頭金0円でローンを組み購入していいものでしょうか？

質問

題名のとおりですが、まだ漠然と家がほしいとだけ思ってるものです。というのも、昨今の金利上昇にともない、頭金をためてる間に金利が上昇して物件価格も利子も上昇となると無意味（完全無意味ではありませんが）になると思って少々あせっております。
詳細は以下のとおりです。
主人　1部上場企業転職のため勤務2年目　32歳
年収430万。私は専業主婦で子供1歳1人です。
貯金は200万ちょっとしかありません。
現在は家賃85000円。（補助がでるので65000円）

頭金ゼロといっても諸経費が必要なんですよね？
実際ローン組まれた方いましたらお話聞かせてください。
又やっぱり頭金をためるほうがいいんでしょうか？
それより金利が上昇する前に買う方がいいでしょうか？
質問がたくさんになりますが、実際いいなぁと思う家の広告にであったことがありません。みなさんはどうやってさがされたのでしょうか？探した年数も教えてください。
（知人は2年もかかったといってましたので・・）

回答No.6

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。
私自身、昨年、マンションを購入しました。
探した期間はゼロに近いです。
現在担当している業務が資金運用で、金利は身近なものであり、さまざまな判断材料から、「ローンを組んで買うなら今」と考えていたところ、たまたま自宅近くにマンションが何棟か建設されることになり、うち１物件に気に入った間取りがあったので購入した－というカンジです（それまで実家住まいだったので、独立という形です）。
私は40歳、独身女性、金融機関勤務、勤続20年、年収560万円で、自己資金は購入資金の半分以上でしたし、諸費用はさらに別に用意しました。
実際に借りた条件は、20年返済、10年固定2.0％、固定期間終了後は店頭表示金利より0.7％優遇です（仕事柄、短期固定金利選択型を選ぶ勇気はありませんでした）。
ただし、私の場合、いつでも全額繰上返済が出来るだけの資金が残してあるので、固定期間終了と同時に全額繰上返済をする予定です（なら、なぜ借りたの？－とよく聞かれますが、経験として住宅ローンを組んでみたかった－という甚だ無駄な理由からだけです）。
ですから、実際ローンは組みましたが、ちょっとご参考にはならないと思いますので、自分のことは省いてお話をしたいと思います。

住宅ローン業務を担当していた頃には、頭金ゼロで購入された方の結果的な不幸は数知れず見てきましたが、個人的には、頭金ゼロでも購入をオススメしたい時期なんですよね。
それは、昨今の金融情勢からです。
> 住宅関係の方の話ですと金利１％あがるなんてことはよっぽどないと言われたからです。
まあ、数日や数か月で、そこまでの変化はないとは思いますが、ある意味ではすでに上がったも同然なんですよね…。
量的緩和策が事実上採用されたのは、2001年（平成13）３月19日です。
当時の住宅金融公庫の基準金利は2.45％でしたけれど、量的緩和策解除後初の金利見直しが行われた結果、今日（４月４日）から適用される基準金利は3.52％ですから（量的緩和解除が視野に入ってきた頃から、じわりじわりと上げてきていたんですけれどね）。
ですから、２年、３年先は分かりませんし、さらに先はもっと分かりません。

諸費用で一番大きな額を占めるのは「保証料」です。
全期間固定金利の「フラット35」という住宅ローン商品を見かけることもあると思いますが、「フラット35」は保証料がかかりません。
ただ、諸費用を住宅ローンに組み込むことは出来ませんが、別途ローンを組むことは出来ます。
ですが、住宅取得資金の80％までしか借りられませんので、頭金ゼロでは無理です（「併せ貸し」を利用する手段もありますが）。
ただし、住宅ローンよりもはるかに高い金利となります。

ご主人が32歳なんですね。
年収等から判断しますと、長期でローンを組みたいところでしょうが、現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済－を考えると28年。
現在の実際の家賃負担が65,000円。
おそらく、毎月の返済額がこの程度ならば返済できる…と考えられるでしょうね。
実際に、返済比率を出してみますと、毎月の返済額が85,000円程度までならば審査も通る水準です。
ですが、実際の毎月の手取額から85,000円を返済に充てると生活はかなり厳しくなると思います。
ですから、ボーナス返済なしで、現在の家賃・毎月65,000円と同程度が返済額になるような借り入れであれば、なんとかなるでしょう。
ざっとシミュレートしてみましたところ、1,500万円程度のお借り入れでしたら、この先の金利上昇リスクを考慮しても、「何とかなる」範囲です（金利を3.0％で見ていますから、全期間固定金利商品を選択したでも充分考えられるシミュレートです）。
金利については、＃４さんがおっしゃっているような、勤務先と金融機関が提携ローンを結んでいる場合や、勤務先で社員への住宅ローン貸付を行っている場合もあり、そのようなローンを上手く活用されれば、低金利で借りられることもあります。

これは、ＦＰとしての考えですが、お子様の年齢などからライフプランを推察させていただきますと、現在のご主人の年収で返済に無理がない範囲（諸費用分も併せて借り入れられるのでしたら、その分も含めて）でしたら、頭金ゼロでも購入を前向きに考えられてもよろしいかと思いますよ。

ただし、マンションをお考えの場合には、管理費や共益費なども毎月必要となること、また、戸建でもマンションでも持ち家の場合は、固定資産税が毎年かかることは念頭においてご検討ください。

お礼

まさか金融機関の担当の方から生のご意見いただけ、しかも診断してもらえるとは思っても見ませんでした！なにより具体的にシュミレーションしてもらえて感謝しております。やっぱり頭金ゼロ＝のちのち苦しい。という図式は今は金利面を考えるとそうでもないんですね～。ひとつ教えていただきたいのですが、フラット35は物件の80％までしか借りれないのですよね？ということはもし我が家が組みたいときは頭金なしでは組めないということで別のローンを考えないといけないということですか？もしよろしければ教えてください。後本当に長文で色々ありがとうございます。さっそく今夜主人に読ませます！