頭金0円でローンを組み購入していいものでしょうか？

質問

題名のとおりですが、まだ漠然と家がほしいとだけ思ってるものです。というのも、昨今の金利上昇にともない、頭金をためてる間に金利が上昇して物件価格も利子も上昇となると無意味（完全無意味ではありませんが）になると思って少々あせっております。
詳細は以下のとおりです。
主人　1部上場企業転職のため勤務2年目　32歳
年収430万。私は専業主婦で子供1歳1人です。
貯金は200万ちょっとしかありません。
現在は家賃85000円。（補助がでるので65000円）

頭金ゼロといっても諸経費が必要なんですよね？
実際ローン組まれた方いましたらお話聞かせてください。
又やっぱり頭金をためるほうがいいんでしょうか？
それより金利が上昇する前に買う方がいいでしょうか？
質問がたくさんになりますが、実際いいなぁと思う家の広告にであったことがありません。みなさんはどうやってさがされたのでしょうか？探した年数も教えてください。
（知人は2年もかかったといってましたので・・）

回答No.6

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。
私自身、昨年、マンションを購入しました。
探した期間はゼロに近いです。
現在担当している業務が資金運用で、金利は身近なものであり、さまざまな判断材料から、「ローンを組んで買うなら今」と考えていたところ、たまたま自宅近くにマンションが何棟か建設されることになり、うち１物件に気に入った間取りがあったので購入した－というカンジです（それまで実家住まいだったので、独立という形です）。
私は40歳、独身女性、金融機関勤務、勤続20年、年収560万円で、自己資金は購入資金の半分以上でしたし、諸費用はさらに別に用意しました。
実際に借りた条件は、20年返済、10年固定2.0％、固定期間終了後は店頭表示金利より0.7％優遇です（仕事柄、短期固定金利選択型を選ぶ勇気はありませんでした）。
ただし、私の場合、いつでも全額繰上返済が出来るだけの資金が残してあるので、固定期間終了と同時に全額繰上返済をする予定です（なら、なぜ借りたの？－とよく聞かれますが、経験として住宅ローンを組んでみたかった－という甚だ無駄な理由からだけです）。
ですから、実際ローンは組みましたが、ちょっとご参考にはならないと思いますので、自分のことは省いてお話をしたいと思います。

住宅ローン業務を担当していた頃には、頭金ゼロで購入された方の結果的な不幸は数知れず見てきましたが、個人的には、頭金ゼロでも購入をオススメしたい時期なんですよね。
それは、昨今の金融情勢からです。
> 住宅関係の方の話ですと金利１％あがるなんてことはよっぽどないと言われたからです。
まあ、数日や数か月で、そこまでの変化はないとは思いますが、ある意味ではすでに上がったも同然なんですよね…。
量的緩和策が事実上採用されたのは、2001年（平成13）３月19日です。
当時の住宅金融公庫の基準金利は2.45％でしたけれど、量的緩和策解除後初の金利見直しが行われた結果、今日（４月４日）から適用される基準金利は3.52％ですから（量的緩和解除が視野に入ってきた頃から、じわりじわりと上げてきていたんですけれどね）。
ですから、２年、３年先は分かりませんし、さらに先はもっと分かりません。

諸費用で一番大きな額を占めるのは「保証料」です。
全期間固定金利の「フラット35」という住宅ローン商品を見かけることもあると思いますが、「フラット35」は保証料がかかりません。
ただ、諸費用を住宅ローンに組み込むことは出来ませんが、別途ローンを組むことは出来ます。
ですが、住宅取得資金の80％までしか借りられませんので、頭金ゼロでは無理です（「併せ貸し」を利用する手段もありますが）。
ただし、住宅ローンよりもはるかに高い金利となります。

ご主人が32歳なんですね。
年収等から判断しますと、長期でローンを組みたいところでしょうが、現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済－を考えると28年。
現在の実際の家賃負担が65,000円。
おそらく、毎月の返済額がこの程度ならば返済できる…と考えられるでしょうね。
実際に、返済比率を出してみますと、毎月の返済額が85,000円程度までならば審査も通る水準です。
ですが、実際の毎月の手取額から85,000円を返済に充てると生活はかなり厳しくなると思います。
ですから、ボーナス返済なしで、現在の家賃・毎月65,000円と同程度が返済額になるような借り入れであれば、なんとかなるでしょう。
ざっとシミュレートしてみましたところ、1,500万円程度のお借り入れでしたら、この先の金利上昇リスクを考慮しても、「何とかなる」範囲です（金利を3.0％で見ていますから、全期間固定金利商品を選択したでも充分考えられるシミュレートです）。
金利については、＃４さんがおっしゃっているような、勤務先と金融機関が提携ローンを結んでいる場合や、勤務先で社員への住宅ローン貸付を行っている場合もあり、そのようなローンを上手く活用されれば、低金利で借りられることもあります。

これは、ＦＰとしての考えですが、お子様の年齢などからライフプランを推察させていただきますと、現在のご主人の年収で返済に無理がない範囲（諸費用分も併せて借り入れられるのでしたら、その分も含めて）でしたら、頭金ゼロでも購入を前向きに考えられてもよろしいかと思いますよ。

ただし、マンションをお考えの場合には、管理費や共益費なども毎月必要となること、また、戸建でもマンションでも持ち家の場合は、固定資産税が毎年かかることは念頭においてご検討ください。

お礼

まさか金融機関の担当の方から生のご意見いただけ、しかも診断してもらえるとは思っても見ませんでした！なにより具体的にシュミレーションしてもらえて感謝しております。やっぱり頭金ゼロ＝のちのち苦しい。という図式は今は金利面を考えるとそうでもないんですね～。ひとつ教えていただきたいのですが、フラット35は物件の80％までしか借りれないのですよね？ということはもし我が家が組みたいときは頭金なしでは組めないということで別のローンを考えないといけないということですか？もしよろしければ教えてください。後本当に長文で色々ありがとうございます。さっそく今夜主人に読ませます！

回答No.7

noname#35582

＃６です。
お礼をありがとうございます。
私の回答が長文なのはしょっちゅうのことなので、お気になさらずに。
ご質問者さまに長文の回答を読んでいただくことになるので、かえって疲れさせてしまうのでは…と思っています（笑）
今回も長文にお付き合いくださいませ。

フラット35の件ですが…。
> 我が家が組みたいときは頭金なしでは組めないということで別のローンを考えないといけないということですか？
全く別のローンを考えなければならないかと言うと、そうでもありません。
これは金融機関にもよりますが、「併せ貸し」という手段で100％借りることが出来る場合もあります。
物件価格の80％をフラット35で借り、残り20％部分を金融機関の住宅ローン（以下「プロパーローン」といいます）で借りる－という２本立ての融資になります。
ただし、フラット35を扱っている金融機関でも、プロパーローンによる併せ貸しを扱っているところと扱っていないところがありますので、その点は確認してください。
まずフラット35のサイト（http://www.flat35.com/）で、フラット35を扱っている金融機関を探して、問い合わせをしてみてください。

ご主人は一部上場企業にお勤めということですし、お給料は銀行振り込みですよね？
ならば、その金融機関から当たってみるのも１つの手段ですよ。
フラット35や住宅金融公庫融資以外の、プロパーローンの場合、金利を低くする条件として（よく住宅ローンのチラシや広告に「金利1.0％」という文字が躍っているのを見かけられたこともあると思いますが、それは「最優遇金利」というもので、借り手側がいくつかの条件を受入れることにより適用してもらえる金利なのです。その条件の１つとして）給与振込みがあげられる場合が殆どなので、給与の振込口座を持っていることは、住宅ローン融資を受ける際の１つの「手段」ともなり得るのです。

仮に100％融資を受けられた場合、諸費用は倍近くかかる－ということだけは念頭においてください。
これは、先に申し上げた「２本立ての融資」になるということに関連しています。
金融機関の住宅ローンは、フラット35と違って保証料が必要となりますので、例え物件価格の20％でも大きな額になる可能性があります。
登記関係の費用も倍近いです。

金融機関によって住宅ローン商品はさまざまですし、金利以外でも融資手数料、繰上返済手数料などに違いがあります。
そのあたりは、しっかりと調べてより良い借り入れができ、マイホームを手に入れられるといいですね。
お子さまがご成長されれば、奥さまが働きに出て収入を得ることも可能でしょうが、お子さまの成長に伴って、教育費等の出費も嵩んでくるものです。
ですから、「現在のご主人の年収のみで借り入れが可能な範囲」、しかも「月々の手取額で現在と同じレベルの生活を維持しつつ、無理のない返済ができる範囲」に、借入額を設定し、その上で購入されるお宅（のレベル）を検討されれば、例え頭金ゼロでも決して無茶なことではないと思います。
将来において、奥さまの収入とお子さまにかかる費用から余裕資金が出来た時には、ある程度まとめておいて「繰上返済」という手段を取ればよろしいと思いますよ。

最後に、新居には結構お金がかかります。
「現在使っているものがあるから…。」と思っていても、結構、使えない物が多いんです。
引っ越し費用もかかりますし、あと、いろいろな人に聞いて感じたのが「カーテン代」がバカにならない…ということです。
私は、カーテンを友人に作ってもらったので、布代だけで済みましたが、それでも７万円近くかかりました。
戸建てで、窓が多いお宅では、数十万円かかったとも聞きましたので…。
現在の貯金の200万円は、下手をすると全部使ってしまうことになると思います。

お礼

今回もたくさん書いていただきましてありがとうございました。よりクリアに理解できて主人ともどもよろこんでおります。なにはともあれお金がかかってくるものですが、なんとか上手にローンを組んでみて買う方向で探し出すことに決めました。早く運命の物件に出会いたいと思います。

回答No.5

shambala

わたしは頭金0円35年住宅ローン組みました。
わたしは諸経費(登記代、保証料、生命保険等やはり100万ぐらい)は払いましたけど諸経費込みのローンも組めるとの事でした(地元都銀です。)
最初はまだ買うつもりはなくとりあえず中古やいろいろ見てみようという感じでしたが環境のよい土地を見つけてしまって購入へ・・・・。
1～2ヶ月で決めてしまいました。そういうわけで頭金なしのローンです。
短期間で私は決めてしまいましたがたまたまこれだ!!と思う土地が見つかりこれだけ好条件の土地はもうでないかなと思い決めたまでです。
納得のできるものでなければこうはいかないですよ。

うちは3年固定1.0％全期間1％優遇35年ローンです。
ボーナス加算は気持ちだけ月々の支払い7万チョイの支払いです。
家賃払ってる時より安くなったし駐車場代もいらないのでので浮いたブンは繰り上げ返済＆修繕費の積み立てしてます。
あせる必要はないと思いますがいい物件に出会えば頭金なくても購入した方がいいと思いますよ。
この先金利は緩やかな上昇でしょうけど消費税は確実に7～8％に上がると思いますので。

用は後悔しないぐらいよい物件に出会ったときが買うタイミングorチャンスなんだと思いますよ。
そうは言っても頭金はあるほうがいいのでコツコツ貯めながらいい物件を探してくださいね。
家族構成や年齢的にも私と近いのに200万ためてるあなたは凄いとわたしは個人的に思いました。
物件の価格にもよりますが今でも十分ローン組めそうな気がします。

探すコツですがやはり数社のハウスメーカー等に足を運び探してる場所、中古ならどういうものが欲しいという明確な希望を伝えてるとメーカーさんがいろいろ紹介してくれますよ。
ネットでも私はいろいろ見てみました。
ちなみに私は見た目より間取り＆収納重視＋出来ればオール電化で探してました。
最終的に注文住宅になりましたけどいろんな住宅をみてきたのでよいところ取り入れる事が出来ました。
いろんなところを見ることは勉強にももなりました。

余談ですが子供が幼稚園ぐらいまでに新しい土地に行くのが理想です。
学区内でしたら問題ないですけどね。
小学校にあがる前or諸学校低学年の方が子供もなじみやすく友達もすぐできるので。
うちの子はもう少し大きかったのでちょっと最初はなじめずかわいそうな事をしました・・・・。
参考までに。

お礼

実際ローンを組んだ方のご意見大変ありがたいです！心強いです。好条件の土地、物件が見つかったときが買いどきとはまさにそうですね。納得しました。駐車場もついて家賃分くらいの支払いできちんと繰越分ためれて・・まさに理想中です！！探すコツはやっぱり不動産屋さんやハウスメーカーに希望伝えるべきなんですね。そこからまず始めてみようかと思いました。幼稚園までに・・本当そう思います。がんばります！！たくさんかいてくださってありがとうございました！

回答No.4

rmutti

私は、頭金０円でも家を購入することを薦めます。

理由は以下のとおりです。
　・家賃が全て無駄となる。（６万５千×１２＝７８万／年間）
　・消費税の増税が実施されるのが、ほぼ確実であり、
　　仮に３％消費税が増税されると２０００万の物件としても６０万
　　ものプラスとなる。（６０万貯蓄と同じ）
　・金利が上昇局面にある。

私も、つい最近、住宅を購入しました。購入時の詳細は以下のとおり。
　１）転職２年目（購入時：１年６ヶ月）
　２）勤務先　１部上場
　３）年齢　２７歳
　４）年収　４５０万
　５）頭金（諸費用の費用含む）：１５０万円
　６）家を探した年数　半年くらい
　７）購入額（土地・建物）　約３０００万
　８）支払額　６万２千円／月　ボーナス増加　１４万
　　　　　＊借入：２９４０万円（諸費用を若干含む）

私の場合、全期間１．０％の金利優遇でローンを組めました。
特定企業向けの特別金利優遇を利用しました。
２年固定で１．２％（店頭金利：２．２％）の金利です。

銀行によっては、企業向けの特別金利を用意しているところも
ありますので、探されてみてはいかがでしょうか？

お礼

心強いご意見ありがとうございます！似た条件で本当に参考になります。お若いのに購入されたんですね。うらやましい！企業向けの特別金利のほうがフラット35とかの固定よりいいんですか？？探してみます！！勉強します。あぁやっぱり購入したいなぁと気持ちが強まりました。ありがとうございました。

回答No.3

madeinyuki

うちもマンション購入を考えていました。
何度かモデルルームを見学に行ったりしましたが
結局頭金をせめて５００万円ためてからにしようと思いました。
理由は・・・
確かに頭金０円でもローンは組めるし、金利の安いうちに・・・って
考えでした。
でも住宅関係の方の話ですと金利１％あがるなんてことは
よっぽどないと言われたからです。
今、頭金なしであせってローンを組むよりも
やっぱり頭金を少しでも多く貯めてからローンを組んだ方が
気持ちが楽だし、ゆっくりいい物件を探せると思ったからです。
私は何よりも貯蓄だと思います。
あと何件か見に行きましたけど、いい物件にはまだ出会えてないです。

お礼

そうなんですか！1パーセントあがるのってよっぽどじゃないとないんですか？確かにあせって組むのはろくなことはないですよね。高い買い物だし。もう少し心のゆとりを持ちたいと思います。

回答No.2

dod1972

金利上昇に伴って、お焦りになるお気持ちは分かりますが、ご預金２００万、頭金ゼロ、しかも転職２年目で新規に住宅ローンを組むのは、私は賛成しかねます。

（それより、住宅ローンで、転職３年以下では駄目なところもあるので注意。ローンを組む上で、１部上場企業勤務でしたら、属性的には最高ではありますが。）

家賃の補助がでて、６５０００円でしたら、それでしばらく模様ながめしたほうがいいです。可能なら、奥様も収入を得る方向もお考えください。

お礼

そうですかぁ。やっぱり3年目以下はきついですかね。。家賃65000円はいいんですがどうも保険でいうところのかけすてな感じが気になってます・・。私も収入を得たいところですが家の都合上働くのは先になりそうです。やっぱりもうすこしためてからのほうがいいですかねぇ・・

回答No.1

takatomotakatomo

私は探し初めて1ヶ月ほどでした。ちと早すぎたかも・・
まあ、でも今の家には満足しています。
やはり広告だけでなく、足を運ぶことが大事だと思います。チラシだけだと良く分かりませんよね？
ローンについてですが、やはり金利上昇を考えると早いほうが良い気がします。
先日、少し住宅ローン金利が上がりましたが、今後はどんどんあがることでしょう。（どの程度まで上がるかは分かりませんが・・・）
ちなみに、うちは全額借り入れしましたが、諸経費のみ支払いました。
☆諸経費といっても、１００万以上かかりましたが・・・

頑張ってください。

お礼

1ヶ月で見つけられたのですね！うらやましいです！全額借り入れされたのですね。諸経費といってもやっぱり100万はしますよね。頑張ります！！