が発生しており、現行法じょう手厚く保護されていますから、あなたの今の状況で入居者に退去を認められる家主側の正当な理由は、ありません。また契約についても「定期借家契約」では、なく通常の契約のようですので「長期継続賃貸契約」とみなされます。これは契約期間又更新にかかわらず居住権が発生する、退去に付いては、圧倒的に、入居者が強い契約です。 http://www.t-house.co.jp/sinior/frame3.htm しかし、あなたの認識の間違いは、「更新料は、法律で定められたものでは、ない。」と判断をして更新料の支払いを拒否したところにあります。更新料に付いてはおのおのの、契約に自由によって認められており、違法では、ありません。ここのところは、あなたに落ち度があります。（特約時効、念書には、すごい力があるんですよ。退去時の補修に関することもガイドライン以上のことも法的に認められているんです。） しかし、その後、更新料を支払うといっているのに、家主側が受け取らなかったという事実があります。そして、以後、何のリアクションもない。これは、家主がこのまま、放置した、あるいは、この状況で納得していたとも解釈できます。 違約金ですが、家主側が受け取らなかったという経緯とあなたが、その後、きちんと、家賃を支払い、まともな入居者であったことからふまえても、裁判になっても支払いは、多分、免除されると思います。しかし、更新料を払う義務が免除されることは、ありません。2002年2004年と２回分、これに年利１４．６％の遅延損害金をつけた分が支払い分だと思います。（更新料の請求権の時効は、５年だったと思います。） この、騒動の原因の元々は、あなたの勝手な間違った判断による、違約行為です。しかし、家主側の放置という落ち度と居住権があります。お互い損をしないところで手打ちという判決になると思います。
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- katyan
- ベストアンサー率9% (201/2029)
もうひとつ補足しますね。 いつも家賃を大家さんに送っていますか？ もし管理会社に送っているなら管理会社が責任を持ってやらなければいけないと思う。また仲介した不動産屋がちゃんと説明したのかな？ もし管理会社があるならあなたの責任ではなく 管理会社の責任になるかも 後弁護士相談ですが、不動産関係に強い弁護士を頼んだでしょうか？まったく知らない若いなりたての弁護士もいます。数人に聞きましょうね？ 弁護士会館があるならそこで不動産に詳しい方をお願いしますといいましょうね。私の過去の経験によってアドバイスしました
お礼
回答ありがとうございました。 弁護士の件は参考にさせて頂きます。
- katyan
- ベストアンサー率9% (201/2029)
＞その事を記した手紙を管理会社あてに「書留・配達証明」で出 しました。 配達証明？ちょっと弱いかなこれでは中身がわからないからね 内容証明なら裁判になっても大丈夫だったかも 家主が 更新料の受け取りを拒否したのです！！！ あなたはどのような行動をとったのでしょうか？供託すれば問題なかったのですが、拒否した証拠はあるのでしょうか？ 更新は家主が請求しない場合は長期継続賃貸契約と見なされますが 更新してくださいという事実があるのでちょっと弱いですね。 後 騒音についてはもうやっていないんでしょう？今も続いている事実があるなら問題ですが、ないなら大丈夫じゃないかな？ 後問題なのは４年間何も問題なく前の家賃を受け取っていた訳だよね。本来は足らないなら払いなさいと言うのが普通だよね。 あなたは払っていると思い込み、そのまま放置している。 もし払う必要があったなら更新しないで過ぎた最初の家賃で払いなさいというのがあってもいいはずだよね？もしだめならその時点で後 ６ヶ月後に出てくださいというのがあっていいはず、それがないなら そのままでいいと言うなら家主はそれを知っていた。つまり８万でいいと言う事を認めたわけですよね？ お互いの思い込みがずれていたわけでワザとしていたのではない ので出て行きなさい。払いなさいというのはおかしい。 もし裁判になればこのあたりの論争になると思いますね。 裁判になる前に弁護士を入れて話する。 騒音の苦情理由はわかりませんが、お詫び状を出ししないように 手紙を出す まあ問題点を私なりに整理しました
- sayakaslaw
- ベストアンサー率40% (151/377)
騒音問題。これが、どのような、レベルであったか、分からないのですが、通常、これが、退去要求の正当な理由には、ならないと思います。今も、その騒音を出しつづけている。また、それにより、体調を壊したという診断書がある。などでしたら、また、考えられますが、騒音によるトラブルの解決は、その音を出すのを停止する命令と慰謝料です。又、他の入居者の過半数が退去を求めた、もしくは、騒音のせいで、退去するという入居者が続出して、家主が大変な被害をこうむっている。などの場合、裁判所も家主側の意見を考慮に入れると思いますが、今回の場合では、少し、弱いと思います。
- sayakaslaw
- ベストアンサー率40% (151/377)
すみません。追記です。 今後、次の契約更新には、応じないとの連絡が来ても、 http://www.reico.co.jp/kaijyuu/situmon4.htm 法的には、こちらの解釈です。（あなたの場合は、更新料を支払う義務があります。入居しつづけられるか？という面での法的解釈の参考です。） しかし、何事も人間関係です。権利を振りかざすのも、ほどほど、ということです。更新料の値上げや、特別常識はずれのものでない限り、裁判になれば、その事例は、認められることが多いですから、余計な手間を省くという面でも譲歩が必要です。しかし、退去を決める権利は、入居者側にありますので、安心してください。
- noboru0510
- ベストアンサー率34% (288/837)
補足を読みましたが、現在の契約関係としては、あなたと大家さんの間では4年前から賃貸借契約が明確に締結されていないのですか？ そうだとしすれば、大家さんの言い分も一理ありますね。 あとは4年前の契約更新の有効性を争う事になると思いますが、これはもう弁護士を入れて交渉するしかないでしょう。 あなたは最終的には更新の意思を示したのに、大家さんがそれを拒否したのが違法かどうか、という事になると思います。 いまさらの話ですが、更新料の支払いは当初の契約書には明記されていなかったのでしょうか？ 一般的な賃貸借契約書には、更新手数料の支払いに関する条項があるはずですが。
補足
回答ありがとうございます。 >これはもう弁護士を入れて交渉するしかないでしょう。 そうなるかと思います。
- analysis_swindle
- ベストアンサー率24% (102/417)
詐欺でないと確信、分かっているのであれば、弁護士に相談しましょう。GW明けにすぐ弁護士に相談し、対応しましょう。
補足
回答ありがとうございます。 >弁護士に相談しましょう。GW明けにすぐ弁護士に相談し、対応しましょう。 はい、すでに弁護士会に予約をいれてあります。
- tarotaro001
- ベストアンサー率27% (513/1900)
#5の補足の書き込みをみて思ったのですが・・・ まず契約書に 「契約終了日の翌日から賃料の倍額を延滞金として支払う事」 というのが明記されているんでしょうか？それをまず確認すべきです。 いづれにしても、例え契約書に明記されていても倍額は金利的に違法ではないんでしょうか？ それ以前に４年も放置しておいた大家さんも問題ですが。。。 消費者センターに一度相談されてはどうでしょうか？
補足
回答ありがとうございます。 >「契約終了日の翌日から賃料の倍額を延滞金として支払う事」 >というのが明記されているんでしょうか？ 確認したところ、「契約期間終了後も居座り続けた場合、賃料の 倍額を毎月支払う」とはっきり書いてありました。 >それ以前に４年も放置しておいた大家さんも問題ですが。。。 今回の件にいたった事情を少しお話しておいたほうがいいかも 知れません。 隣の部屋と騒音をめぐってトラブったのです。 それで隣人が管理会社へ連絡し家主の方に話がいったという わけです。 家主にしてみれば、「これ幸い」と言ったところでしょうか。 「こいつを追い出すのに良い口実ができた。」「これで隣人 が証言してくれれば裁判をやっても勝てる！」と。 家主はこう考えたのだと思います。そうとでも考えなければ、 これほど強くまた早急に要求してくるわけがないからです。 実際、裁判になり隣人に法廷で証言された場合、判断にも影 響を与えるでしょうか？
- OsieteG00
- ベストアンサー率35% (777/2173)
詐欺ぽいなあ... (1) http://sagi-0.bne.jp/pc/004chisiki.html 消費者契約法9条により年利14.6パーセントを超える損害賠償や違約金は払わなくてもよいです。 (2) 大家と管理会社と交渉してみてください。
補足
回答ありがとうございます。 詐欺ではありません。本当の管理会社からのものでした。 >消費者契約法9条により年利14.6パーセントを超える損害賠償や 違約金は払わなくてもよいです。 逆に言いますと私が裁判で負けた場合は、14.6％である ５６０６４０円を支払う事になるのですか？ すみません。法律の事はよくわからないので教えて下さい。
下記URLをご覧下さい。 >２００２年５月で賃貸契約が終了している 相手の不備を指摘し >２００６年５月３１日までに退去する事 焦らせ >３８４万円を支払え >裁判を起こす 脅す。思考能力を停止させる。 この書面は普通郵便でしたか？ いくら日本の郵便事業が優秀でもこういう重要な 書面は内容証明など郵便を相手に確かに届けたと いうことが必要です。 郵便事情で届かないことも無いとはいえない。 ４年間もほったらかしておいていきなりは、ありえない。 契約時交わした契約書の所（大家、管理会社）に 連絡してください。 絶対に{家主の代理人の管理会社】成るところには 連絡しないように・・。
補足
回答ありがとうございます。 詐欺ではありません。本当の管理会社からのものでした。 >この書面は普通郵便でしたか？ いいえ。内容証明でした。したがって家主は間違いなく 本気だと思います。
- 10pph
- ベストアンサー率19% (50/252)
内容を確認させてください。 １．その手紙には宛て先としてあなたのフルネームが書かれていますか。 フルネームでなければ、詐欺の可能性あり。 ２．その手紙は郵送でしたか？。 投げ込みだったら、詐欺の可能性あり。 ３．契約書に契約期間はきちんと書かれていますか？。 一番最近更新した契約書を見てください。普通は２年更新のはずですが。 私は振込先を変更してほしいという、詐欺の手紙をもらった事があります。 まず、契約書の貸主の連絡先に確認してみてください。 今の段階ではその手紙の連絡先に電話すべきではないと思います。
補足
10pph様を含む皆様、お返事ありがとうございます。 この掲示板は８００文字までしか書き込みができないので、仕方な く本来書くべき部分を省いたのです。本当は皆様が疑問に感じてい る事も書いてあったのです。 そこで10pph様の部分をお借りしまして、まだ書いてない部分をま とめて書き足したいと思います。 私は４年前、２００２年の契約更新時に更新料を支払っていません。 更新料は「法律で定められたものではない」と知って支払わなかっ たのです。ですが、保証人を立て通常通り更新しようとしました。 しかし、家主が契約を拒否したのです。私が郵送した、「契約更新 書」と「保証人の印鑑証明」は、「保証人の印鑑証明」だけ送り返 して来ました。そして、「契約更新はしないので印鑑証明は保証人 に返せ」との事でした。 私は「更新料は法律で定められたものではない」ため、更新料を支 払わなくても当然、更新は可能と考えていたので送り返されて来た 時は驚きました。仕方なく、家主の要求通り、更新料を支払う事に し、その事を記した手紙を管理会社あてに「書留・配達証明」で出 しました。 しかし、それでも「更新は出来なかった」のです。なんと、家主が 更新料の受け取りを拒否したのです！！！ 私が家主の要求通り、 更新料を支払うと言っているのにです！ 恐らく、私が始め、更新 料の支払いをためらい、ちゅうちょし、更新できないとなるや、あ わてて更新料を支払うと言い出したため、「頭にきた」のが真相で はないかと思います。 その後、契約更新しないまま、４年の歳月が経ち現在にいたります。 ２年前の更新時も何の連絡もありませんでした。そして今月(５月) になり、いきなり上記のような手紙が送られて来たのです。 ８００００円の家賃ですから、４年分だと３８４万円にもなります。 それを５月２０日までに全額支払い、なおかつ５月３１日までに立 ち退くよう要求してきています。しかも、かなり強く要求してきて います。
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補足
回答及び更新料に関して詳しく教えて頂きありがとうございます。 更新料に関する認識不足はあったと思います。 >入居者に退去を認められる家主側の正当な理由 これがあると判断されるかも知れないのです。 下記の補足でも少し触れたのですが、隣人と騒音をめぐってトラ ブったのです。それで隣人が管理会社に連絡し、家主に話がいっ たというわけです。しかも家主は隣人とすでに連絡を取り合い、 法廷での証言なども要請しているようなのです。隣人だけでなく この「騒音問題」で同様に被害を訴えているという別の住人にも 連絡を取っているようです。この問題に関しては私に落度がある ため、私に取って不利な状況だと考えています。いずれにしても 今後の事は慎重に判断していきたいと考えています。