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一部屋（ワンルーム）収益物件の買いライン
みなさん、どのように買いor検討orスルーを決めていますか？ 現在築１９年で３４戸のマンションの一室を検討していて、ちょっと聞いてみたくなったので、質問してみました・・・。 ちなみに私は・・・ ｛４．２万（現在の家賃）×０．８（期待値的なもの）－０．５（管理費）－０．３５（修繕積立金）－０．２（水道代）｝×１２（ヶ月）－３（固定資産税）＝２４．７２万 実質で１０％以上の利回りが欲しいので 諸費用込みで２４７万以下で交渉していこうという感じで考えています。 場所（地方都市のど真ん中）と管理会社（地元でNo１）がかなり良いところなんで、期待値以上はイクと思うのですが・・・。
- warainodaigaku
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質問者が選んだベストアンサー
その物件全体の入居率は是非チェックしてください 現在の入居率が８０％なら貴方の計算は今現在＝ピークの家賃での計算になります 「０．８（期待値的なもの）」 家賃低下を見込むなら「０．８×０．８」でないと当てがはずれます 今現在の入居率が７０％なら当然「０．７×０．８」ですね １棟丸ごとなら３００万円入居率８０％でも耐えられますが１室だと２４７万円でもきついかも知れません 波が底の時に耐えられません 買ったとたんに空室６ヶ月．．．さて利回りは？ 数が有れば６０－７０％でも家賃は入ってきますから．．．。 現金一括なら面白い物件でしょうね
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- sakuma1026
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正直いきません。 最近都心は、ワンルームだぼついています。 賃貸仲介不動産は、みな足悪いの一言です。 １５％は超えないと、供給過剰でまず割れます。 ファミリータイプに私は、利回り悪くても 稼働率を期待してと、最近にげて回してます。
お礼
なるほど～。いろんな意見ありがとうございます。 ウチは地方都市なんで、また状況が違うのかな・・・もっと勉強します・・。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
わたしなら買いますね 実質家賃３．１５．．．３１５万円までなら買います 実質利回りなんて５％あれば充分、金利足しても８％で充分採算は出ます しかも修繕費抜きですから．．．。
お礼
最近本当にNETや不動産まわって色々探していましたが、この物件が本当に掘り出し物と感じました。他のははっきり高いものや立地条件等で劣るものばかりでした。 とりあえず、ぎりぎり現金一括でいけるので、ささやかですが、大家業に入門してみます。 ちなみに今は２６０万で交渉中です。 ありがとうございました～
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
ちなみに、その物件ですが、 １棟だと２４７×３４＝８３９８万円で買えるような物件ですか？ その家賃でその価格ならわたしなら即１棟買いしますね 切り売りする必要は有りませんから売買自体が成立しないのでは？ 売り出し価格はおいくらでしょうか？
補足
ぁ、失礼、切り売りのみの物件のようです。部屋ごとでオーナーが違っています（あたりまえか・・）。。 一部屋で売り出し価格は３００万となっていますが、応相談なんです＾＾；；；
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