★★★住宅ローンの相談を受けました！相談にのってください！！★★

質問

里帰り時に姉から住宅ローンの相談を受けました。
私が銀行で働いていたので　詳しいのではないかと思ったらしいのですが、実際のところ無知なのでこの場を借りて質問させて頂きます。

家族：夫37歳会社員　年収650～700万円、預金1500万円
　　　妻32歳パート　年収100万円未満　預金？円　
　　（自分の預金から住宅の頭金を支払う気持ちなし）
　　　将来的に1人子供を希望
資金：両方の親合算400万円＋夫の預金の中から捻出予定
　　　債務者は全て夫の予定
物件：2100万円（地方郊外）

質問は
(1)夫の預金から頭金としていくらを出したらいい？

(2)35年ローンの人が周りで多いけど、35年にすると何か得なの？

(3)住宅ローン控除を上手く利用したいけど、繰上げ返済をして金利を
　最小限にしたい。一番得な返済方法は？10年で完済が得なの？

(4)借入れ額が大きくなくても、夫は三大疾病保障付住宅ローンに入った方がいいの？

という、自分は払わず夫に払わせ、しかも損したくないという
都合のいい相談なのです（苦笑）。
姉ながら呆れますが、よろしくお願いします！！

回答No.2

noname#25310 · ベストアンサー

まずは、#1の方と意見が重複しますが、妻の方が頭金を出さないことはどういうことか、理解されてるでしょうか。
住宅資金というのはきちんと所有財産として登記しますから、その持分はそのまま離婚時などに自分のものとなります。
妻が自分の貯金はすべて自分のために使うというならいいですが、妻の貯金を生活費や育児費に充てるくらいならば、住宅資金として出して名義持分を持った方が、損をしないということです。

(1)購入する際の諸経費と、予備に100～300万くらい残して、あとは全額頭金に入れた方がいいと思います。
ローン借入れは少ないほど得です。

(2)得というより、できるだけ長期で組んでおくことは「保険」になるのです。
返済期間が長いほど、毎月返済額は少ないですよね。
つまり、最初から返済期間を短く組んでしまって毎月返済額が多いと、万一失業したり病気したりして返済が苦しくなった時、身動きが取れなくなるのです。
ですから最初はできるだけ長く組んでおいて、繰上げ返済で早期に返していくのがベストです。
ただご質問の場合は、借入額に対して貯蓄も年収も充分すぎるほどありますから、35年で組むほど慎重にならなくてもよいと思います。

(3)ローン控除の1％より低金利ならば、控除の恩恵を受けられますが、現在1％未満のローンはないでしょう。
ですから一刻も早く繰上げしたほうが得になると思います。
（ただし年末の残高で控除額が決まりますから、1月まで繰上げを待ったほうが得になるケースは多いです。）

(4)例えば10年で完済できそうならば、その10年の間に三大疾病にかかる可能性がどれだけ高いかを、自分で予測してみてください。
この三大疾病保険は、かなり支払い条件が厳しく、よほどの重症でないかぎりは保険は降りません。
ですから少なくとも今現在、保険に加入できるくらい健康なのであれば、保険は必要ないと私なら考えます。（保険料も高いですし）
それに、もう一度書きますが、ローン借入額に対して充分すぎるほどの貯蓄も年収もあるのですから、万一病気になることがあっても、保険に頼らずともいくらでも処理する方法はあるでしょう。

回答No.1

boxer4AWD

まず最初に確認しておかなければいけないのは、ご主人が債務の全額を負担する以上、土地建物の名義はすべてご主人の物となる。ということは理解の上でしょうか？損とか特とかの問題ではないような気がしますが（夫婦なんですし・・・）
（１）頭金としては金額に関わらず多い方が（借り入れ残高が少ない方が）よいでしょうね、ただし住宅を購入した場合、家具・家財等の購入が後に必ずついてくる場合が多いので程々の金額を手元に残しておくようお勧めしてます。
（２）借り入れ期間は短い方が利息の総額が少なくなる為、短い方がもちろん得です。ただ３５年固定金利とかですと月々の支払いが低く押さえる事が可能とかが理由になるのでしょうか。もちろん同じ金利の場合、総支払い額は多くなるでしょうね
（３）住宅取得の特別控除、の事だと思われますが「残高の１％を１０年間」（略）の為１０年という事だと思われます。これも短ければ短い方が得、という言いかたしかできません。それよりも「年末残高」という点から「繰上げ返済は年明けすぐ」をお勧めしてます。
（４）様々な特約のついた住宅ローンが販売されてますが、「本人に必要かどうか？」を検討してください、たとえば火災保険は住宅ローンには必須ですが地震保険は任意のところが多いと思われます。万が一の事を考えれば入る方もみえるでしょうし、保険料の高さから入らない方もいるでしょう。

住宅ローンは借り入れ、返済額だけでなく、保証料や手数料関係（事務手数料や繰り上げ返済手数料等）様々な内容から検討していただきたい商品だと思ってます。見かけの金利に騙されて高い実質金利になったりしないように注意してください。