住宅購入にあたりご相談です

質問

結婚し、住宅を購入することになりました。
住宅購入と、これからの家計をどうしたらいいのか悩んでいます。

主人39歳、妻(私)37歳、子供なし
物件価格2600万の新築マンション
頭金なし(諸経費抜き)
住宅ローンの金利優遇が1.7%です。
だいたい総額で2800万円くらいになりそうです。
貯蓄がないので、頭金がなく、また双方両親からの援助もありません。

住宅ローンをどのように組んだらいいのか、また、
上記物件を買った後、生活費・教育費・繰り上げ返済等の貯蓄等
どうのようにしたらよいでしょうか

家計は大体ですが
夫：年収600万（公務員）私：年収60-70万（パート予定）
月々の返済は
ローン返済　\100,000
駐車場\10,000
食費\40,000
夫小遣い\30,000
妻小遣い\20,000
積立貯金\50,000
財形貯金\30,000
残りは貯金

ボーナス(年2回)
手取り約100万(2回合計)
ボーナス時のローン返済　\100,000
繰上げ償還をしていくつもりなのでここでどれくらい
返済できたら後の生活がらくになるでしょうか？

また、まだ子供の予定はありませんがそろそろ高齢になるため
早めにほしいなと考えておりますが、そのさいに
・教育費はどれくらいの金額のたくわえがいつまでにどれくらい必要でしょうか？。
・貯蓄は、まずなにを優先に貯めたらいいでしょうか
(教育費、繰り上げ返済、老後資金等）

とりとめもなく、不安をそのまま文章にしてしまい、分かりづらくて申し訳ありませんが、どうかアドバイスをお願いします。

回答No.5

86tarou

2800万円を定年までの20年ローンを年３％で借りると、年収の30％以上を返済に充てないといけません。この時点でちょっと多過ぎです。破綻のリスクもあるので、頭金が十分にないと払えなくなった時に売るにも売れません。なので、やはり頭金を十分（20～30％）に貯めてから買う方が良いでしょう。そうか、借入金が少なくなるよう物件価格をさげることです。具体的には年収の25％の返済で定年（繰上返済を前提に＋５年）までのローンです。今の状況では変動金利の選択もありですが、計算上は全期間固定にします。これで、2000万円位の借入になると思います。なお、頭金を払った後や繰上返済した後も年収の半分以上は残しておきたいところです。子供もお考えのようですし。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

その年収と年齢で、十分な貯蓄がないのはどうしてなのでしょうか？先ず、ここにそもそもの問題があると思います。家計の試算も抜けてるものが多いですし、今までも甘い家計運営なのではないでしょか。十分な収入があるんですから、その年齢なら数百万の上の方の貯金があるのが一般的でしょう。試算もするなら水道光熱費、保険、ガソリン代、修繕積立金その他もちゃんと計上しましょう。固定資産税や車検等毎月掛からない費用も月割りで積み立てるようにします。

ということで、取り敢えずは賃貸のままが良いと思われます。

回答No.4

mnb098

2800万円のローンなので、月払い部分2300万円、半年賦部分500万円、金利1.7%、30年として　　月8.1万円、ボーナス加算10.6万円ぐらいになります。
共益費、積立金が加算されほぼ見込み支払い額に近い線になります。

公務員共済で借りても抵当権を設定しないだけで、借金であることに替わりありません。本当にアラフォーで蓄えがないのでしょうか。
定年までにお子さんは大学卒業していないことになります。ところが、共済は退職金から清算されます。支給額2600～2800万から引かれて老後の設計成り立ちますでしょうか。

#１の方のとおり゜巨大なリスクを取ろうとしている」は正しい意見です。
世間のみんなも同じように購入しているではないか、と思われるかも知れませんが自己資金なしはかなり厳しいことになります。
表向きフルローンにしてローン控除を活用するが、金利上昇で負担が増加することを考えて、ある程度先では繰上げして負担軽減するだけの資産はあるとか、マンションの値下がり（入居すれば一気に3割は価格が下がります。）に耐えられる準備金がほかで運用している。
などが適正な購入計画だと考えています。

回答No.3

a_tomo

#1さんの“質問者様は巨大なリスクを取ろうとしている”に賛成。

　2600万円のマンションを買ったとしても、消費税が5%、業者の利益が10%はあります。なので、この時点で売却したら2200万円の財産を得ることになります。既に600万円の赤字。マンションの価値は毎年下がります。今年の価格=去年の価格×0.95としましょうか。
　ローンの金利は、3.0%(=月利0.25%)としましょう。返済は毎月10万円、ボーナス時20万円とします。この条件でざっと見積もると、
　　　　残債　　マンション価値
最初　；2800万円、2200万円（600万円超過)
五年後；2499万円、1702万円（797万円超過)
十年後；2149万円、1318万円（832万円超過)
15年後；1743万円、1019万円（724万円超過)
20年後；1271万円、 789万円（482万円超過)
25年後； 723万円、 610万円（113万円超過）
３０年後に完済。
位の感じ。20年近くはマンションの価値より残債の方が500万円以上多いです。もし何らかの事情で、家を手放さないといけない事態が発生したとしても、銀行は売却時に一括返済しなければ、抵当権の抹消には応じません。抵当権付きの住宅を買う人はいませんから、売る場合は、500～800万円を添えない限り売れません。このような状態が長く続くのは大きなリスクです。頭金を多く入れ、残債よりも売却価格の方が上回る、あるいは100万円以下の超過に押さえるのが理想です。予測できない何かが有っても、最悪売却によって精算出来るからです。

　家計は丼勘定ですね。

　マンション管理費+修繕積立金を計算に入れないのはおかしい。けっして無視できない月々の支払いです。特に修繕積立金は相手の言い値ではなく、適正と思われる価格を見積もって考える。最初は安くて、後から跳ね上がるのは良くある話し。火災保険料も抜けてます。光熱費、通信費、ガソリン代、衣服代、固定資産税などは既に指摘を受けているとおり、入っていない。住宅という財産で赤字を出しているのに、財形貯蓄がなぜ必要なんでしょう。ローンの支払総額は4000万円を越えるのですよ。少しでも多く返済に廻すべきです。

　失礼ながら、その歳で、住宅ローンを考えながら、頭金の蓄えもない。それでいて、教育費がどうした、老後の生活資金が.....で、家計はどんぶり。総て絵に描いた餅です。貴方の思い描くとおりの返済なんてありえません。大きなリスクを取るなら、綿密な計算をすべきです。判を押したら最後、後戻りは出来ません。

回答No.2

noname#94859

公務員なら、住宅取得のための特別貸付制度があり、とても安い利率での借入ができると思います。

その借入金を頭金にして、残高ローンの圧縮を図ったらどうでしょうか。

お子さんの教育養育は思ったよりもお金がかかります。
私の場合は、高校に進学時、大学等への進学時にお祝い金がでる保険（郵便保険）にはいっていて、随分と楽でした。

経験的に、奥様のパート収入は「ないものとして」、計画を立てられるといいと思います。

月々の返済としての内訳をみますと、ガソリン代・水道光熱費がありませんね。衣服代も。
おそらく、現在そんなに「逼迫した経済」ではないのではと想像します（逼迫してると、上記の額が必ず先にでてくるものです）

旦那様の年収は、変化はなく、あっても微増でしょうから、年間にかかる生活費、遊興費、を差し引いての計算をされて、パート収入をすべて貯蓄していけば、相当「溜まる」と思われます。

繰上げ返済は、３００万円溜めたら、というようにご夫婦で決められるのがいいと思います。ただし、返済後も１００万円は手元に欲しいと思います。冠婚葬祭、車の故障、などに備えるためです。

あと、新築の家をかうと不動産取得税と、毎年の固定資産税がかかりますので、これも計算にいれましょう。
車の車検代も計算にいれる必要がありますね。

回答No.1

tooma37

そもそも質問者様ご夫婦のご年齢で世帯年収4年分にも及ぶフルローンでの住宅購入というハイリスクな行為自体お勧めできませんが…

　まずローンは固定相場制をお勧めします。金利の正確な予測は誰にもできません、素人はするべきでもありません。既に質問者様は過大なリスクをとっています、これ以上のリスク（不確実性）の拡大は厳に慎むべきです。

　家計に関してはもう少し詳細に書いていただかないと助言は難しいです。

＞・教育費はどれくらいの金額のたくわえがいつまでにどれくらい必要でしょうか？。
　お子様にどのような教育を受けさせたいかで全く違ってきます。いわゆる“お受験”等は考えていますか？

＞・貯蓄は、まずなにを優先に貯めたらいいでしょうか
＞(教育費、繰り上げ返済、老後資金等）
　繰り上げ返済です。例えば３％のローンへの返済をするというのは元本保証のされた３％の預金と同じ効果があり、そんな有利な投資先は現在の日本にはありません。逆にいうとそれだけ借金は不利だと言う事です。ただ手元に予備資金も少しずつでも積み立て、最低２，３百万は用意しておきたいものです。

　最大のアドバイスは“質問者様は巨大なリスクを取ろうとしている”という事を自覚すべきだ、という事と“その巨大なリスクは可及的速やかに縮小されなければならない”という事です。