一部屋（ワンルーム）収益物件の買いライン

質問

みなさん、どのように買いor検討orスルーを決めていますか？

現在築１９年で３４戸のマンションの一室を検討していて、ちょっと聞いてみたくなったので、質問してみました・・・。

ちなみに私は・・・
｛４．２万（現在の家賃）×０．８（期待値的なもの）－０．５（管理費）－０．３５（修繕積立金）－０．２（水道代）｝×１２（ヶ月）－３（固定資産税）＝２４．７２万

実質で１０％以上の利回りが欲しいので
諸費用込みで２４７万以下で交渉していこうという感じで考えています。
場所（地方都市のど真ん中）と管理会社（地元でNo１）がかなり良いところなんで、期待値以上はイクと思うのですが・・・。

回答No.2

m_inoue · ベストアンサー

その物件全体の入居率は是非チェックしてください

現在の入居率が８０％なら貴方の計算は今現在＝ピークの家賃での計算になります

「０．８（期待値的なもの）」

家賃低下を見込むなら「０．８×０．８」でないと当てがはずれます

今現在の入居率が７０％なら当然「０．７×０．８」ですね

１棟丸ごとなら３００万円入居率８０％でも耐えられますが１室だと２４７万円でもきついかも知れません

波が底の時に耐えられません

買ったとたんに空室６ヶ月．．．さて利回りは？

数が有れば６０－７０％でも家賃は入ってきますから．．．。

現金一括なら面白い物件でしょうね

補足

現在満室で、立地場所、管理会社ともにvery　goodなんです＾＾＠

最初にかかる仲介手数料などの諸費用が約２５万かかるそうですが、その分はおまけしてくれるようです・・・。
しかし３００万ではキツいかな・・・。悩ましい。

回答No.4

sakuma1026

正直いきません。
最近都心は、ワンルームだぼついています。
賃貸仲介不動産は、みな足悪いの一言です。
１５％は超えないと、供給過剰でまず割れます。
ファミリータイプに私は、利回り悪くても
稼働率を期待してと、最近にげて回してます。

お礼

なるほど～。いろんな意見ありがとうございます。
ウチは地方都市なんで、また状況が違うのかな・・・もっと勉強します・・。

回答No.3

m_inoue

わたしなら買いますね

実質家賃３．１５．．．３１５万円までなら買います

実質利回りなんて５％あれば充分、金利足しても８％で充分採算は出ます

しかも修繕費抜きですから．．．。

お礼

最近本当にNETや不動産まわって色々探していましたが、この物件が本当に掘り出し物と感じました。他のははっきり高いものや立地条件等で劣るものばかりでした。

とりあえず、ぎりぎり現金一括でいけるので、ささやかですが、大家業に入門してみます。

ちなみに今は２６０万で交渉中です。

ありがとうございました～

回答No.1

m_inoue

ちなみに、その物件ですが、

１棟だと２４７×３４＝８３９８万円で買えるような物件ですか？

その家賃でその価格ならわたしなら即１棟買いしますね

切り売りする必要は有りませんから売買自体が成立しないのでは？

売り出し価格はおいくらでしょうか？

補足

ぁ、失礼、切り売りのみの物件のようです。部屋ごとでオーナーが違っています（あたりまえか・・）。。

一部屋で売り出し価格は３００万となっていますが、応相談なんです＾＾；；；