頭金ゼロでも早めに住宅購入すべきか

質問

都内２３区で築浅の中古マンションを２９００万前後で購入を検討しています、夫３７歳、妻の私３６歳、子供２歳一人（子供は一人にすると決定です）。

現在、都民住宅に住んでおり、家賃は共益費込みで１１万１５００円。毎年家賃があがり、３年後からはマックスの１３万ジャストになる予定。

夫は講師職で複数のスクールで稼いでおり、確定申告してまして、つまり自営業と同じ扱いになります。

特殊な事情があり、３年前にそれまで貯蓄していた５００万は失われ、転職し、初年度は年収２００万（半年分の給料）、２年目に５２０万、そして次の申告では６００万になりました。このまま下がることはなく、もっと上昇が見込めます。
私は専業主婦ですが、必ず仕事は再開する予定です。

貯蓄が１５０万しかありませんので、これは諸費用で消えます（引っ越し代などは別に用意あります）。
頭金ゼロでもローンを組んだ方が良いと、複数の人から助言を受けています。

その理由は、家賃が１１万以上してる上に年々上がること。
金利上昇・地価上昇してるので、あと数年かけて家賃支払いながら微々たる頭金貯蓄をするよりは、好い物件が見つかり次第フルローン組んで返済（そして繰り上げ返済）するほうが、逆に得になる、とのこと。

質問したいのは以下の通り。
１　知人の助言通り、うちのケースでは、もう３年ほど貯蓄を頑張るよりは、頭金ゼロでも早めの購入がお勧めですか？

２　夫は自営業ですが、頭金ゼロでローンが２９００万ほど組めるのでしょうか。金利がやたら高くなるのでしょうか。

３　自営の場合、確定申告３年分を提出してローン審査となるようですが、初年度２００万、２年目５２０万、３年目６００万という流れはどうなのでしょう。
あと１年待てば、５２０万、６００万、７００万弱・・・という年収の確定申告を提出できそうだし、貯蓄して頭金が１００円用意できそうです。その方がローンを組む時には有利ですか？
それとも微々たる違いでしょうか。

以上です。どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.6

tetsu722

酷なことを書いてしまうけれど、頭金も無い、ご主人の職業も不安定では、たいていの銀行は貸してくれないでしょう。
貸してくれる所があるとしたら、今、アメリカで大騒ぎになっているサブプライムみたいに、リスク感覚が駄目な金融機関ですね。

お礼

回答ありがとうございました。

回答No.5

nachiguro

こんばんは

あくまでも個人的な考えですが、危険だと思います。
理由はいくら収入が増えると言う幻想にあるのは理解できますが、今の雇用形態を見ると終身雇用の崩壊は火を見るより明らかだろうと感じます。
よって先のことは全く私も解りませんし、これ以上のカオス状態が更に申告すると私は見ております。

仰る都民住宅の賃上げに関して買い時と言うのは理解出来なくなりません。
しかし分譲の場合固定資産税、管理費等の増額改訂、地域コミュニティの問題など様々な問題を背負い込むことは必至の様に思います。
ならばある程度もう少し貯めてからの方がよいのかなとは思いますが・・・

お礼

いわゆる自営業と同じなので、もちろん終身雇用という考えではないのですが・・・
分譲購入の場合の固定資産税や管理費増額改定の問題も、すべて考えた上で、購入するならいつがいいのか検討したいと思います。
話し合いで双方の両親からの援助がありそうなので、いろいろが違ってきそうになりました。
ありがとうございました。

回答No.4

detekoiya

６０歳で完済できるように計画しつつ、７５歳完済（たいていの銀行ローンは７５歳限度）でローン組むほうがいいでしょう。
団体信用生命保険があるからです。
万が一の際にはローンがチャラになります。繰上げ返済で毎月の返済額を安くするのも必要ですが、ある程度の現金を残して置くのもひとつの方法です。今の金利水準ならなおさらです。
いったん繰上げ返済してしまった分は、その後何かお金が必要になっても、２度と住宅ローンの金利で借りなおすことはできません。バブル時の８％とかの金利ならともかく多少上がったとしても今の金利ではそう考えたほうがいいでしょう。

年収その他、どうせ隠したりごまかしたりできないものです。住宅ローン相談は休日もやっているところが増えましたので行ってみたらどうでしょうか？このような場で事前知識を得るのも必要ですが、最終的には銀行が判断することですから。

お礼

まさに、７０歳、あるいは７５歳完済で組んで、６０歳完済ができるようにシュミレーションをしているところです。
事前知識はある程度偏りつつも分かってきたので、おっしゃるように、銀行に相談しに行ってみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

tarotaro001

＃１です。

＞現在、スクールは掛けもちですが
この件ですが、今の掛け持ちの年収のままで５０歳までいけるかということです。
要は今は掛け持ちできるので年収７００万だとしても、５０歳になる頃には掛け持ちできる歳ではなくなるわけですが、そうなると年収も５００万以下になる可能性を秘めているということです。

＞頭金６００万を貯めるには５年くらいかかりそうです。
＞その間に家賃を１１万～１３万払い続けると約７２０万かかります。

いろいろ探せば物件価格の１割の現金でＯＫという銀行もあると思います。
それをまず探すべきですね。
少なくとも自営で頭金０円で貸してくれる銀行はないと思います。
また、無理して住宅を買うよりも一生賃貸で気楽に生きるひともいますよ。

＞私は夫が６０歳の時には完済したいので、当初は２０年ローンが
＞いいかと思ったのですが

お子さんひとりを成人させるのには１０００～２０００万必要です。
つまりこれからどんどんお金が必要になってきます。
その辺を加味されていますか？
繰り上げ返済はある意味皮算用です。数年後に繰り上げ返済していけば十分だろうという時点で無計画です。

まずは、お子さんが小学校に入るまでにいくらかかる見込みなのか？
中学校ではいくら？高校ではいくら？大学ではいくら？
その上で、本当に繰り上げ返済ができるのか試算すべきです。

高い買い物です。・・・・だろうという曖昧で適当な考えは捨てるべきです。

＞あと１年待って、年収平均６００近くになり、頭金が２００万に
＞なってたら、どうでしょう。

探せば見つかると思います。

ただ、（しつこいようですが）その前に
1.ご主人の体力が落ちて収入が減っても問題ないか
2.お子さんの養育費を正確に見積もって大丈夫か
3.繰り上げ返済を考えているようですが、具体的に可能か
4.都内で築浅で２９００万というのはかなり狭いのでは？
など冷静に考えてから行動すべきです。

ただ、来年一杯は年収の件がありますので、無理だと思います。
そうなると、住宅ローン控除も受けれなくなるということですので、焦る必要はありません。

今は毎月１０万ほど貯蓄に励むべきです。

お礼

子供の教育費と老後費用をシビアに考えて、私は正社員復帰予定です。
ご質問の１～４すべて、もちろん冷静に考えています。
頭金ゼロでローンを組むリスクはどれほどなのか、冷静に考えたくて質問させていただきましたので、回答はありがたかったです。
ありがとうございました。

回答No.2

hkinntoki7

年収600万円で2,900万円の借り入れは返済がきついと思います。月の返済が１３万円＋管理費・修繕積立金で月の支払いが１５万円位になると思います。お子さんが２歳ということですが保育園に入園させたとしたら月５万円位かかるでしょうから質問者様が正社員若しくは契約社員としてそれなりの金額を稼がないと何のために子どもを預けて働いているのかわからなくなってしまいます。
　結論としてはこれからお子さんにお金が掛かるのでその時期を乗り越える目処が立ってから貯まったお金を頭金にして気に入った物件を購入される方が良いと思います。

お礼

話し合いが進み、双方の両親からの援助を考慮に入れることができるようになりまして、改めて最初からプランを練り直すことになりました。
もちろん私は正社員に復帰予定で頑張る予定で、ライプランを綿密に立てている段階ですので、今後頑張ろうと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

tarotaro001

自営業の場合、基本は３年間の平均を基準とします。
このため、（２００万＋５２０万＋６００万）÷３＝４４０万が基本です。

また、自営業の場合、貸し出し額も辛めになりますので、一般が言われている年収の５倍までという概念は多少通用しないと思います。
またサラリーの人でも年収５００万以下の場合せいぜい４倍止まりです。

このため現状ではせいぜい年収の３倍止まりと考えたほうがいいです。
４４０万×３＝１３２０万くらいが借り入れの基本になると思います。

また、自営業の場合、物件価格の２割は現金で用意していないと審査が更に厳しくなります。

あと注意すべきことは
＞夫は講師職で複数のスクールで稼いでおり
という点です。これは一見よさそうですが、実際には墓穴にもなりかねません。
理由は簡単で、若いうちは掛け持ちも問題なくできるでしょうが、１０年後、２０年後、３０年後も掛け持ちするつもりでしょうか？
また、掛け持ちというのは、いつか切られる可能性も含んでいますが、そのときローンを払っていけるのでしょうか？

まずは、頭金として６００万ほど用意する必要があります。
今は３年くらいかけてすこしづつ貯蓄していくことです。

あと家賃が上がるからという安易な理由での住宅購入は止めたほうがいいです。
もっと先を見越した計画を立てるべきです。

加えて、３７歳ということですので、住宅ローンはせいぜい２０年くらいが限界だと思います。
年金暮らしを始めてからもローンを払っていたら自滅するだけですから。

そうなると２９００万、２０年全期間固定３．２％ですと

毎月１６万ほどの支払いになります。

またこのほかに固定資産税＋将来の収税積み立てで月当たり３～５万計上する必要があります。

そうなると、住宅のために毎月２０万計上しなければなりません。
そうなると今の時点での賃貸と購入、どちらがいいか検討してみてください。

お礼

早々にありがとうございました。
なるほど、自営業の場合は３年間の平均で見るのですね。でしたら、あと１年待つだけで違いそうですね。
さらに、自営の場合は頭金の用意がないと更に厳しいのですね。

現在、スクールは掛けもちですが、この業界ではその方が安全だからです。けれど年を重ねる間には、体力的なことも影響があるので、そのあたりは私も仕事する予定ですし、臨機応変に頑張ろうとは思っているのですが・・・。

家賃が上がるから住宅購入しようと考えたのではなく、一生のライフプランを考えた上で、教育資金・老後資金の貯蓄をシビアに考えると、早期に私が職場復帰することが不可欠なのを大前提に、早めの住宅購入に進んだ方が、安心なのではないかとシュミレーションしたからです。

頭金６００万を貯めるには５年くらいかかりそうです。その間に家賃を１１万～１３万払い続けると約７２０万かかります。金利上昇、消費税率アップを考えると、どうなんだろうと考えてしまうのですが。

私は夫が６０歳の時には完済したいので、当初は２０年ローンがいいかと思ったのですが、FPの友人から「なるべく長く組んで最初は負担を軽くして、子供が小学校の６年間に共働きで繰り上げ返済しまくると６０歳完済できる計算になる」と言われたのですが、これはどうなんでしょう。

あと１年待って、年収平均６００近くになり、頭金が２００万になってたら、どうでしょう。

お礼欄なのに、質問ばかりで申し訳ございません。